의정부지방법원 2025타경64253. 파주시 검산동 유승아파트 102동 14층 1404호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트조 벽식구조 평스라브지붕 지하1층·지상14층 건물의 14층에 위치합니다. 소유자는 손영일이며 2009.01.29. 소유권이전 등기가 이루어졌고 거래가액은 105,258,000원으로 기재되어 있습니다.
권리 흐름의 기준점은 2009.06.12. 설정된 하남농업협동조합 근저당권 146,400,000원입니다. 그보다 앞서 존재했던 우리은행 근저당권 등은 등기부상 이미 말소됐고, 이후 2025년 강제경매개시결정과 다수 가압류는 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 자료상 매수인이 별도로 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64253 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 검산동 310 유승아파트 102동 14층 1404호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 평화로348번길 50 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 벽식구조 · 지하1층 / 지상14층 · 14층 1404호 |
| 소유자 | 손영일 · 2009.01.29. 소유권이전 · 거래가액 105,258,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2009.06.12. 하남농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.09.19. 강제경매개시결정, 서울보증보험주식회사·제주신용보증재단· 제주양돈축산업협동조합·중소기업은행의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.01.09. 롯데카드 주식회사 가압류는 2026.02.26. 해제되어 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 210,000,000원, 현재 최저매각가는 147,000,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%이고, 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득액도 147,000,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 147,000,000원 | 859,316,523원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 102,900,000원 | 902,799,123원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 72,030,000원 | 933,125,063원 |
현재 가격은 감정가보다 낮아졌지만, 동일 아파트의 최근 실거래 평균·최신 거래 자료는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 147,000,000원이 실제 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건은 권리 안전성과 가격 적정성을 분리해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 2. 근저당 · 하남농업협동조합 | 146,400,000원 | 144,142,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 팜스코 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 243,310,200원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제주신용보증재단 | 114,750,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제주양돈축산업협동조합 | 44,672,131원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 52,702,645원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 141,623,547원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 1,003,458,523원, 채권자 배당액은 144,142,000원, 미배당액은 859,316,523원입니다. 하남농업협동조합 근저당도 채권최고액 전액이 배당되지 않지만 그 미배당분을 매수인이 인수하는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 검산동 소재 검산초등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 벽식구조 평스라브지붕 지하1층·지상14층 건물의 14층이며 기본적인 위생·급배수·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 계획관리지역·개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 기준 확인. 2009.06.12. 하남농업협동조합 근저당권이 말소기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 등록 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 확인하세요.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없으므로 147,000,000원이 적정한지 별도 실거래·매물 자료로 검증해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 147,000,000원, 2회 유찰 시 102,900,000원, 3회 유찰 시 72,030,000원으로 제시된 회차별 가격을 비교하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권 미배당액이 859,316,523원이어도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 인수는 별개입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2009.06.12. 하남농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 명시 인수권리·법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가는 감정가 210,000,000원의 70%인 147,000,000원까지 내려왔습니다.
다만 이 자료에는 최근 실거래 시세가 없으므로 “1회 유찰됐으니 싸다”라고 결론내릴 수는 없습니다. 권리 측면에서는 인수위험이 낮지만, 최종 응찰가 판단은 실제 시세 확인이 선행돼야 합니다. 이 물건의 핵심은 권리는 합격, 가격은 검증 필요로 정리할 수 있습니다.
