101,600,000원
서울남부지방법원 2026타경3573. 영등포동8가 ‘메이준’ 18층 1802호, 도시형생활주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 127,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 101,600,000원입니다. 숫자만 보면 최신 실거래 119,500,000원이나 최근 평균 115,825,000원보다 낮아 보입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가만 보고 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
임차인 장원종은 전입·점유개시가 2021.02.22, 확정일자가 2021.02.02이고 말소기준권리인 2021.12.28 압류보다 앞섭니다. 보증금은 135,000,000원이며 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 미변제액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3573 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동8가 51-1 메이준 제18층 제1802호 |
| 용도 / 면적 | 집합건물(도시형생활주택) · 실거래 매칭면적 12.11㎡ · 19층 건물 중 18층 |
| 현재 소유자 | 김지연 · 2021.02.26 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 101,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장원종 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 이용상태 | 도시형생활주택 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
과거 하나은행 근저당권 58,500,000원은 2015.01.16 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.12.28 시흥세무서 압류입니다. 이후 영등포구 압류, 울산세무서 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 등기 자체로는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 장원종의 점유·전입은 그보다 앞선 2021.02.22이므로, 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수위험이 없어지는 것이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장원종 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.22 | 2021.02.02 | 135,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
장원종은 2025.01.31 배당요구를 했고, 임차권등기도 같은 날 접수됐습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차권자 장원종과 강제경매 신청채권자 장원종이 동일하므로, 입찰 전 임대차계약과 집행채권의 원인관계를 원본 서류에서 함께 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 87.7%가 아니라 실질취득 118.5%를 봐야 한다
영등포메이준2011의 실거래 매칭면적은 12.11㎡입니다. 전체 12건 평균은 127,358,333원이지만, 과거 135,000,000원~145,000,000원 거래가 다수 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 115,825,000원, 최신 거래는 119,500,000원이고, 최근 거래군은 과거 거래군보다 13.0% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 12.11㎡ | 16 | 119,500,000원 |
| 2025.07 | 12.11㎡ | 18 | 107,800,000원 |
| 2025.05 | 12.11㎡ | 19 | 118,000,000원 |
| 2025.02 | 12.11㎡ | 19 | 118,000,000원 |
| 2024.08 | 12.11㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2022.12 | 12.11㎡ | 18 | 135,000,000원 |
| 2022.05 | 12.11㎡ | 17 | 135,000,000원 |
| 2022.03 | 12.11㎡ | 18 | 135,000,000원 |
| 2022.03 | 12.11㎡ | 18 | 135,000,000원 |
| 2022.02 | 12.11㎡ | 19 | 135,000,000원 |
| 2021.11 | 12.11㎡ | 17 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 12.11㎡ | 12 | 145,000,000원 |
현재 최저가 101,600,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 87.7%라서 저렴해 보입니다. 하지만 배당가정에 따른 인수액 35,622,400원을 더하면 실질취득은 137,222,400원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균보다 약 18.5%, 최신 거래보다 약 14.8% 높은 수준입니다. 보증금 자체도 135,000,000원으로 최근 시세보다 높기 때문에, 낙찰가가 더 내려가도 가격 메리트가 크게 생기지 않는 구조입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총 부담은 약 1.37억
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 101,600,000원 | 35,622,400원 | 137,222,400원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 81,280,000원 | 55,583,040원 | 136,863,040원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 65,024,000원 | 71,546,432원 | 136,570,432원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 떨어질수록 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 이 데이터에서도 낙찰가가 101,600,000원에서 65,024,000원까지 내려가도 실질취득은 137,222,400원 → 136,570,432원으로 거의 움직이지 않습니다. 경제적 가격의 바닥이 사실상 보증금 135,000,000원 수준에 묶여 있는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 101,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,222,400원 |
| 1. 임차인 장원종 보증금 | 135,000,000원 | 99,377,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 장원종 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차보증금 중 99,377,600원이 배당되고 35,622,400원이 미변제되어 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건의 세액은 반영되지 않았으며, 당해세 등 우선차감액이 존재하면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장과 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 19층 규모이며 본건은 18층 1802호입니다.
- 입지. 서울영동초등학교 서측 인근으로 공동주택·주상용건물·오피스텔·업무시설·상업시설·교육시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 노선버스정류장 및 지하철 5호선 영등포시장역 등이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 4필지 일단의 부정형 평지이며 서측으로 영중로와 접합니다. 일반상업지역·준주거지역에 걸쳐 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 지정사항이 있습니다.
- 환금성 경고. 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 9.2회이고 낙찰률은 0.0으로 집계돼 있습니다. 최근 실거래 추세도 -13.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 101,600,000원만 보고 최근 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 현 배당가정의 인수액까지 합친 137,222,400원이 비교 기준입니다.
- 임차보증금 135,000,000원 확인. 전입 2021.02.22, 확정일자 2021.02.02, 배당요구 2025.01.31 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차권자 동일인 확인. 장원종이 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 나타나므로 임대차계약·보증금 지급자료·집행권원을 함께 점검해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 현재 35,622,400원으로 계산된 인수액보다 부담이 커질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 115,825,000원, 최신 거래 119,500,000원, 최근 대비 과거 추세 -13.0%를 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 유찰을 가격메리트로 착각하지 않기. 2회·3회 유찰 시에도 인수 증가 때문에 실질취득이 136,863,040원·136,570,432원으로 거의 고정됩니다.
맺으며 — 이 물건의 가격은 101,600,000원이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 착시는 “감정가 127,000,000원이 한 번 유찰돼 101,600,000원이 됐다”는 표면가격입니다. 대항력 있는 임차인 장원종의 보증금이 135,000,000원이고, 현재 배당가정에서 35,622,400원이 미배당되어 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 현재 실질취득은 137,222,400원입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 115,825,000원, 최신 거래는 119,500,000원이고 시장 추세도 -13.0%입니다. 실질취득은 최근 평균보다 약 18.5% 높습니다. 더 유찰돼도 인수액이 늘어 총 부담은 약 1.37억원에 머뭅니다. 여기에 세금 우선배당까지 발생하면 인수위험은 더 커질 수 있습니다. 최저가는 내려갔지만 경제적 취득가격은 내려가지 않는 물건. 권리·가격·환금성을 함께 보면 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.
