서울남부지방법원 2026타경3573. 영등포구 영중로 120에 위치한 메이준 18층 1802호입니다. 건축물대장상 도시형생활주택으로 등재되어 있으며, 전용면적은 12.11㎡입니다. 현재 소유자는 김지연으로, 2021년 2월 거래가 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 세무서와 지방자치단체의 압류가 잇따랐고, 임차인 장원종이 보증금 반환을 받지 못해 주택임차권등기를 마친 다음 직접 강제경매를 신청한 구조입니다.
이 사건에서 특히 조심할 점은 경매 최저가와 실제 취득비용이 전혀 다르다는 사실입니다. 임차인의 전입일은 2021.02.22., 확정일자는 2021.02.02.입니다. 말소기준으로 제시된 최초 압류일 2021.12.28.보다 앞서 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 더구나 매각물건명세서에도 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3573 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동8가 51-1 메이준 제18층 제1802호 도로명주소: 서울특별시 영등포구 영중로 120 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 도시형생활주택 (주거용) |
| 전용면적 / 층수 | 12.11㎡ · 지상 19층 건물 중 18층 |
| 소유자 | 김지연 (2021.02.26. 소유권이전, 거래가 135,000,000원) |
| 감정가 | 127,000,000원 |
| 최저매각가 | 81,280,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 매각기일 | 2026.10.21. |
| 신청채권자 / 청구액 | 장원종 / 135,000,000원 |
| 임차인 | 장원종 · 보증금 135,000,000원 · 대항력 있음 |
| 예상 인수액 | 55,583,040원 |
| 실질취득 추정액 | 136,863,040원 (취득세·명도비 등 별도) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
등기상 2021.12.28. 국세 압류가 말소기준으로 제시되어 있고, 이후 영등포구 압류와 울산세무서 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 이전에 설정되었던 하나은행 근저당권 58,500,000원은 2015.01.16. 이미 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 135,000,000원의 실질 부담
| 임차인 / 사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 장원종 건물전부 · 주거 |
전입 2021.02.22. 확정 2021.02.02. |
135,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
| 실제 임차인 | 장원종 1명 |
|---|---|
| 점유개시 / 주민등록 | 2021.02.22. |
| 확정일자 | 2021.02.02. |
| 임대차계약일 | 2021.01.30. / 2021.03.09. |
| 임차권등기 | 2025.01.31. · 을구 3번 |
| 배당요구 | 있음 · 2025.01.31. |
| 대항력 | 있음 — 매수인 인수 가능 |
| 우선변제권 | 있음 — 확정일자 및 배당요구 |
| 매각가정 예상배당 | 79,416,960원 |
| 미배당 예상 보증금 | 55,583,040원 |
③ 시세 비교 — 8,128만원이 아닌 1.37억원으로 판단
영등포메이준2011은 2012년 말 준공된 80세대 규모 건물입니다. 비교 대상은 전용 12.11㎡ 동일 면적의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 127,358,333원이지만, 과거 고가 거래가 여러 건 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 주의가 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 12.11㎡ | 16 | 119,500,000원 |
| 2025.07 | 12.11㎡ | 18 | 107,800,000원 |
| 2025.05 | 12.11㎡ | 19 | 118,000,000원 |
| 2025.02 | 12.11㎡ | 19 | 118,000,000원 |
| 2024.08 | 12.11㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2022.12 | 12.11㎡ | 18 | 135,000,000원 |
| 2022.05 | 12.11㎡ | 17 | 135,000,000원 |
| 2022.03 | 12.11㎡ | 18 | 135,000,000원 |
| 2022.03 | 12.11㎡ | 18 | 135,000,000원 |
| 2022.02 | 12.11㎡ | 19 | 135,000,000원 |
| 2021.11 | 12.11㎡ | 17 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 12.11㎡ | 12 | 145,000,000원 |
| 전체 평균 | 12.11㎡ | 12건 | 127,358,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 12.11㎡ | 4건 | 115,825,000원 |
최근 12개월 평균은 115,825,000원, 최신 거래인 2025년 8월 16층 거래는 119,500,000원입니다. 과거 거래 대비 최근 거래가격 추세는 -13.0%로 하락했습니다. 제공된 최신 실거래가 2025년 8월 거래이므로, 2026년 10월 입찰을 앞둔 현재 가격을 확정하는 자료로 보기는 어렵습니다. 그럼에도 실질취득 추정액 136,863,040원은 최근 실거래 수준을 이미 웃돕니다.
| 전체 12건 평균 | 127,358,333원 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 115,825,000원 |
| 최신 거래 | 119,500,000원 (2025.08, 16층) |
| 최근 가격 추세 | -13.0% (하락) |
| 최저가 / 최근 평균 | 70.2% — 인수액 제외 수치 |
| 실질취득 / 최근 평균 | 약 118.2% |
| 실질취득 / 최신 거래 | 약 114.5% |
④ 예상배당표 (매각가 81,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,863,040원 |
| 1. 임차인 장원종 보증금(우선변제) | 135,000,000원 | 79,416,960원 |
| 2. 강제경매신청 채권자 장원종 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 보증금 인수 추정 | — | 55,583,040원 |
예상배당은 매각가 81,280,000원 및 집행비용 1,863,040원을 가정한 추정입니다. 신청채권자 장원종의 별도 배당액 0원은 같은 임차보증금 채권을 중복 배당하지 않는 구조로 해석해야 합니다. 실제 배당순위는 국세·지방세의 법정기일, 당해세 및 최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액
| 회차 | 최저가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) 감정가 64% |
81,280,000원 | 55,583,040원 | 136,863,040원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
65,024,000원 | 71,546,432원 | 136,570,432원 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% |
52,019,200원 | 84,317,146원 | 136,336,346원 |
3회 유찰하면 최저가는 65,024,000원, 4회 유찰하면 52,019,200원까지 떨어집니다. 하지만 그에 따라 보증금 미배당액이 늘어나 실질취득 추정액은 각각 136,570,432원과 136,336,346원입니다. 즉 낙찰가가 급격히 떨어져도 총 부담액은 거의 변하지 않습니다.
⑥ 세금 압류와 권리 검토
국세 및 지방세 압류가 합계 3건 있습니다. 최초 압류는 시흥세무서장의 2021.12.28. 압류이며, 이후 영등포구의 2023.03.07. 압류와 울산세무서장의 2023.05.18. 압류가 이어집니다. 등기상 매각으로 소멸하는 압류라도 배당에서 세금이 우선 배분될 수 있는지는 별도의 문제입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울영동초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 주상용건물, 오피스텔, 업무시설, 상업시설, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역 등이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 19층 건물로, 도시형생활주택·오피스텔·근린생활시설이 함께 구성되어 있습니다. 승강기, 난방, 주차장 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 본건은 건축물대장상 도시형생활주택입니다. 건물에 오피스텔이 함께 있다고 해서 본건 자체를 오피스텔로 분류해서는 안 됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역 및 준주거지역에 걸친 토지로, 교육환경보호구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등 규제가 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정사항은 적용 대상 및 기간을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 80세대 규모이고 전용 12.11㎡의 소형 주거물건입니다. 최근 거래는 과거 1.35억원대 거래보다 낮아졌으며, 건물 경매 평균 유찰 횟수가 9.3회로 집계되어 매각 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실질취득액을 기준으로 평가. 최저가 81,280,000원이 아니라 보증금 미배당 인수를 포함한 136,863,040원을 최근 거래가격과 비교해야 합니다.
- 임차인 인수 여부 확인. 장원종의 전입·점유, 확정일자, 임차권등기 및 매각물건명세서상 인수 문구를 원본과 대조해야 합니다.
- 임차인과 신청채권자의 동일성 검토. 동일인 채권의 중복계상 여부, 임대차계약의 실재성, 보증금 지급자료 및 강제경매 집행권원을 확인해야 합니다.
- 조세채권 우선순위. 국세·지방세 압류 3건의 세목, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하여 실제 임차인 배당액과 인수금액을 다시 산정해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 최저가 하락 자체를 수익으로 계산하지 마세요.
- 점유·명도. 주택임차권등기 이후 실제 점유 상태와 임차보증금 반환에 따른 인도 조건을 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인과의 명도 문제는 일반 후순위 점유자보다 복잡할 수 있습니다.
- 시세 재확인. 최신 확인 거래가 2025년 8월이므로 입찰 전 실제 거래가격·매물가격·거래량을 다시 확인해야 합니다. 기존 추세는 -13.0% 하락입니다.
- 관리비·실물 상태. 공용관리비 체납 여부와 18층 해당 호실의 설비·누수·내부 상태를 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 서류를 확인하고 법률전문가의 검토를 권합니다.
맺으며 — “8,128만원 낙찰이 8,128만원 취득은 아니다”
이 사건의 핵심은 저렴해 보이는 최저가 뒤에 있는 135,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 현재 회차에서 예상 인수액은 55,583,040원, 실질취득 추정액은 136,863,040원입니다. 최근 12개월 평균 115,825,000원보다 높고, 최신 거래 119,500,000원보다도 비쌉니다.
최근 실거래 추세는 -13.0% 하락이며, 동일 건물의 경매 평균 유찰 횟수도 9.3회에 달합니다. 단순한 추가 유찰로는 인수형 보증금 부담이 해결되지 않습니다. 국세·지방세의 배당순위까지 확인해야 하는 만큼 권리 위험과 가격 위험이 동시에 높은 물건입니다.
결론은 현재 조건에서 입찰 보류입니다. 확정적인 보증금 인수 책임이 해소되거나, 검증된 배당 결과에 따라 실질취득액이 최근 시세 이하로 내려갈 수 있는 명확한 근거가 확인되지 않는 한, 최저가 할인율만으로 낙찰을 추진하기는 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 인수 보증금입니다.
