서울남부지방법원 2026타경4344. 구로동 종인아네스트 11층 1108호, 전용 19.47㎡의 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 최저매각가는 감정가 113,000,000원에서 1회 유찰된 90,400,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 20% 할인된 최저가가 아닙니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 등기 자체가 2025년이지만, 임대차계약 2023.02.22, 확정일자 2023.02.23, 주민등록·점유개시 2023.04.17로 말소기준인 2024.01.16 구로구 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 보증금 권리가 가격 분석의 출발점입니다.
한국토지주택공사는 임차보증금 127,000,000원의 권리자로 등재돼 있고 배당요구도 했습니다. 다만 보증기관 성격으로 신고되어 있어 실제 거주 임차인으로 합산하지 않습니다. 즉 실제 임차인은 0명으로 보되, 보증금 권리의 승계·대항력 문제는 별도로 판단해야 합니다. 현 회차 예상배당에서는 한국토지주택공사에 88,372,800원이 배당되고 38,627,200원이 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4344 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 110 종인아네스트 제11층 제1108호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(업무시설·오피스텔) · 전용 19.47㎡ · 지하 3층, 지상 20층 중 11층 |
| 사용승인 | 2012.03.19 |
| 소유자 | 이창호 (2019.04.26 매매, 거래가액 104,000,000원 · 2019.04.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 90,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 129,007,643원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 임차권 등기일보다 ‘전입·점유일’이 먼저다
말소기준은 2024.01.16 구로구 압류입니다. 그 뒤의 2024.01.17 국 압류, 2025.05.07 임차권등기, 2026.03.26 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 그러나 한국토지주택공사의 임차권은 등기일만 보면 후순위여도, 주민등록·점유개시가 2023.04.17로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 등기 말소와 별개로 보증금 미회수분의 매수인 인수 가능성이 남습니다.
② 임차보증금 권리 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 신고 1건
| 권리자 | 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물전부 | 127,000,000원 | 2023.04.17 | 2023.02.23 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 |
③ 시세 비교 — 9,040만원이 아니라 1.29억원으로 비교해야 한다
종인아네스트의 최근 12개월 동일 면적 19.47㎡ 거래는 2건이며, 2025.09과 2026.04 모두 104,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 104,000,000원, 최신 거래도 104,000,000원입니다. 전체 12건 평균 114,833,333원은 과거의 125,000,000원·144,500,000원 등 높은 거래가 함께 섞여 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 최근 시세는 이전 구간보다 11.1% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 19.47㎡ | 12 | 104,000,000원 |
| 2025.09 | 19.47㎡ | 3 | 104,000,000원 |
| 2024.10 | 19.47㎡ | 13 | 113,000,000원 |
| 2024.08 | 19.47㎡ | 12 | 109,000,000원 |
| 2024.05 | 19.47㎡ | 14 | 115,000,000원 |
| 2023.10 | 21.29㎡ | 17 | 144,500,000원 |
| 2023.07 | 19.47㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2022.11 | 19.47㎡ | 6 | 99,000,000원 |
| 2022.09 | 19.47㎡ | 11 | 113,500,000원 |
| 2022.08 | 21.29㎡ | 17 | 135,000,000원 |
| 2022.06 | 19.47㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2022.05 | 19.47㎡ | 13 | 106,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 19.47㎡ | 2건 | 104,000,000원 |
표면 최저가 90,400,000원은 최근 12개월 평균의 86.9%라 할인처럼 보입니다. 하지만 현 회차 예상 인수 38,627,200원을 합치면 실질취득은 129,027,200원으로 올라갑니다. 최근 12개월 평균 및 최신 거래 104,000,000원의 약 124.1%입니다. 따라서 이 사건을 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “20% 할인이라 가격 메리트가 있다”고 평가하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,027,200원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 127,000,000원 | 88,372,800원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 129,007,643원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 배당 시 한국토지주택공사 보증금은 38,627,200원 부족합니다. 압류세액 등 실제 배당순위·배당액이 확정되면 금액은 달라질 수 있습니다. 서울보증보험의 포기 특별조건은 서울보증보험에 한정하여 반영해야 하며, 한국토지주택공사 권리의 미배당분까지 자동으로 0원이 되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장 및 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며 전용 19.47㎡입니다. 아파트가 아닙니다.
- 입지. 서울신구로초등학교 북측 인근이며 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 20층 규모이며 사용승인일은 2012.03.19입니다. 위생·급배수·난방·주차설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 각각 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가 8,188,000원/㎡, 토지거래계약에관한허가구역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 종인아네스트는 60호 규모이며 최근 가격 추세가 -11.1%이고 경매 집계 평균 유찰이 5.9회라 매도 시 가격 민감도가 높을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현 회차 기준 90,400,000원 + 38,627,200원 = 129,027,200원을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 한국토지주택공사 권리 확인. 보증기관 승계 신고의 실제 권리귀속·배당 후 잔액·매수인 청구 가능 여부를 매각물건명세서와 관련 확약 원문으로 대조해야 합니다.
- 서울보증보험 확약의 상대방 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건은 서울보증보험에 한정돼 있으므로 한국토지주택공사 권리까지 동일하게 처리되는지 별도 확인이 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 104,000,000원이고 최근 가격 추세가 -11.1%이므로 과거 전체 평균 114,833,333원을 기준으로 입찰가를 높이면 안 됩니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 커져 실질취득은 128,701,760원·128,441,408원 수준입니다. 추가 유찰만으로 가격 메리트가 자동 발생하지 않습니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 수는 0명으로 분류되지만 감정상 임대관계는 미상이므로 현장 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 압류세액 확인. 구로구와 국의 압류가 있어 실제 조세채권액과 배당순위에 따라 보증금 배당 및 인수액이 변동할 수 있습니다.
맺으며 — “9,040만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 표면 가격은 90,400,000원이고 최근 12개월 시세 104,000,000원보다 낮습니다. 그러나 권리분석을 거치면 결론은 반대입니다. 한국토지주택공사의 대항력 선행 보증금 권리를 기준으로 현 회차 미배당 38,627,200원을 더한 실질취득은 129,027,200원, 최근 시세의 약 124.1%입니다. 최근 가격도 -11.1% 하락했고, 단지 경매 평균 유찰은 5.9회입니다.
서울보증보험의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별조건은 분명 긍정 요소지만, 그 확약을 등기상 별도 권리자인 한국토지주택공사에까지 넓혀 적용할 수는 없습니다. 따라서 현 단계에서는 최저가 할인보다 인수범위 확인이 먼저입니다. 실질취득이 최근 시세를 크게 웃도는 동안은 가격 메리트가 없고, 권리 확약의 적용범위까지 불확실해 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
