서울남부지방법원 2026타경4344. 서울 구로구 구로동 종인아네스트 제11층 제1108호, 전용 19.47㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 113,000,000원에 시작한 강제경매가 2회 유찰되면서 최저매각가는 72,320,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다.
표면만 보면 최근 동일 면적 실거래 104,000,000원보다 31,680,000원 낮습니다. 하지만 이 물건에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 있습니다. 보증금은 127,000,000원, 주민등록과 점유개시는 2023.04.17이며 확정일자는 2023.02.23입니다. 두 날짜 모두 말소기준권리로 기재된 2024.01.16보다 앞섭니다.
더 중요한 것은 매각물건명세서의 특별매각조건입니다. 서울보증보험이 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 그러나 등기상 임차권자는 한국토지주택공사입니다. 두 기관의 권리관계와 포기 효력을 일치시켜 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4344 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 110 종인아네스트 제11층 제1108호 도로명: 서울특별시 구로구 공원로7길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 전용 19.47㎡ · 지하 3층 / 지상 20층 중 11층 |
| 건물 사용승인 | 2012.03.19 |
| 소유자 | 이창호 (2019.04.29 소유권이전, 거래가액 104,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 72,320,000원 (2회 유찰, 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 129,007,643원 |
| 임차권등기 | 한국토지주택공사 · 보증금 127,000,000원 · 차임 50,000원 |
| 배당 가정 인수액 | 56,381,760원 (특별매각조건에 따라 달라질 수 있음) |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
2024.01.16 구로구 압류, 2024.01.17 국가 압류, 2026.03.26 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2020년과 2022년에 기재됐던 기존 구로구 압류는 각각 이미 해제·말소됐습니다.
다만 등기상 권리의 말소와 대항력 있는 임대차보증금 반환채무의 소멸은 구분해야 합니다. 매각으로 임차권등기가 말소되는 경우에도, 법률상 인수되는 미반환 보증금이 있다면 매수인의 경제적 부담은 남을 수 있습니다.
② 임차인·보증기관 권리분석
| 권리자 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력·배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 을구 1번 · 보증기관 명의 임차권등기 |
건물전부 2023.04.17 |
127,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
인수 가능
확정일자 2023.02.23 |
실제 거주 임차인: 확인된 인원 0명. 한국토지주택공사는 보증기관 성격의 등기상 임차권자로, 실제 거주 임차인 1명이 추가로 확인된 것으로 계산하지 않습니다. 보증금 127,000,000원 역시 중복 합산하지 않습니다. 실제 주거 점유자의 신원과 인도 상황은 별도 확인 대상입니다.
그러나 등기된 임차권자는 한국토지주택공사입니다. 서울보증보험과 한국토지주택공사의 대위·승계 관계, 반환청구권의 귀속, 포기 의사표시의 권리자 적격 및 말소 대상이 일치하는지 확인해야 합니다.
특별매각조건이 해당 임차보증금 채권 전부에 유효하게 적용된다면 실제 인수는 0원이 될 수 있습니다. 반면 적용되지 않는 임차권이나 잔여 권리가 존재하면 그 위험은 그대로 남습니다. 현재 분석에서는 포기 효력을 확정하지 않고 배당 가정 인수액을 보수적으로 유지합니다.③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단
종인아네스트 전용 19.47㎡의 최근 12개월 실거래는 2건으로, 모두 104,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2026.04에 104,000,000원입니다. 따라서 가격 판단에는 장기간 전체 평균 114,833,333원보다 최근 평균 104,000,000원이 더 적합합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 19.47㎡ | 12 | 104,000,000원 |
| 2025.09 | 19.47㎡ | 3 | 104,000,000원 |
| 2024.10 | 19.47㎡ | 13 | 113,000,000원 |
| 2024.08 | 19.47㎡ | 12 | 109,000,000원 |
| 2024.05 | 19.47㎡ | 14 | 115,000,000원 |
| 2023.07 | 19.47㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2022.11 | 19.47㎡ | 6 | 99,000,000원 |
| 2022.09 | 19.47㎡ | 11 | 113,500,000원 |
| 2022.06 | 19.47㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2022.05 | 19.47㎡ | 13 | 106,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 19.47㎡ | 2건 | 104,000,000원 |
전체 실거래에는 전용 21.29㎡ 거래도 포함돼 있어, 위 비교표는 가격 비교의 정확도를 위해 대상과 동일한 19.47㎡ 거래를 중심으로 정리했습니다.
결국 특별매각조건으로 인수 부담이 실제 해소되는지에 따라 가격 경쟁력이 완전히 달라집니다. 인수 부담이 유지되는 경우에는 가격 메리트가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,701,760원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 127,000,000원 | 70,618,240원 |
| 2. 서울보증보험 강제경매 신청채권 | 129,007,643원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 미배당 임차보증금 | — | 56,381,760원 |
집행비용과 우선변제권을 반영한 추정 배당입니다. 임차보증금 미배당액은 특별매각조건의 포기 효력이 적용되지 않을 경우 매수인 인수 가능액으로 표시했습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려도 부담은 남는다
보증금 127,000,000원의 대항력 인수가 유지되는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 감소하고 매수인이 떠안을 미배당액이 증가합니다. 매수인이 실제로 부담하는 총액은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 72,320,000원 | 56,381,760원 | 128,701,760원 |
| 3회 유찰 시 | 57,856,000원 | 70,585,408원 | 128,441,408원 |
| 4회 유찰 시 | 46,284,800원 | 81,948,326원 | 128,233,126원 |
이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 미배당 임차보증금의 최종 부담 주체입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신구로초등학교 북측 인근으로 다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2012.03.19 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 지하 3층·지상 20층 규모입니다. 위생·급배수·난방·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 주택임차권등기가 존재하지만 물건 자체를 아파트나 다세대주택으로 분류해서는 안 됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 대공방어협조구역 등에 속합니다. 토지거래허가구역 지정사항도 있어 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 60세대 규모의 소형 오피스텔로, 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 6.1회로 제시되어 있으며 낙찰률도 낮게 나타납니다. 거래 표본이 적고 가격 하락 추세가 있어 환금성에 보수적인 평가가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 서울보증보험의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 한국토지주택공사 명의 보증금 채권에 유효하게 적용되는지 확인하세요.
- 보증기관 권리관계. 한국토지주택공사와 서울보증보험 사이의 대위·승계·채권귀속 관계를 확인하고, 동일 보증금 채권이 중복 계산되지 않도록 검토하세요.
- 임차권 인수액. 별도의 권리 소멸 근거가 확정되지 않는다면 미배당 보증금 56,381,760원을 예상 부담으로 두고 자금 계획을 세워야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰가. 최근 실거래 평균은 104,000,000원이며 가격 추세는 -11.1%입니다. 최저매각가만 근거로 저가매수를 판단하지 마세요.
- 실제 점유 확인. 보증기관 명의 임차권등기와 실제 거주자는 구분해야 합니다. 현재 점유자, 인도 가능 여부와 명도비용을 별도로 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 압류 관련 체납세금, 배당 우선순위, 미납 공용관리비와 기타 매수인 부담 항목을 확인하세요.
- 오피스텔 이용상태. 공부상 업무시설이므로 실제 사용상태, 임대 가능성, 관련 세금 및 대출조건을 구분해 검토하세요.
- 최신 원본 대조. 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 특별매각조건의 변경 여부를 재확인하세요.
맺으며 — “7,232만원이 아니라, 1.29억을 봐야 한다”
이 물건은 2회 유찰로 최저가가 감정가의 64%까지 떨어진 오피스텔입니다. 하지만 대항력 있는 보증금 127,000,000원이 있고, 제시된 예상배당대로라면 매수인 인수액은 56,381,760원입니다. 이 경우 실질취득 128,701,760원은 최근 시세 104,000,000원을 상당히 초과합니다.
가격 추세도 -11.1%의 하락세이고, 단지 평균 유찰 횟수는 6.1회입니다. 단순한 유찰 할인율만 보고 접근할 사건이 아닙니다.
다만 이 사건에는 서울보증보험의 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있습니다. 그 조건이 한국토지주택공사의 권리까지 유효하게 소멸시키는지 확인된다면 인수액과 투자 판단은 크게 달라집니다.
결론은 권리 해소 여부가 최우선, 가격 판단은 그다음입니다. 포기 효력이 확인되지 않은 상태에서는 인수 위험을 유지해 보수적으로 평가해야 합니다. 현재로서는 입찰 보류 및 권리관계 원본 확인이 적절합니다.
