의정부지방법원 2025타경64541. 고양시 일산서구 덕이동 ‘행복한가’ 1층 102호, 전용 55.25㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 220,000,000원 선순위 주택임차권입니다. 서미진의 전입·점유개시는 2023.01.04, 확정일자는 2022.11.28, 임차권등기는 2024.11.12이며, 현재 말소기준인 2025.10.24 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 조건 변경이 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.06.10.자로 “임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 이에 따라 서미진 관련 미배당 보증금은 룰상 68,956,000원이지만 매수인이 실제로 승계할 금액은 0원으로 판단합니다. 이 확약은 서미진 관련 권리에 한해 적용되며, 다른 임차권까지 포괄하는 것은 아닙니다. 본 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64541 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 564-9 행복한가 1층 102호 · 도로명 경기도 고양시 일산서구 덕이로 118-20 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 55.25㎡ · 지상 4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 황정길 (2023.04.29 매매, 거래가액 230,000,000원 · 2023.05.04 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 이용상태 | 공동주택인 다세대주택 단위세대로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 승부처
2016.06.20 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당권 176,400,000원은 2022.10.26 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.10.24 강제경매개시결정입니다. 서미진은 그보다 앞선 2023.01.04 전입·점유와 2024.11.12 임차권등기를 갖고 있어 대항력 有, 확정일자와 배당요구에 따라 우선변제권 有로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서미진 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.01.04 확정일자 2022.11.28 · 임차권등기 2024.11.12 | 220,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 확약 전 룰상 68,956,000원 |
서미진은 보증금 220,000,000원의 실제 임차인으로 확인됩니다. 보증기관 또는 대위변제자를 별도의 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 이 사건에서는 신청채권자인 주택도시보증공사가 서미진 관련 권리에 대한 인수조건변경확약서를 제출한 것이 핵심이며, 확약 밖의 다른 임차인이 별도로 확인되지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 1.54억’으로 본다
행복한가는 2016.03.29 사용승인된 8세대 다세대주택이고, 비교 대상 면적은 본건과 같은 55.25㎡입니다. 최근 12개월 거래는 2026.05의 240,000,000원 1건이며, 최신 거래도 같은 금액입니다. 과거 전체 5건 평균 206,600,000원보다 최근 12개월 지표가 높고, 최근 대비 과거 가격 추세도 +21.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 55.25㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2023.08 | 55.25㎡ | 3 | 163,000,000원 |
| 2023.04 | 55.25㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2022.10 | 55.25㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2022.07 | 55.25㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | 55.25㎡ | 5건 | 206,600,000원 |
가격 판단의 기준은 과거 고가·저가 거래가 함께 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다. 둘 다 240,000,000원이고, 확약을 반영한 현재 실질취득은 154,000,000원입니다. 즉 최근 시세의 64.2% 수준입니다. 전체 평균 대비로도 최저가는 74.5%지만, 이 수치만으로 평가를 올린 것이 아니라 최신·최근 12개월 거래를 우선 기준으로 삼았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,956,000원 |
| 1. 임차인 서미진 보증금(우선변제) | 220,000,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 서미진 보증금 미배당액은 68,956,000원입니다. 그러나 2026.06.10.자 확약에 따라 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약이 없다면 낙찰가 하락이 이익이 아니다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 154,000,000원 | 68,956,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 107,800,000원 | 114,509,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 75,460,000원 | 146,298,280원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어나므로 ‘최저가가 싸졌다’고 볼 수 없습니다. 대항력 있는 보증금 220,000,000원 때문에 실질 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 하지만 본건은 서미진 관련 대항력 포기·말소 확약이 제출돼 있어 각 회차의 실질 인수는 0원으로 바뀝니다. 따라서 이 사건에서 현재 가격 비교 기준은 최저가와 실질취득액이 같은 154,000,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕이초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택 등 공동주택 밀집지대와 재활보호센터, 덕이초등학교, 소규모 점포 및 경지정리지대가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 용이하고 인근에 덕이로 등 주요도로가 지나며, 제반 교통사정은 대체적으로 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물 내 1층 102호입니다. 위생·급배수·난방·소화전·도시가스·CCTV·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부는 폐문부재로 직접 조사되지 못해 집합건축물대장·현황도면과 동일면적의 표준적 이용상황을 참작해 평가됐습니다.
- 토지. 대지 496.0㎡, 계획관리지역, 공시지가 838,000원/㎡이며 평지·자루형, 세로한면(가) 도로 조건입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 제한보호구역(전방지역 25km), 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역 등이 포함돼 있고 학교에 접합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 물건의 인수 0원 판단은 2026.06.10.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 핵심입니다. 입찰 전 해당 문서 원문과 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 임차권등기 처리 확인. 서미진의 을구 3번 주택임차권이 확약 내용대로 매각 후 말소되는지 매각물건명세서와 등기 절차를 다시 확인해야 합니다.
- 최근 거래 표본 확인. 최근 12개월 평균 240,000,000원은 2026.05 한 건으로 구성됩니다. 동일 면적이지만 3층 거래이고 본건은 1층이므로 층·상태 차이를 반영해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 직접 조사하지 못했습니다. 보수비와 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성 확인. 총 8세대 다세대주택이고 경매 통계상 매각률 0.0%, 평균 유찰 1.0회입니다. 향후 매도 계획이 있다면 아파트와 같은 환금성을 전제로 접근하지 않는 편이 안전합니다.
- 관리비·세금·배당 원본 대조. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요인을 입찰 전 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.2억 임차권”만 보고 포기할 사건은 아니다
겉으로 보면 보증금 220,000,000원의 선순위 임차권이 감정가와 정확히 같아 매우 부담스러운 사건입니다. 현재 최저가만 놓고 확약을 무시하면 미배당 68,956,000원이 발생하고, 추가 유찰 때는 그 금액이 114,509,200원, 146,298,280원으로 더 커집니다. 이런 유형은 원래 낙찰가가 내려가도 총 부담이 크게 줄지 않는 대항력 인수형입니다.
하지만 본건은 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.06.10.자로 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 서미진 관련 인수액은 실질 0원, 현재 실질취득은 최저가와 같은 154,000,000원입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균 240,000,000원 대비 64.2%이므로 가격 측면의 여유도 확인됩니다.
다만 행복한가는 8세대 다세대주택이고 본건은 1층이며, 최근 12개월 실거래 표본도 한 건뿐입니다. 경매 통계 역시 평균 1.0회 유찰·매각률 0.0%입니다. 결론적으로 확약 원문이 확인된다면 권리 부담은 크게 낮아지고 가격 경쟁력은 있는 사건이지만, 다세대의 환금성, 1층 조건, 내부 미확인 상태까지 감안해 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
