의정부지방법원 2025타경64674. 고양시 일산서구 탄현동 탄현마을아파트 903동 1층 102호입니다. 감정평가상 방 3, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 발코니, 현관 구조로 이용 중인 아파트이며, 1994년 10월 21일 사용승인된 철근콘크리트조 18층 건물의 1층입니다. 현 소유자 정병호는 2009년 11월 30일 소유권을 이전받았고 당시 등기부 거래가액은 159,000,000원입니다.
권리 구조의 핵심은 담보대출이 아니라 가압류입니다. 과거 하나은행·금촌농협·우리은행·중소기업은행· 일산농협 근저당은 모두 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024년 10월 15일 접수된 신한카드 주식회사 가압류 71,766,261원입니다. 이후 김정인 가압류 100,000,000원과 2025년 11월 10일 강제경매개시결정이 이어졌으며, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64674 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1473 탄현마을아파트 제903동 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.835㎡ · 방3·거실·주방 및 식당·욕실·발코니·현관 · 18층 중 1층 |
| 소유자 | 정병호 (2009.11.30. 소유권이전 · 거래가액 159,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 150,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 65,481,835원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 신한카드 가압류
현재 말소기준은 갑구 4번 신한카드 주식회사 가압류입니다. 이보다 뒤에 들어온 김정인의 100,000,000원 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 을구 근저당은 이미 해지·말소되어 현재 등기상 남아 있는 담보권이 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래보다 낮아졌다
동일 단지 탄현마을(일신)의 동일 면적 59.84㎡ 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 232,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 226,000,000원, 최신 2026년 7월 거래는 220,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -6.0%로 내려온 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.84㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 59.84㎡ | 15 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 59.84㎡ | 12 | 225,000,000원 |
| 2026.02 | 59.84㎡ | 12 | 232,000,000원 |
| 2026.01 | 59.84㎡ | 10 | 227,000,000원 |
| 2025.12 | 59.84㎡ | 10 | 223,000,000원 |
| 2025.11 | 59.84㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 2025.07 | 59.84㎡ | 9 | 242,000,000원 |
| 2025.06 | 59.84㎡ | 2 | 252,000,000원 |
| 2025.05 | 59.84㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2025.05 | 59.84㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2025.03 | 59.84㎡ | 16 | 248,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 226,000,000원 |
현재 최저매각가 150,500,000원은 최근 12개월 평균 226,000,000원의 66.6%이고, 최신 거래 220,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 자체도 215,000,000원으로 최근 12개월 평균보다 낮은데, 한 차례 유찰되면서 최저가가 추가로 64,500,000원 내려왔습니다. 다만 시세 자체가 최근 -6.0% 하락 추세이므로 과거 고가 거래 242,000,000원·252,000,000원만 보고 가격을 판단하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,907,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 71,766,261원 | 71,766,261원 |
| 갑구 5번 가압류 · 김정인 | 100,000,000원 | 75,826,739원 |
| 갑구 6번 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 171,766,261원 중 예상 배당 147,593,000원, 미배당 24,173,261원입니다. 이 미배당은 가압류 채권자의 잔여채권 문제이며, 매각물건명세서상 별도 인수권리가 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 150,500,000원 | 24,173,261원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 105,350,000원 | 68,691,161원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 73,745,000원 | 99,748,671원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자 미배당액은 24,173,261원에서 68,691,161원, 99,748,671원으로 커지지만, 제공된 권리분석 기준에서 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 하락이 인수액 증가로 상쇄되는 대항력 임차인형이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 황룡초등학교 북동측 인근. 대규모 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설, SBS 방송 관련 시설, 근린공원 등이 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남서측 근거리에 경의중앙선 탄현역이 있습니다.
- 규모. 탄현마을(일신) 416세대, 1994년 10월 21일 사용승인. 본건은 18층 중 1층입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 열병합 지역난방, 승강기, 소화전, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,941,000원/㎡. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 232,000,000원보다 최근 12개월 평균 226,000,000원과 최신 거래 220,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단하는 것이 안전합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -6.0%이므로 현재 최저가와 시세 간 간격을 그대로 미래 매각차익으로 보기는 어렵습니다.
- 1층 특성 확인. 본건은 18층 중 1층입니다. 동일 면적 거래에는 7층부터 16층까지 사례가 다수 포함돼 있어 층 차이를 현장에서 별도로 판단해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 대상 토지가 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있으므로 입찰 전 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격·점유를 볼 사건
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 과거 근저당은 이미 모두 말소됐고, 2024년 10월 15일 신한카드 가압류가 말소기준이 되어 이후 가압류와 강제경매개시결정이 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 1회 유찰로 150,500,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 226,000,000원의 66.6%, 최신 거래 220,000,000원보다 낮습니다. 다만 시세 흐름 자체가 -6.0% 하락하고 있고 본건이 1층이며, 감정평가상 임대관계가 미상인 점은 확인 대상입니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 간격은 충분하지만 하락 추세와 실제 점유를 확인한 뒤 응찰가를 정할 물건”입니다.
