창원지방법원 2025타경12585. 창원시 의창구 북면 감계리 플래츠나인 복합상가 지하층 101호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 목욕탕(감계사우나)입니다. 남여사우나, 안내실, 탈의실, 파우더실, 입식·좌식사우나, 열탕·온탕·냉탕, 건식·습식사우나로 구성돼 있으나 현재는 휴업 중입니다. 감정가 2,300,000,000원에는 지하1층 목욕탕의 위생·급배수·목욕· 승강기·소화전설비와 지하2층 기계실의 목욕탕기계설비가 포함돼 있습니다.
등기상 현재 소유자는 한빛이엔지주식회사입니다. 2022.02.22. 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 오수관촌농업협동조합이 채권최고액 1,843,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현 경매의 말소기준권리입니다. 이후 플래츠나인 관리단 가압류, 창원시·국민건강보험공단·국의 압류, 이나경 가압류 및 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12585 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 56 플래츠나인 복합상가 지하층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 지하1층 제101호 목욕탕(감계사우나), 현재 휴업중 |
| 소유자 | 한빛이엔지주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,300,000,000원 / 1,610,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오수관촌농업협동조합 / 1,536,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.22. 오수관촌농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,843,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
핵심은 2022.02.22. 오수관촌농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 설정된 플래츠나인 관리단 가압류 84,721,660원, 창원시 압류, 국민건강보험공단 압류, 이나경 가압류 5,000,000원, 국 압류, 창원시 압류와 2025.12.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 기준은 없다
현재 최저매각가는 1,610,000,000원으로 감정가 2,300,000,000원의 70%입니다. 다만 이 물건은 일반 주거용이 아니라 휴업 중인 목욕탕이고, 감정평가액에는 목욕탕설비와 지하2층 기계실의 목욕탕기계설비까지 포함돼 있습니다. 따라서 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격의 적정성을 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,610,000,000원 | 341,421,660원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,127,000,000원 | 819,591,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 788,900,000원 | 1,154,310,660원 | 0원 |
유찰이 진행돼 매각가가 낮아질수록 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 이것은 등기·배당 구조의 문제이고, 실제 입찰가치 판단은 휴업 목욕탕의 영업·재가동 가능성, 설비상태, 체납 관리비와 실제 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,610,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,500,000원 |
| 2. 근저당 · 오수관촌농업협동조합 | 1,843,200,000원 | 1,591,500,000원 |
| 3. 가압류 · 플래츠나인 관리단 | 84,721,660원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이나경 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,932,921,660원 중 예상 배당액은 1,591,500,000원, 미배당액은 341,421,660원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북면초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지·근린생활시설·주상나지 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 현황. 지하1층 제101호는 감계사우나로 사용됐으나 현재 휴업 중입니다. 2025년 8월경부터 휴업 중으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·목욕설비·승강기설비·소화전설비와 지하2층 기계실 목욕탕기계설비가 감정평가에 포함돼 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 2필지 일단의 사각형에 유사한 토지로 상업용건부지로 이용 중이며, 북측으로 노폭 약 10m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며, 감계리 56번지와 32-2번지에는 가축사육제한구역·교육환경보호구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 571,200원/㎡, 토지면적 5,327.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 없음으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 본건은 2025년 8월경부터 휴업 중이며 임대차내역이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사에서 실제 점유관계를 재확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 2026.01.13. 기준 관리비 54,274,200원이 미납된 것으로 조사됐습니다. 관리단에 현재 체납액과 매수인 부담범위를 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있으며 당해세에 해당하면 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 목욕탕설비 실사. 감정가에는 목욕탕설비와 지하2층 기계실 설비가 포함돼 있습니다. 휴업 상태에서 설비의 실제 작동 여부와 재사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 비교 실거래 기준이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘목욕탕이라는 자산 자체’를 봐야 한다
등기권리 구조만 놓고 보면 방향은 비교적 분명합니다. 2022.02.22. 오수관촌농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 권리의 복잡성이 아니라 휴업 중인 목욕탕이라는 특수성에 있습니다. 현황조사일 기준 관리비 54,274,200원이 미납돼 있고, 임대차내역도 미상입니다. 감정가 2,300,000,000원에는 목욕탕설비까지 포함돼 있으며, 현재 최저가는 1회 유찰 후 1,610,000,000원입니다. 따라서 등기상 인수 0원이라는 사실과 가격 매력은 별개의 문제로 봐야 합니다. 실제 입찰 판단의 승부처는 설비 상태·관리비·점유관계와 현 용도의 수익·재활용 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
