창원지방법원 2025타경12593. 창원시 의창구 동읍 용잠리에 있는 보광드림빌 15층 1502호입니다. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 전용면적은 84.0351㎡입니다. 소유자는 보광건설주식회사이고, 정선호가 청구금액 120,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기부에는 창원시·국세 관련 압류와 금융기관 가압류가 다수 남아 있습니다.

가격만 보면 눈길이 갑니다. 감정가 150,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 105,000,000원으로 내려왔고, 가장 최근 거래는 165,000,000원입니다. 하지만 입찰가와 실질취득액을 구분해야 하는 물건입니다. 임차인 정선호는 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 배당 후 남는 보증금이 있는지, 그 금액을 매수인이 인수하는지 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기부상 2017년 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 이루어진 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 주식회사 천군건설의 가압류 역시 해제되어 말소된 상태입니다.

현재 남아 있는 압류·가압류 중 말소기준으로 제시된 창원시 압류와 그 이후의 신용보증기금 가압류, 국세 압류, 추가 창원시 압류, 수협은행 가압류, 아이비케이저축은행 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

다만 등기상 압류의 소멸과 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 특히 국세·지방세 압류가 존재하므로 세금의 법정기일과 당해세 여부에 따른 배당순위도 최종 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미확인

③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 실질취득이 먼저

보광드림빌은 2017.04.18 준공된 20세대 규모의 건물입니다. 동일 면적대 전용 84.04㎡ 실거래는 총 10건 확인되며, 가장 최근 거래는 2026년 8월 165,000,000원입니다.

최근 거래가 과거 평균보다 높아 상승 추세 지표가 +48.0%로 나타납니다. 다만 최근 12개월 거래는 1건뿐이어서, 최신 거래가 전체 시장 가격을 대표한다고 단정하기는 어렵습니다. 2025년에도 동일 면적 거래가 128,000,000원과 150,000,000원으로 차이를 보였습니다.

현재 최저가는 최근 거래의 63.6%입니다. 이는 낙찰대금만 비교한 수치입니다. 실제 인수액이 발생하면 취득비용이 상승하므로, 보증금 확인 없이 이 비율을 투자 수익이나 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 한 채권 배당 추정입니다. 아래 금액은 임차인 보증금 배당, 당해세 및 세금의 실제 우선순위가 확정되지 않은 단순 추정이며, 최종 법원 배당표를 의미하지 않습니다.

채권액 합계 845,966,358원 · 추정 채권자 배당 102,730,000원 · 추정 미배당 743,236,358원. 임차보증금, 국세·지방세의 우선배당 및 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임차인과 신청채권자의 채권 관계에 따라 실제 채권액과 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다

유찰이 진행될수록 매각대금은 감소하지만 채권자 미배당액은 증가하는 구조입니다. 모든 회차에서 신청채권자 정선호의 예상배당은 0원으로 제시되어 있습니다. 다만 이 계산에는 임차보증금 배당이 별도로 반영되지 않았습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가 하락분만큼 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 단순히 2회·3회 유찰을 기다리는 것만으로 실질취득액이 낮아진다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동읍보건지소 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 형성된 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 위치와 대중교통 운행 상황 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 15층 건물의 15층 1502호이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 대지권의 목적 토지는 3필지 일단으로 조성된 부정형 평지입니다. 건물 북서측과 남서측이 각각 도로에 접합니다.
• 용도지역. 근린상업지역과 제1종일반주거지역이 관련되며, 상대보호구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역 등의 제한사항이 있습니다.
• 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 20세대 규모의 주거용 오피스텔입니다. 동일 면적 실거래 10건은 확인되지만 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로 최신 거래가만으로 예상 매도가격을 확정하기 어렵습니다.
• 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 이 통계만으로 향후 유찰이나 낙찰 결과를 예측할 수는 없습니다.

⑦ 입찰 전 확인할 핵심 체크리스트

• 임대차계약 원본. 정선호의 실제 보증금, 계약기간, 임대차 목적물, 임대인과의 관계를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
• 대항력과 우선변제. 2022.11.10 전입, 실제 점유의 계속 여부, 확정일자 및 우선변제 요건을 확인해야 합니다.
• 배당요구와 승계금액. 정선호는 2026.03.06 배당요구를 신고했습니다. 실제 배당 가능액과 미배당 보증금의 인수 여부를 확인해야 합니다.
• 채권자·임차인 동일인. 정선호의 경매 청구금액 120,000,000원과 임차보증금의 관계를 검증해야 합니다. 동일 채권의 중복 계산과 근거 없는 가장임차인 단정을 모두 피해야 합니다.
• 국세·지방세. 창원시 압류와 국세 압류가 존재합니다. 세금의 법정기일, 당해세 여부 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 신탁 이력. 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 이루어진 신탁등기는 말소되어 있습니다. 신탁원부와 말소 이력을 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
• 실거래 표본. 최신 거래 165,000,000원은 12층 거래이며 본건은 15층입니다. 층·향·내부 상태를 확인하고 거래가격 차이를 검토해야 합니다.
• 관리비 및 명도. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자를 확인하고, 임차보증금 반환 문제와 인도 가능성을 함께 검토해야 합니다.
• 매각기일 원본 확인. 2026.09.30 매각기일에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역 및 사건 진행 상태를 대조해야 합니다.

맺으며 — “1.05억에 낙찰받는 것과 1.05억에 취득하는 것은 다르다”

창원 보광드림빌 1502호는 감정가 150,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 105,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 실거래 165,000,000원과 비교하면 명목상 가격 차이는 상당합니다.

그러나 대항력 있는 임차인 정선호의 보증금이 미상입니다. 임차보증금이 실제로 매수인에게 승계되는 경우에는 낙찰가에 인수금액을 더해야 하며, 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에 머물 수 있습니다.

더욱이 임차인과 경매신청채권자가 동일인이고, 국세·지방세 압류 및 대규모 채권 미배당이 예상됩니다. 세금 배당순위와 채권의 실체를 확인하지 않은 단순 배당표만으로 인수 위험이 없다고 볼 수 없습니다.

최근 실거래는 상승 추세 지표를 보이지만 12개월 표본은 1건뿐입니다. 보증금과 승계 여부가 확인되기 전까지 실질취득액은 미확정이며, 현재 최저가의 가격 메리트 역시 확정할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 추가 유찰 여부보다 임대차관계와 인수금액의 확인입니다.