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특수권리·특수조건 1

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.30 2회 · 최저 105,000,000원
D 매력지수38 D-7 유찰 1회

부동산강제경매

2025타경12593 · 창원지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 84.0351㎡
최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트
105,000,000 1억 500만 감정가 150,000,000원
감정가의 70% ▼ 30% 할인
다음 매각기일
09-30 D-7
창원지방법원 10:00
입찰 보증금
1,050만원
최저가의 10% · 10,500,000원
실거래 대비
▼ 28.9% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 1.48억원
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 30% 할인 매각 임박 경상남도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 105,000,000원은 최근 실거래 165,000,000원보다 낮지만, 대항력 임차인 정선호의 보증금 미상으로 실질취득액과 가격 메리트는 확정할 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 2차 매각기일 대기 중 (D-7). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔(주거용)

최저가 1.05억의 함정 — 대항력 임차인 보증금을 모르면 실제 취득가는 알 수 없다

창원지방법원 2025타경12593 · 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-6 보광드림빌 15층 1502호
감정가 150,000,000원 · 최저매각가 105,000,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.09.30 · 강제경매(정선호)
🏷️ 최저가 105,000,000원 · 감정가 70% 🏠 최근 실거래 165,000,000원 ⚠️ 대항력 임차인 1명 · 보증금 미상 💰 예상 미배당 743,236,358원
38
매력지수 D등급 · 최저가 105,000,000원은 최근 실거래의 63.6%이나 대항력 임차인 1명의 보증금 미상으로 실질취득액 불확정 — 권리 확인 우선
감정가 150,000,000원에서 1회 유찰된 최저가 105,000,000원은 최근 거래 165,000,000원보다 낮지만, 말소기준 이전 전입한 대항력 임차인 정선호의 보증금·우선변제·미배당 승계액이 미확정이다. 임차인과 경매신청채권자가 동일인이고 국세·지방세 압류도 존재해 배당 및 채권관계 확인이 필요하다. 최근 실거래는 1건뿐이며 20세대 규모로 환금성 판단도 보수적으로 접근해야 하므로 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 150,000,000원인 주거용 오피스텔이 1회 유찰되어 최저가 105,000,000원으로 내려왔습니다. 최근 실거래 165,000,000원과 비교하면 표면상 가격 차이가 크지만, 대항력 있는 임차인 정선호의 보증금이 확인되지 않았습니다. 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 경우 실질취득액은 낙찰가보다 높아집니다. 임차인과 경매신청채권자가 동일인인 점도 별도 확인이 필요합니다. 보증금·임대차관계·승계 여부를 확인하기 전에는 최저가만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
감정가 / 최저가
150,000,000원
최저 105,000,000원 · 1회 유찰
최근 12개월 실거래
165,000,000원
2026.08 · 거래 1건
매수인 인수
금액 미상
대항력 임차인 1명 · 승계 가능
최저가 ÷ 최근 시세
63.6%
명목 비교 · 실질취득 미확정

창원지방법원 2025타경12593. 창원시 의창구 동읍 용잠리에 있는 보광드림빌 15층 1502호입니다. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 전용면적은 84.0351㎡입니다. 소유자는 보광건설주식회사이고, 정선호가 청구금액 120,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기부에는 창원시·국세 관련 압류와 금융기관 가압류가 다수 남아 있습니다.

가격만 보면 눈길이 갑니다. 감정가 150,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 105,000,000원으로 내려왔고, 가장 최근 거래는 165,000,000원입니다. 하지만 입찰가와 실질취득액을 구분해야 하는 물건입니다. 임차인 정선호는 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 배당 후 남는 보증금이 있는지, 그 금액을 매수인이 인수하는지 판단할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호창원지방법원 2025타경12593 (강제경매)
소재지경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-6 보광드림빌 15층 1502호
도로명주소경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠로41번길 4
물건종류 / 면적오피스텔(주거용) · 전용 84.0351㎡ · 15층 건물의 15층 1502호
건물현황보광드림빌 · 20세대 · 2017.04.18 준공
소유자보광건설주식회사
감정가150,000,000원
최저매각가105,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%)
신청채권자 / 청구정선호 / 120,000,000원
매각기일2026.09.30
말소기준권리2023.12.19 창원시 압류 (갑구 6번)
점유·임대차정선호 · 2022.11.10 전입 · 보증금 미상

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

⛔ 가장 중요한 선순위 관계 임차인 정선호의 전입일은 2022.11.10이고, 말소기준권리인 창원시 압류일은 2023.12.19입니다. 정선호는 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 미배당 보증금의 승계 가능성과 금액을 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 취지의 비고가 기재되어 있습니다.

등기부상 2017년 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 이루어진 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 주식회사 천군건설의 가압류 역시 해제되어 말소된 상태입니다.

현재 남아 있는 압류·가압류 중 말소기준으로 제시된 창원시 압류와 그 이후의 신용보증기금 가압류, 국세 압류, 추가 창원시 압류, 수협은행 가압류, 아이비케이저축은행 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

다만 등기상 압류의 소멸과 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 특히 국세·지방세 압류가 존재하므로 세금의 법정기일과 당해세 여부에 따른 배당순위도 최종 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미확인

임차인 전입일 보증금 대항력 우선변제 승계
정선호 2022.11.10 미상 있음 미확인 인수 가능
실제 임차인정선호 1명
전입신고2022.11.10
확정일자미상
보증금 / 차임미상
배당요구신고 있음 · 2026.03.06
대항력있음 · 말소기준권리 이전 전입
우선변제권확정일자 등 요건 확인 필요
매수인 승계미배당 보증금 인수 가능 · 금액 미상
⚠️ 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 내려가지 않을 수 있습니다 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 낙찰대금에서 그 보증금을 배당받지 못하는 구조라면 매수인은 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다.

실질취득액 = 낙찰가 + 인수하는 미배당 보증금

보증금 전액이 매수인에게 승계되는 구조에서 보증금이 낙찰가를 초과하면, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가하여 실질취득액이 보증금 수준에 머물 수 있습니다.

본건은 보증금 자체가 미상이므로 최저가 105,000,000원을 실질취득액으로 단정할 수 없습니다. 실질취득액과 최근 실거래 165,000,000원의 비교도 보증금 및 실제 배당액이 확인된 이후에 가능합니다.

⚠️ 임차인과 경매신청채권자가 동일인 임차인으로 신고된 정선호와 강제경매 신청채권자 정선호의 이름이 동일합니다. 신청채권자의 청구금액은 120,000,000원입니다.

동일인이라는 사정만으로 임대차가 허위라고 단정할 수는 없지만, 실제 임대차계약과 점유 관계, 청구채권의 성격, 임차보증금과의 관계를 확인해야 합니다.

특히 경매 청구금액 120,000,000원을 임차보증금으로 간주해서는 안 됩니다. 청구금액과 보증금이 동일한지 확인되지 않았으며, 배당상 채권과 임차보증금을 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.

③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 실질취득이 먼저

보광드림빌은 2017.04.18 준공된 20세대 규모의 건물입니다. 동일 면적대 전용 84.04㎡ 실거래는 총 10건 확인되며, 가장 최근 거래는 2026년 8월 165,000,000원입니다.

거래월 전용 거래가
2026.0884.04㎡12165,000,000원
2025.0584.04㎡15150,000,000원
2025.0584.04㎡14128,000,000원
2024.0884.04㎡1392,000,000원
2024.0884.04㎡485,000,000원
2024.0884.04㎡1492,000,000원
2024.0884.04㎡385,000,000원
2024.0884.04㎡466,530,000원
2023.0884.04㎡12145,000,000원
2022.0584.04㎡2160,000,000원
비교 지표금액 / 비율해석
전체 실거래 평균 116,853,000원 과거 거래 포함
최근 12개월 평균 165,000,000원 거래 1건
최신 실거래 165,000,000원 2026.08 · 12층
최근 대비 과거 추세 +48.0% 상승 지표 · 최근 표본 1건
최저가 / 최근 평균 63.6% 인수금 미반영
실질취득 / 최근 평균 산정 불가 임차보증금 미상

최근 거래가 과거 평균보다 높아 상승 추세 지표가 +48.0%로 나타납니다. 다만 최근 12개월 거래는 1건뿐이어서, 최신 거래가 전체 시장 가격을 대표한다고 단정하기는 어렵습니다. 2025년에도 동일 면적 거래가 128,000,000원과 150,000,000원으로 차이를 보였습니다.

현재 최저가는 최근 거래의 63.6%입니다. 이는 낙찰대금만 비교한 수치입니다. 실제 인수액이 발생하면 취득비용이 상승하므로, 보증금 확인 없이 이 비율을 투자 수익이나 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

⚠️ 시세의 기준은 최근 거래, 입찰의 기준은 실질취득액 전체 10건 평균 116,853,000원에는 과거 저가 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에는 최근 거래 165,000,000원을 우선 참고하되, 표본이 1건이라는 한계를 반영해야 합니다.

대항력 임차인의 보증금이 165,000,000원 이상이고 그 금액이 실질적으로 매수인에게 승계되는 구조라면, 최저가가 105,000,000원이어도 실질취득액은 최근 실거래가 이상이 될 수 있습니다.

현재는 보증금이 확인되지 않았으므로 이 조건에 해당하는지 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 한 채권 배당 추정입니다. 아래 금액은 임차인 보증금 배당, 당해세 및 세금의 실제 우선순위가 확정되지 않은 단순 추정이며, 최종 법원 배당표를 의미하지 않습니다.

배당 항목 채권액 예상배당
0. 집행비용(추정) 2,270,000원
1. 가압류 · 신용보증기금 297,500,000원 102,730,000원
2. 가압류 · 수협은행 65,363,147원 0원
3. 가압류 · 아이비케이저축은행 363,103,211원 0원
4. 경매신청채권 · 정선호 120,000,000원 0원
잔여 · 소유자 교부 0원

채권액 합계 845,966,358원 · 추정 채권자 배당 102,730,000원 · 추정 미배당 743,236,358원. 임차보증금, 국세·지방세의 우선배당 및 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임차인과 신청채권자의 채권 관계에 따라 실제 채권액과 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⛔ 예상배당상 인수 0원은 권리상 인수 확정 0원이 아닙니다 단순 배당 추정에서는 매수인 인수액을 0원으로 표시하고 있지만, 이 추정은 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서 작성되었습니다.

정선호의 보증금과 실제 배당액을 모르므로 매수인이 인수할 미배당 보증금은 미확정입니다. 추정표에 표시된 0원을 근거로 권리상 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.

국세·지방세 압류도 존재하므로 세금 배당이 선행되면 다른 채권자에게 돌아갈 금액이 감소할 수 있습니다. 채권자의 대규모 미배당액 전체가 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.
매각대금 배분 (최저가 105,000,000원)
집행비용 및 채권자 배당의 단순 추정. 임차보증금·세금 우선배당 미반영.
감정가·최저가 vs 최근 실거래
최저가 105,000,000원과 최근 거래 165,000,000원의 명목 비교입니다. 임차보증금 미상으로 실질취득액은 표시할 수 없습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다

매각 회차 최저가 채권자 예상배당 예상 미배당
현재 · 1회 유찰 (70%) 105,000,000원 102,730,000원 743,236,358원
2회 유찰 시 (49%) 73,500,000원 71,777,000원 774,189,358원
3회 유찰 시 (34%) 51,450,000원 50,123,900원 795,842,458원

유찰이 진행될수록 매각대금은 감소하지만 채권자 미배당액은 증가하는 구조입니다. 모든 회차에서 신청채권자 정선호의 예상배당은 0원으로 제시되어 있습니다. 다만 이 계산에는 임차보증금 배당이 별도로 반영되지 않았습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가 하락분만큼 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 단순히 2회·3회 유찰을 기다리는 것만으로 실질취득액이 낮아진다고 볼 수 없습니다.

⚠️ 회차별 실질취득액은 모두 미확정 현재 최저가 105,000,000원, 추가 유찰 시 73,500,000원 및 51,450,000원은 각각 낙찰대금의 기준일 뿐입니다.

모든 회차에서 임차보증금이 미상이므로 매수인 인수액과 실질취득액을 산정할 수 없습니다. 실제 보증금 및 배당액 확인 후 낙찰가와 인수액을 합산해 최근 실거래가와 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 동읍보건지소 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 형성된 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하며 위치와 대중교통 운행 상황 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
  • 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 15층 건물의 15층 1502호이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
  • 토지. 대지권의 목적 토지는 3필지 일단으로 조성된 부정형 평지입니다. 건물 북서측과 남서측이 각각 도로에 접합니다.
  • 용도지역. 근린상업지역과 제1종일반주거지역이 관련되며, 상대보호구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역 등의 제한사항이 있습니다.
  • 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
  • 환금성. 20세대 규모의 주거용 오피스텔입니다. 동일 면적 실거래 10건은 확인되지만 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로 최신 거래가만으로 예상 매도가격을 확정하기 어렵습니다.
  • 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 이 통계만으로 향후 유찰이나 낙찰 결과를 예측할 수는 없습니다.

⑦ 입찰 전 확인할 핵심 체크리스트

  • 임대차계약 원본. 정선호의 실제 보증금, 계약기간, 임대차 목적물, 임대인과의 관계를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
  • 대항력과 우선변제. 2022.11.10 전입, 실제 점유의 계속 여부, 확정일자 및 우선변제 요건을 확인해야 합니다.
  • 배당요구와 승계금액. 정선호는 2026.03.06 배당요구를 신고했습니다. 실제 배당 가능액과 미배당 보증금의 인수 여부를 확인해야 합니다.
  • 채권자·임차인 동일인. 정선호의 경매 청구금액 120,000,000원과 임차보증금의 관계를 검증해야 합니다. 동일 채권의 중복 계산과 근거 없는 가장임차인 단정을 모두 피해야 합니다.
  • 국세·지방세. 창원시 압류와 국세 압류가 존재합니다. 세금의 법정기일, 당해세 여부 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
  • 신탁 이력. 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 이루어진 신탁등기는 말소되어 있습니다. 신탁원부와 말소 이력을 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
  • 실거래 표본. 최신 거래 165,000,000원은 12층 거래이며 본건은 15층입니다. 층·향·내부 상태를 확인하고 거래가격 차이를 검토해야 합니다.
  • 관리비 및 명도. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자를 확인하고, 임차보증금 반환 문제와 인도 가능성을 함께 검토해야 합니다.
  • 매각기일 원본 확인. 2026.09.30 매각기일에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역 및 사건 진행 상태를 대조해야 합니다.
✅ 확인 가능한 긍정 요소 최저매각가가 감정가의 70%로 낮아졌고, 최근 실거래는 165,000,000원입니다. 신탁등기와 과거 천군건설 가압류는 이미 말소되었으며, 남아 있는 압류·가압류 등은 매각 소멸로 분류되어 있습니다.

다만 이러한 사항은 대항력 임차인의 보증금 인수 위험이 해소되었다는 의미가 아닙니다.

⛔ 핵심 위험 — 보증금이 확인되지 않으면 가격 판단도 완성되지 않는다 정선호는 말소기준권리 이전 전입한 대항력 있는 임차인입니다. 임차보증금이 확인되지 않아 매수인 인수액은 미확정이며, 경매신청채권자와 동일인이라는 관계도 검증이 필요합니다.

최근 시세 대비 최저가가 낮다는 사실만으로 안전한 할인 매물이라고 판단할 수 없습니다. 우선 확인할 사항은 보증금 원금, 실제 배당액, 미배당액의 승계 여부입니다.

맺으며 — “1.05억에 낙찰받는 것과 1.05억에 취득하는 것은 다르다”

창원 보광드림빌 1502호는 감정가 150,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 105,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 실거래 165,000,000원과 비교하면 명목상 가격 차이는 상당합니다.

그러나 대항력 있는 임차인 정선호의 보증금이 미상입니다. 임차보증금이 실제로 매수인에게 승계되는 경우에는 낙찰가에 인수금액을 더해야 하며, 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에 머물 수 있습니다.

더욱이 임차인과 경매신청채권자가 동일인이고, 국세·지방세 압류 및 대규모 채권 미배당이 예상됩니다. 세금 배당순위와 채권의 실체를 확인하지 않은 단순 배당표만으로 인수 위험이 없다고 볼 수 없습니다.

최근 실거래는 상승 추세 지표를 보이지만 12개월 표본은 1건뿐입니다. 보증금과 승계 여부가 확인되기 전까지 실질취득액은 미확정이며, 현재 최저가의 가격 메리트 역시 확정할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 추가 유찰 여부보다 임대차관계와 인수금액의 확인입니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 실거래 자료를 바탕으로 작성한 분석 의견입니다. 배당표는 단순 추정이며 실제 법원의 배당 결과와 다를 수 있습니다. 특히 대항력 임차인의 보증금·확정일자·실제 배당액이 확인되지 않아 매수인 인수금액과 실질취득액을 확정하지 않았습니다. 국세·지방세, 당해세, 최우선변제, 미납 관리비 및 명도 관련 비용은 추가 확인이 필요합니다. 실거래가는 거래 당시의 층·향·상태 등에 따라 달라질 수 있고, 최근 12개월 거래 표본은 1건입니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 최신 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 입찰·투자 판단과 그 결과에 대한 최종 책임은 의사결정자에게 있습니다.

위치 / 로드뷰

경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-6 보광드림빌 15층1502호

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