창원지방법원 2025타경12593. 창원시 의창구 동읍 보광드림빌 15층 1502호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 보광건설주식회사이고, 현재 말소기준은 2023.12.19. 창원시 압류입니다. 그 뒤 신용보증기금 가압류, 국 압류, 창원시 압류, 수협은행 가압류, 주식회사 아이비케이저축은행 가압류와 정선호의 강제경매개시결정이 이어져 있으며 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
그러나 등기만 보고 “인수 0원”이라고 결론내리면 안 됩니다. 임차인 정선호의 전입일은 2022.11.10.으로 말소기준일 2023.12.19.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았으므로, 이 보고서에서는 “대항력 가능·미상, 매수인 인수액 미상”으로 판단합니다. 특히 정선호는 강제경매를 신청한 채권자와 이름이 동일해 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심도 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12593 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-6 보광드림빌 15층 1502호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 전용 84.0351㎡ · 15층 1502호 |
| 소유자 | 보광건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정선호 / 120,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.12.19. 창원시 압류 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
2017.05.08. 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁은 2017.11.01. 신탁등기말소로 정리됐고, 2017.12.19. 주식회사 천군건설의 226,975,207원 가압류도 2018.06.04. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.12.19. 창원시 압류입니다. 이후 등기된 신용보증기금 가압류 297,500,000원, 국 및 창원시 압류, 수협은행 가압류 65,363,147원, 주식회사 아이비케이저축은행 가압류 363,103,211원과 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 정선호 1명, 대항력·인수액은 확정 금지
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정선호 | 2022.11.10 | 미상 | 미상 | 2026.03.06 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 시세 비교 — 최근 가격은 하락, 신건은 최근 평균의 150.3%
보광드림빌은 총 20세대, 사용승인일은 2017.04.18.이고, 비교 대상 면적은 전용 84.04㎡입니다. 전체 9건 평균은 111,503,333원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 84.04㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2025.05 | 84.04㎡ | 14 | 128,000,000원 |
| 2024.08 | 84.04㎡ | 13 | 92,000,000원 |
| 2024.08 | 84.04㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2024.08 | 84.04㎡ | 14 | 92,000,000원 |
| 2024.08 | 84.04㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2024.08 | 84.04㎡ | 4 | 66,530,000원 |
| 2023.08 | 84.04㎡ | 12 | 145,000,000원 |
| 2022.05 | 84.04㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.04㎡ | 7건 | 99,790,000원 |
최신 거래는 2025.05. 150,000,000원으로 현재 신건 최저가와 같지만, 최근 12개월 7건 평균은 99,790,000원입니다. 현재 최저가 150,000,000원은 최근 평균의 150.3%에 달합니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군보다 34.6% 하락한 것으로 집계됩니다. 전체 9건 평균 111,503,333원만 기준으로 가격을 판단하면 하락 흐름을 놓칠 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 297,500,000원 | 147,100,000원 |
| 3. 가압류 · 수협은행 | 65,363,147원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 아이비케이저축은행 | 363,103,211원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 정선호 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권 총액은 845,966,358원, 채권자 배당은 147,100,000원, 미배당은 698,866,358원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있으며, 임차인 정선호의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 — 내려가도 임차인 확인 전에는 실질취득액을 모른다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 150,000,000원 | 147,100,000원 | 698,866,358원 | 미상 |
| 1회 유찰 시 | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 728,446,358원 | 미상 |
| 2회 유찰 시 | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 752,094,358원 | 미상 |
가격만 보면 1회 유찰 시 120,000,000원, 2회 유찰 시 96,000,000원으로 낮아집니다. 그러나 정선호의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락만으로 실제 취득비용이 낮아진다고 단정할 수 없습니다. 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커질 수 있으므로, 반드시 보증금을 먼저 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 15층 1502호입니다.
- 주위환경. 동읍보건지소 남동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 형성돼 있고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 위치 및 대중교통 운행 상황을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 대체로 평탄한 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 북서측 소로2류와 남서측 소로1류에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역과 제1종일반주거지역에 걸쳐 있으며 공시지가는 810,000원/㎡입니다.
- 규제. 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·창덕중학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 보광드림빌은 20세대이며 최근 실거래 9건이 확인됩니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 34.6% 낮아 가격 하락 흐름을 우선 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 정선호의 보증금, 계약기간, 실제 지급내역을 확인해야 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 미상이므로 우선변제권의 성립 및 배당순위를 확정하지 마세요.
- 점유관계 확인. 전입일은 2022.11.10.으로 말소기준보다 빠르지만 실제 점유 및 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 정선호 관계 확인. 임차인과 경매 신청채권자 이름이 동일하므로 관계인 여부와 가장임차인 가능성을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 창원시·국·창원시 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 신건 150,000,000원은 최근 12개월 평균 99,790,000원의 150.3%이고 최근 추세는 -34.6%입니다.
- 유찰 후에도 인수 먼저. 120,000,000원·96,000,000원으로 내려가더라도 임차보증금이 확인되기 전에는 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
맺으며 — 가격도 높고, 인수액도 아직 모른다
이 물건은 등기상 말소기준 이후 권리들이 소멸한다는 점만 보면 단순해 보이지만, 실제 입찰 판단의 핵심은 임차인 정선호입니다. 전입일은 말소기준보다 빠르고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수를 0원으로 확정할 수 없습니다.
가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 150,000,000원은 최신 15층 거래 150,000,000원과 같지만, 최근 12개월 7건 평균 99,790,000원의 150.3%이고 최근 거래군은 이전보다 34.6% 하락했습니다. 여기에 20세대 오피스텔의 환금성과 보증금 미상 임차인까지 겹칩니다. 결론은 “신건 가격 메리트 없음 · 임차보증금 확인 전 입찰가 산정 보류”입니다.
