164,500,000원
의정부지방법원 2026타경60032. 파주시 조리읍 대원리 그린시티동문아파트 509동 3층 303호입니다. 현 소유자는 김나라로, 2015.10.19. 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 175,000,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 등기된 김미순의 근저당권과 전세권, 우리카드 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
등기상 눈에 띄는 부분은 김미순 명의의 165,000,000원 근저당권과 10,000,000원 전세권입니다. 두 권리 모두 2025.07.11. 설정되어 2015.10.19. 말소기준권리보다 후순위이고, 제공된 권리판정에서도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 확인된 임차인은 없고 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 따라서 등기된 전세권을 곧바로 점유 임차인의 대항력 있는 보증금으로 확대해 해석할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60032 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 218 그린시티동문아파트 509동 3층303호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 조리읍 대원로 45 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상15층 건물 내 3층 303호 · 공부 및 현황 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김나라 · 2015.10.19. 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 164,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 김미순 / 119,330,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 5번 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 88,000,000원이었고, 2024.06.19. 변경계약으로 채권최고액이 74,500,000원으로 변경된 등기가 있습니다. 배당표는 제공된 배당 산정에 따라 우리은행 채권을 88,000,000원으로 반영하고 있습니다.
그보다 뒤인 2025.07.11. 김미순 근저당권 165,000,000원과 전세권 10,000,000원, 2025.12.10. 우리카드 가압류 12,039,829원, 2026.01.08. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없음입니다.
② 가격·회차 비교 — 70%지만 ‘시세보다 싸다’는 판단은 보류
감정가는 235,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 164,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 이후 유찰 시 제공된 시나리오는 2회 유찰 115,150,000원, 3회 유찰 80,605,000원입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 가정 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 164,500,000원 | 113,642,829원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 115,150,000원 | 162,301,929원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 80,605,000원 | 196,285,719원 |
③ 예상배당표 (매각가 164,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,103,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김미순 | 165,000,000원 | 73,397,000원 |
| 4. 전세권 · 김미순 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사우리카드 | 12,039,829원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계는 275,039,829원, 채권자 배당액은 161,397,000원, 미배당액은 113,642,829원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주대원초등학교 서측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·학교·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 지상15층 건물 내 3층 303호이며, 기본적인 위생·급배수·화재탐지·소화·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 아파트 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 토지이용. 계획관리지역·개발진흥지구·제2종지구단위계획구역이며, 교육환경 보호구역·군사시설 제한보호구역·토지거래계약 허가구역 사항이 기재되어 있습니다.
- 현황. 공부 및 현황 모두 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.10.19. 을구 5번 우리은행 근저당권이 기준이며, 이후 김미순 근저당·전세권과 우리카드 가압류가 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 확인합니다.
- 전세권 구분. 2025.07.11. 김미순 명의 전세권 10,000,000원이 존재하지만 후순위 소멸 권리로 정리되어 있습니다. 실제 점유·임대차 관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 입찰 전 확인합니다.
- 시세 확인. 현재 최저가 164,500,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 자료가 없어 시장가격 대비 할인 여부는 판단되지 않았습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 총 미배당은 113,642,829원이지만 제공된 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인 인수는 별개입니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 시세 확인이 먼저
이 사건은 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2015.10.19. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 설정된 김미순의 근저당권·전세권, 우리카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으며, 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 평가는 별개의 문제입니다. 감정가 235,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 164,500,000원, 즉 70%까지 내려왔지만 최근 실거래 시세가 없어 이것이 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “권리는 정리형, 가격은 시세 대조 후 판단”입니다.
