인천지방법원 2025타경988. 송도동 이든메디타워 내 근린시설 경매입니다. 감정평가상 제207호 외 7개호가 대상이며, 기호(가)~(사)는 현황 근린생활시설(미소아동발달센터)로 벽체구분 없이 일체 이용 중, 기호(아)는 공부상 일반음식점이지만 현황은 창고입니다. 감정가 4,725,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 3,307,500,000원입니다.
권리의 기준점은 2023.08.02 설정된 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 가압류, 임의경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2026.01.12 말소기준 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전등기된 이력이 있으므로, 입찰 전 최신 등기부에서 권리자 표시를 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경988 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 10-94 이든메디타워 2층207호 · 도로명 인천광역시 연수구 하모니로188번길 8 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 제207호 외 7개호 · 기호(가)~(사) 근린생활시설(미소아동발달센터), 기호(아) 현황 창고 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상8층 · 사용승인일 2022.06.21 |
| 소유자 | 성현영 |
| 감정가 / 최저가 | 4,725,000,000원 / 3,307,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 3,425,807,375원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 1~7 경계벽 철거로 벽체구분 없이 일체 이용 · 경계벽 복원 가능하나 복원비 예상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.08.02 남인천농업협동조합 근저당권 3,960,000,000원입니다. 이후 2025.02.26 인천신용보증재단 가압류 13,749,978원, 2025.04.08 임의경매개시결정, 2026.01.06 국 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 선행 신탁등기도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 허브산후조리원, 성현우 | 207호 | 2023.12.08 | 30,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 에이치앤에프, 성현우 | 214호 | 2023.12.08 | 30,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 실제 임차인은 2명입니다. 두 임차인 모두 전입일이 2023.12.08로, 말소기준권리 2023.08.02보다 늦습니다. 제공된 권리판정에 따라 대항력 없음이며, 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 우선변제 여부는 미상으로 표시됩니다.
③ 가격·환금성 — 70%만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저가는 감정가 4,725,000,000원의 70%인 3,307,500,000원입니다. 그러나 이 물건은 일반 주거용이 아니라 근린시설이고, 제207호 외 7개호가 일괄매각되는 데다 목록 1~7의 경계벽이 철거돼 일체로 이용되고 있습니다. 따라서 단순히 “감정가 대비 70%”라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
매각물건명세서에는 경계벽이 일시적으로 철거된 상태이고 복원이 가능하다고 보면서도, 복원에 비용이 예상된다고 명시돼 있습니다. 이 비용은 매각대금과 별개로 낙찰 후 현금흐름에 영향을 줄 수 있습니다. 또한 목록8은 공부상 일반음식점이나 현황은 창고로 이용 중이므로, 실제 사용계획과 공부상 용도의 정합성도 입찰 전 점검해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,307,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 35,475,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남인천농업협동조합 | 3,960,000,000원 | 3,272,025,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 인천신용보증재단 | 13,749,978원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 미배당은 701,724,978원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권 청구액 3,425,807,375원도 현재 회차 배당액 3,272,025,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천대학교 송도캠퍼스 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설·업무시설·오피스텔·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 인천대입구역·지식정보단지역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층/지상8층 이든메디타워로, 사용승인일은 2022.06.21입니다.
- 설비. 공동위생·급배수, 천정형 냉난방, 환기, 화재탐지, 스프링클러, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 14미터 도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지·성장관리권역에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 공시지가. 3,176,000원/㎡, 토지면적 2,423.4㎡로 조사돼 있습니다.
- 환금성. 주거용 단일 호수가 아니라 복수 근린시설의 일괄매각이고 내부 경계벽 복원 변수가 있어, 매수층과 재매각 전략을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 제207호 외 7개호가 함께 매각되는 구조이므로 매각목록 전체와 각 호수의 등기·현황을 개별 대조하세요.
- 경계벽 복원. 목록 1~7은 경계벽 철거 상태입니다. 2026.6.2. 감정인 사실조회회신과 실제 복원 가능 범위·비용을 확인해야 합니다.
- 목록8 이용상태. 공부상 일반음식점, 현황 창고라는 차이를 실제 영업·임대 계획에 반영하세요.
- 임차인 점유 확인. 207호·214호 임차인의 실제 점유 범위와 인도 시점을 현장에서 다시 확인하세요.
- 근저당 이전등기. 말소기준 근저당권이 2026.01.12 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 최신 등기부·배당서류를 대조하세요.
- 배당 외 비용. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영될 수 있고, 벽체복원 비용도 별도입니다.
- 최저가 착시 경계. 1회 유찰·감정가 70%라는 숫자만으로 저가매수라고 단정하지 말고 근린시설의 환금성과 구조 변경 비용을 함께 계산하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.08.02 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 실제 임차인 2명도 말소기준 후 전입이라 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체는 단순하지 않습니다. 제207호 외 7개호 일괄매각, 목록 1~7의 경계벽 철거와 복원비, 목록8의 공부상 일반음식점·현황 창고가 낙찰 후 활용과 환금성을 좌우합니다. 현재 최저가 3,307,500,000원은 감정가의 70%이지만, 그 비율만으로 가격 메리트를 부여하기보다 실제 복원비와 사용계획, 근린시설 매수층을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 통과, 물건성과 가격은 보수적으로 검토할 사건입니다.
