인천지방법원 2025타경1648. 감정상 현재 연립주택으로 이용 중인 간석동 3층 303호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 전유부분은 52.2㎡입니다. 현 소유자는 임효정으로, 2021.02.26. 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 130,000,000원입니다. 이 물건의 권리분석을 단순히 “가압류 뒤 권리는 소멸한다”로 끝내면 안 됩니다. 말소기준권리는 2023.07.20. 케이비국민카드 가압류인데, 임차인들의 전입일은 2022.07.29.로 그보다 빠릅니다.
특히 인천도시공사는 임대차계약일자 2022.07.04., 확정일자 2022.07.05., 전입 2022.07.29., 점유개시 2022.08.08.이며 보증금은 120,000,000원입니다. 2025.12.10. 임차권등기명령도 마쳤고 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조임을 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1648 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 188-1 3층303호 · 남동대로898번길 32 |
| 용도 / 전유부분 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 · 제3층 제303호 52.2㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 제3층 제303호 |
| 소유자 | 임효정 (2021.02.26. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 사건 청구액 | 20,184,500원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.07.20. 갑구 9번 케이비국민카드 가압류 16,886,637원입니다. 2025.09.19. 강제경매개시결정은 이 가압류의 본압류 이행으로 매각 시 소멸합니다. 2025.12.10. 등기된 인천도시공사의 주택임차권도 등기 순위 자체는 말소기준 이후이지만, 대항력 판단의 기초가 되는 전입은 2022.07.29.로 먼저입니다.
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김문자 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능성 있음 |
| 인천도시공사 | 2022.07.29 | 2022.07.05 | 120,000,000원 | 있음 | 있음 | 현재가 전액배당 |
실제 임차인은 2명으로 정리됩니다. 두 명 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 당사자가 아니므로 서로의 보증금을 임의로 합치거나 같은 임차인으로 간주하면 안 됩니다. 인천도시공사의 보증금은 120,000,000원으로 확인되지만 김문자의 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 면적이 다르다
우전빌라의 확인된 실거래는 모두 전용 58.95㎡이며, 대상 전유부분 52.2㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 직접적인 동일면적 시세라기보다 가격 방향을 보는 참고자료로 해석해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 58.95㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2024.08 | 58.95㎡ | 1 | 157,000,000원 |
| 2024.06 | 58.95㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2021.07 | 58.95㎡ | 3 | 187,800,000원 |
| 전체 평균 | 58.95㎡ | 4건 | 156,200,000원 |
| 최근 12개월 | 58.95㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
최저가 140,000,000원은 전체 평균 156,200,000원의 89.6%, 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 170,000,000원의 82.4%입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 +12.1%입니다. 과거 고가거래까지 포함한 전체 평균보다 최신 거래를 우선하면 표면상 가격 여유가 있어 보입니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 인천도시공사 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,886,637원 | 16,886,637원 |
| 3. 강제경매개시결정 관련 채권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 353,363원 |
위 배당에서는 인천도시공사 보증금 120,000,000원이 전액 변제되어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 김문자의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 0원은 전체 임차관계를 확정한 최종 인수액으로 볼 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 140,000,000원 | 16,886,637원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 112,000,000원 | 0원 | 16,886,637원 | 10,368,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 89,600,000원 | 0원 | 16,886,637원 | 32,412,800원 |
인천도시공사처럼 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가가 낮아졌다는 사실만으로 취득비용이 같은 폭으로 싸지지 않습니다. 1회 유찰 시에는 매각가 112,000,000원 외에 계산상 인수 10,368,000원, 2회 유찰 시에는 매각가 89,600,000원 외에 계산상 인수 32,412,800원이 발생합니다. 즉 실질취득은 매각가와 인수액을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석2동행정복지센터 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·소규모 근린생활시설이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간석오거리역(1호선)이 있어 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 규모. 우전빌라 24세대이며 준공일은 1983.08.08.입니다.
- 이용상태. 감정상 연립주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물의 제3층 제303호입니다.
- 도로. 북측 소로변 포장도로, 동측·남측 세로변 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 1,503.6㎡, 공시지가 1,438,000원/㎡, 평지·사다리형·소로각지입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김문자 보증금 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 이 금액이 확인되기 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 인천도시공사 배당 확인. 보증금 120,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 시 계산상 인수 10,368,000원, 2회 유찰 시 32,412,800원으로 증가합니다. 낙찰가와 인수액을 합쳐 판단해야 합니다.
- 시세 면적 차이. 비교 실거래는 58.95㎡이고 대상은 52.2㎡입니다. 최근 거래 170,000,000원을 대상 호수의 직접 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 전유부분 대조. 지하실 6.239㎡ 표기와 집합건축물대장상 공용부분 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 현장 명칭 대조. 등기상 우전빌라와 현장 정문 표시 우진빌라를 현장에서 직접 대조하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차인 관련 제출문건을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “82.4%보다 미상 보증금이 먼저다”
가격 숫자만 보면 눈에 들어옵니다. 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 거래 170,000,000원의 82.4%이고 최근 추세도 +12.1%입니다. 하지만 대상 전유부분은 52.2㎡, 비교 거래는 58.95㎡라 직접적인 동일면적 비교가 아닙니다.
무엇보다 이 사건의 승부처는 권리입니다. 인천도시공사 보증금 120,000,000원은 신건 140,000,000원 가정에서는 전액 배당되지만, 선순위 전입자인 김문자의 보증금은 미상입니다. 따라서 “현재 계산상 인수 0원”과 “실제 총 인수위험 0원”은 같은 말이 아닙니다. 유찰되면 인천도시공사의 미배당 인수액도 증가합니다. 결론은 가격은 검토 가능, 권리는 미확정. 김문자의 임대차 금액과 배당관계가 확인되기 전에는 낮은 최저가만으로 입찰 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.
