인천지방법원 2025타경1682. 인천 미추홀구 용현동 451-52 소재 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 등기상 현 소유자는 임연정 단독소유이고, 2021.11.30. 증여로 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2023.09.07. 설정된 을구 8번 정미애 근저당권의 채권최고액 240,000,000원입니다. 이후 2024.03.21. 8번 근저당권이 이지윤에게 이전되고 같은 날 이지윤 명의 50,000,000원 근저당이 추가됐지만, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 이미 2회 유찰된 상태로 최저매각가는 감정가의 49%인 148,222,000원입니다. 3회 유찰 시 103,755,400원(감정가 34%), 4회 유찰 시 72,628,780원 (감정가 24%)의 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 최저가가 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 이 물건의 가격 판단은 감정가 대비 할인율과 유찰 회차, 그리고 실제 현장·건물·토지 상태를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1682 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 451-52 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 인주대로160번길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 일반건축물대장상 용도 주택 · 벽돌조(연와조) 슬래브지붕 단층 |
| 소유자 | 임연정 (2021.11.30. 증여 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 302,494,950원 / 148,222,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지윤 / 39,106,849원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 토지 | 136.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 공시지가 1,193,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.09.07. 을구 8번 정미애 근저당권으로, 채권최고액은 240,000,000원입니다. 그 이전인 2022.08.25. 대한금융자산관리대부의 90,000,000원 근저당, 2022.10.05. 이해정의 135,000,000원 근저당, 2023.02.13. 유정자 75,000,000원 및 유수찬 120,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
말소기준 이후인 2024.03.21.의 8번 근저당권 이전 및 이지윤 명의 50,000,000원 근저당은 매각으로 소멸합니다. 2025.09.30. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하므로 매수인이 인수하는 등기상 권리는 0원입니다.
확인된 인수형 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 대항력 임차인이 있다고 단정할 상황은 아니지만 실제 점유자와 임대차관계는 입찰 전에 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격·유찰 분석 — 감정가 49%지만 시세보다 싸다고 단정하지 않는다
현재 회차는 2회 유찰로 최저매각가가 148,222,000원까지 내려왔고, 사건자료상 감정가 대비 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 103,755,400원(감정가 34%), 4회 유찰 시 72,628,780원(감정가 24%)입니다.
실거래 비교를 통해 현재 최저가의 시장가격상 우위를 확인할 수 있는 근거는 없습니다. 따라서 148,222,000원이라는 숫자만 보고 싸다고 판단하는 것은 금물입니다. 특히 이 물건은 1973.10.01. 사용승인된 단층 주택이고, 토지 남측 일부가 현황 도로로 이용되고 있어 실제 사용가치와 향후 활용 가능성을 현장 및 공부 대조로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,222,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,875,108원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 정미애 | 240,000,000원 | 145,346,892원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 이지윤 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금 148,222,000원에서 집행비용 2,875,108원을 제외한 뒤 정미애 근저당에 145,346,892원이 배당되고, 이지윤 근저당과 소유자 교부에는 배당이 없습니다. 총 채권최고액은 290,000,000원, 총 배당액은 145,346,892원, 미배당액은 144,653,108원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ‘인천보훈병원’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 유사한 형태의 단독주택 및 다세대주택, 노변 근린생활시설 등으로 형성된 일반 주택지대입니다. 감정평가서상 제반 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 1973.10.01. 사용승인된 벽돌조(연와조) 슬래브지붕 단층 주택이며, 적벽돌 및 석재붙임 외벽, 벽지 및 일부 타일 내벽, 하이샤시 창호, 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 136.0㎡, 지목 ‘대’, 토지이용상황은 ‘단독’, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 규제. 감정평가서에는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 현황. 토지의 공부상 지목은 ‘대’이나 남측 일부가 현황 ‘도로’로 이용 중인 것으로 목측 조사되었습니다. 위반건축물 사항은 없고, 제시외 건물이 포함된 일괄매각 조건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가는 148,222,000원으로 감정가의 49%입니다. 다만 실거래 비교가 확인되지 않으므로 ‘시세보다 싸다’는 판단은 보류하고 실제 현황과 감정평가 내용을 우선 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 103,755,400원(감정가 34%), 4회 유찰 시 72,628,780원 (감정가 24%)입니다. 현재 회차에서 반드시 응찰해야 할 이유가 자료상 확인되는 것은 아닙니다.
- 권리. 2023.09.07. 정미애 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 이지윤에 대한 근저당권 이전·50,000,000원 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유·임대차. 확인된 인수형 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 임대차관계는 현장에서 확인하세요.
- 토지 현황. 지목은 ‘대’이나 남측 일부가 현황 도로로 이용 중입니다. 토지 경계와 도로 이용 범위를 공부·현황과 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현장에 존재하는 건물과 감정평가 대상의 일치 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서 및 현황을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 좋은 물건”
권리분석만 보면 이 물건은 비교적 명확합니다. 2023.09.07. 정미애 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후의 이지윤 관련 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 승부처는 권리보다 물건 자체와 가격입니다. 현재 최저가는 148,222,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 비교를 통한 시세 메리트는 확인되지 않습니다. 여기에 1973.10.01. 사용승인 단층 주택, 토지 남측 일부 현황도로, 제시외 건물 포함, 임대관계 미상이라는 확인사항이 겹칩니다. 권리는 합격, 가격은 보수적으로, 토지·건물 현황은 반드시 현장 확인이 이 사건의 핵심입니다.
