인천지방법원 2025타경1682. 미추홀구 용현동 451-52의 주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 136㎡이고, 일반건축물대장상 용도는 주택이며 건물은 1973.10.01. 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물입니다. 소유자는 임연정으로 2021.11.30. 증여로 소유권을 취득했습니다.
등기 흐름의 핵심은 2023.09.07. 을구 8번 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이고 최초 근저당권자는 정미애입니다. 이 권리는 2024.03.21. 확정채권양도로 이지윤에게 이전됐으며, 같은 날 이지윤 명의의 별도 근저당권 50,000,000원이 추가됐습니다. 2025.09.30. 이지윤이 임의경매를 신청했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1682 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 451-52 · 인주대로160번길 10 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일반건축물대장상 주택 |
| 토지 | 136㎡ · 지목 대 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 1973.10.01. 사용승인 · 벽돌조(연와조) 슬래브지붕 단층 |
| 소유자 | 임연정 (2021.11.30. 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 302,494,950원 / 211,746,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지윤 / 39,106,849원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.09.07.
2022년부터 2023년 사이 설정됐던 대한금융자산관리대부·이해정·유정자·유수찬의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매 권리분석의 기준은 2023.09.07. 설정된 정미애 명의 을구 8번 근저당권이며, 이 권리는 2024.03.21. 이지윤에게 이전됐습니다. 이후 설정된 을구 9번 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 302,494,950원이고 현재 최저매각가는 211,746,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰로 숫자상 가격은 낮아졌지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교치가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 211,746,000원 | 82,018,444원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 148,222,200원 | 144,652,911원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 103,755,540원 | 188,497,038원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 82,018,444원에서 144,652,911원, 188,497,038원으로 커지지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 즉 이 사건은 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수 위험을 분리해서 봐야 하는 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,746,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,764,444원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 정미애 설정 → 이지윤 이전 | 240,000,000원 | 207,981,556원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 이지윤 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 290,000,000원 중 예상 배당은 207,981,556원이며, 미배당은 82,018,444원입니다. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 토지·건물 현황 — 이 사건의 실물 리스크
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 현장에서 제시외 부분의 위치·규모·사용상태를 확인해야 합니다.
- 토지 일부 도로 이용. 토지의 공부상 지목은 ‘대’이지만 남측 일부는 현황 도로로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물 노후도. 건물은 1973.10.01. 사용승인된 벽돌조 단층 주택입니다. 외벽은 적벽돌 및 석재붙임, 내부는 벽지·일부 타일, 창호는 하이샤시로 조사됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천보훈병원 동측 인근이며, 단독주택·다세대주택과 노변 근린생활시설이 혼재한 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 136㎡, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 1,193,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있으며, 외국인 등에 한해 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 확인. 현재 최저가 211,746,000원의 시세 적정성은 최근 인근 거래와 별도로 대조해야 합니다. 감정가 70%라는 숫자만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
- 남측 현황도로 확인. 토지 일부가 도로로 이용되고 있으므로 실제 경계·점유 형태와 이용상 제약을 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치와 상태를 확인하고 향후 사용·철거·보수 가능성을 검토하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 2023.09.07. 을구 8번 근저당권과 2024.03.21. 권리이전, 을구 9번 근저당권의 현재 상태를 최신 등기사항증명서에서 다시 확인하세요.
- 배당표는 추정치. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 승부처는 가격과 현황”
이 사건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 근저당권들은 이미 말소됐고, 2023.09.07. 근저당권이 말소기준이며 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이것만으로 좋은 입찰이라고 결론내리기는 어렵습니다. 현재 최저가 211,746,000원이 시장가격보다 낮다는 실거래 근거가 없고, 건물은 1973년 사용승인 주택입니다. 게다가 토지 남측 일부의 현황 도로 이용과 제시외 건물 포함 일괄매각이라는 실물 확인 포인트가 있습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 현장조사와 가격 검증을 통과한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
