의정부지방법원 2025타경60233. 등기상 물건은 일산방송컴플렉스 1층 1-1114호이며, 사건의 용도 표시는 도시형생활주택이지만 감정평가상 현재 이용상태는 상가입니다. 소유자는 김한숙이고, 2019년 10월 16일 중앙농업협동조합이 채권최고액 456,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 고양시 압류·국 압류·대구신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 비교적 명확합니다. 실제 임차인은 장시윤 1명으로 확인되며 보증금 10,000,000원, 월차임 950,000원입니다. 전입신고일은 2024년 8월 19일로 말소기준권리인 2019년 10월 16일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서 매수인이 승계하는 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경60233 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 백마로 195, 1층1-1114호 (장항동,일산방송컴플렉스방송관련시설) |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 감정평가상 현황 상가 |
| 전유부분 | 1-1114호 · 38.75㎡ |
| 소유자 | 김한숙 |
| 감정가 / 최저가 | 651,000,000원 / 53,613,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙농업협동조합 / 359,182,509원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019년 10월 16일 중앙농업협동조합 근저당권입니다. 2023년 고양시 압류, 2024년 국 압류, 대구신용보증재단 가압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후에 등기되어 매각으로 소멸합니다. 과거 하나은행·고양동부새마을금고 근저당과 서울보증보험 가압류, 국·고양시 압류 중 일부는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 승계 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장시윤 | 1-1114호, 38.75㎡ | 2024.08.19 | 10,000,000원 | 950,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
장시윤은 2025년 4월 11일 배당요구를 했습니다. 그러나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 반면 대항력 판단은 명확합니다. 전입일이 말소기준일보다 늦기 때문에 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 7회 유찰 — ‘싸다’가 아니라 수요를 확인할 구간
현재 최저매각가는 53,613,000원으로 감정가 651,000,000원의 8.24% 수준입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 37,529,100원, 그 다음은 26,270,370원입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로 최저가를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,613,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,365,034원 |
| 2. 근저당 · 중앙농업협동조합 | 456,000,000원 | 52,247,966원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,365,034원을 제외한 52,247,966원이 중앙농업협동조합에 배당되는 시나리오이며, 채권자 전체 미배당은 453,752,034원입니다. 대구신용보증재단과 소유자에게 예상되는 배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고양시 일산동구 마두동 소재 일산동구청 남동측 인근이며, 주위에는 오피스텔과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 현황 상가로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 양호하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 1층 1-1114호이며 사용승인일은 2007.08.20입니다. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 장방형 평지의 상업용 건부지로 이용 중이며 남측·서측·북측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역에 해당하며 과밀억제권역에 포함됩니다. 공시지가는 5,332,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 수요 확인. 현황이 상가인 만큼 같은 건물·주변의 실제 임대료, 공실률, 동일·유사 점포 매매사례를 직접 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 8.24%까지 내려온 이유가 단순 고평가인지, 상권·공실·활용성 문제인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 장시윤은 대항력이 없지만 현재 점유·영업 여부와 명도 일정은 별도의 현실적 비용과 기간을 만들 수 있습니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 배당요구는 2025.04.11 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당표와 매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
- 체납·공용비용 확인. 관리비·공용부분 체납 및 상가 운영과 관련된 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 7회 유찰은 무시할 수 없다
이 사건의 권리분석 핵심은 간단합니다. 2019년 중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 장시윤의 전입은 2024년이므로 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 압류·가압류도 매각으로 소멸합니다. 권리만 놓고 보면 복잡한 인수형 사건은 아닙니다.
하지만 투자 판단은 다른 문제입니다. 감정가 651,000,000원이 7회 유찰되어 53,613,000원까지 내려왔다는 사실은 큰 할인율을 보여 주지만, 현황이 상가이고 비교 가능한 실거래 근거가 없는 상황에서는 이 가격을 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 권리 리스크는 낮지만 환금성 리스크는 높게 봐야 하는 물건. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 상가 수요와 재매각 가능성입니다.