인수는 0원인데 6회 유찰 — 감정가 6.51억이 7,659만원까지 내려온 현황 상가

의정부지방법원 고양지원 2025타경60233. 일산방송컴플렉스 1층 1-1114호로, 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가서에는 현황 상가로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 현재 말소기준권리는 2019년 10월 16일 설정된 중앙농업협동조합 근저당권 456,000,000원입니다. 그보다 앞서 설정됐던 하나은행 근저당권과 고양동부새마을금고 근저당권은 각각 후속 말소등기가 존재하므로 현재 인수권리로 볼 수 없습니다.

점유 임차인 장시윤의 전입일은 2024년 8월 19일로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 보증금 10,000,000원은 매수인에게 승계되지 않는 것으로 분석되며, 최저가 기준 실질취득액은 76,590,000원입니다. 문제는 권리보다 가격의 신뢰도와 환금성입니다. 감정가보다 574,410,000원 낮아졌지만, 동일 호실이나 유사 면적의 최근 거래 기준이 확인되지 않은 상태에서 이를 곧바로 시세 할인으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 현재 기준권리는 중앙농협

등기상 핵심은 과거 근저당의 말소 여부입니다. 2016년 하나은행 근저당권 300,000,000원은 2017년 9월 5일 말소됐고, 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 360,000,000원도 2018년 4월 26일 말소됐습니다. 이후 고양동부새마을금고 근저당권 420,000,000원 역시 2019년 10월 16일 말소됐습니다. 따라서 이 세 권리를 매수인 인수로 합산하면 안 됩니다.

현재 말소기준권리는 같은 날 설정된 중앙농업협동조합 근저당권 456,000,000원입니다. 이후의 고양시 압류, 국가 압류, 대구신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 이력이 반복된 만큼, 매각대금에서 먼저 공제될 수 있는 당해세가 있는지는 별도 확인해야 합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 1명입니다. 전입일이 말소기준일 2019년 10월 16일보다 늦어 대항력이 없으므로, 배당에서 보증금을 전부 돌려받지 못하더라도 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 일반 우선변제권은 판단할 수 없고, 최우선변제 적용 여부도 원본 서류로 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 감정가의 11.76%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

감정가 651,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저가는 76,590,000원입니다. 낙폭은 574,410,000원이고 최저가는 감정가의 11.76%까지 내려왔습니다. 하지만 감정가는 현재 거래가격 그 자체가 아니며, 6회 연속 유찰은 시장이 앞선 가격대에서 매수하지 않았다는 결과이기도 합니다.

특히 이 물건은 사건상 도시형생활주택으로 표시되지만 실제 이용상태는 상가입니다. 2017년 소유권 취득가 530,000,000원도 현재 시세가 아닌 과거 거래가이므로, 감정가나 과거 취득가와의 차이만 근거로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 동일 호실 또는 유사 면적 상가의 최근 매매·임대 사례와 실제 월수익을 확인하기 전에는 가격 메리트 판단을 보류하는 편이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 76,590,000원 단순 가정)

집행비용만 우선 공제하고 당해세·임차인 최우선변제가 없다고 가정하면, 남은 74,811,380원이 중앙농업협동조합에 배당됩니다. 국세·지방세 또는 임차인 최우선변제가 인정되면 중앙농업협동조합 배당액은 감소합니다. 임차인 미배당 보증금은 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 일산동구청 남동측 인근으로, 주위에는 오피스텔과 각종 근린생활시설이 소재합니다. 주거 전용 상권보다 업무·상업 수요의 영향을 크게 받는 환경입니다.
• 교통. 차량 진·출입은 양호하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 1층 호실이며, 사용승인일은 2007년 8월 20일입니다. 급·배수, 위생, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 사건상 도시형생활주택으로 분류되지만 감정평가 이용상태는 현황 상가입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 남측·서측·북측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 5,332,000원/㎡이고 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
• 환금성. 6회 유찰됐다는 실제 경과를 우선 봐야 합니다. 1층 상가의 수익성과 매수층은 업종, 가시성, 공실, 관리비, 전용면적과 동선에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소등기 재확인. 하나은행 근저당 2건과 고양동부새마을금고 근저당의 각 말소등기를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 대조하세요.
• 당해세 확인. 고양시·국가 압류 이력이 반복됐습니다. 당해세가 있으면 매각대금에서 선차감돼 담보권자 배당이 달라질 수 있습니다.
• 임차인 최우선변제. 장시윤의 확정일자와 소액임차인 최우선변제 적용 여부를 매각물건명세서·배당요구서 원본에서 확인하세요. 인수 여부와 배당 여부는 구분해야 합니다.
• 현황 용도 확인. 도시형생활주택 표기와 현황 상가 이용의 관계, 건축물대장상 용도, 가능한 업종과 영업신고 조건을 확인하세요.
• 수익가치 산정. 월 차임 950,000원만으로 가치를 확정하지 말고 보증금, 공실기간, 관리비, 수선비, 부가세와 인근 유사 상가 임대료를 함께 검토하세요.
• 점유·명도. 임차인의 대항력은 없지만 점유가 계속되는 경우 인도명령과 집기·시설물 처리 문제를 예상해야 합니다.
• 토지거래허가 적용 여부. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항이 본 집합건물 취득에 어떻게 적용되는지 관할 기관과 원본 규정을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 세금·관리비 체납내역을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”

이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 과거 하나은행과 고양동부새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 현재 임차인 장시윤은 말소기준권리 이후 전입해 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 따라서 최저가 기준 실질취득은 76,590,000원으로 계산됩니다.

그러나 가격 판단은 정반대입니다. 감정가 651,000,000원이 6회 유찰을 거쳐 11.76%까지 내려왔고, 실제 이용은 상가이며 최근 실거래 비교기준도 확인되지 않습니다. 이 상황에서 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 강한 보류. 실제 임대수익·공실·영업 가능 업종·세금 우선순위를 확인한 뒤에도 처분가치가 확보될 때만 접근할 사건입니다.