인천지방법원 2025타경509597. 송도동 롯데캐슬캠퍼스타운 102동 33층 3302호 아파트입니다. 감정 이용상태 역시 아파트이며, 철근콘크리트구조 49층 건물 중 33층입니다. 말소기준은 2021.11.05. 페퍼저축은행 근저당권이고, 제공된 권리판정상 이 권리와 그 이후 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없으며 예상배당표의 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 907,000,000원에서 1회 유찰돼 634,900,000원까지 내려왔습니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 857,500,000원, 최신 거래는 2026.08. 850,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 74.0%로, 이번 사건은 권리 인수보다 실제 물건 상태와 입찰 경쟁에 따른 적정 응찰가 설정이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509597 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 149 롯데캐슬캠퍼스타운 102동 33층 3302호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 101.3056㎡ · 49층 건물 중 33층 |
| 소유자 | 문지영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 907,000,000원 / 634,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 페퍼저축은행 / 252,303,903원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2016.03.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않습니다. 2021.11.05. 페퍼저축은행 근저당이 말소기준이고, 2022년에 설정된 페퍼저축은행 근저당 2건과 2025.05.29. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다. 2025.06.05. 인천신용보증재단 가압류 76,000,000원은 2026.07.03. 말소되었습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 74%
롯데캐슬캠퍼스타운은 1,230세대이며, 비교 대상은 본건과 면적이 일치하는 101.31㎡ 실거래입니다. 최근 12개월 12건 평균은 857,500,000원, 최저 거래는 805,000,000원, 최고 거래는 910,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 101.31㎡ | 25 | 850,000,000원 |
| 2026.08 | 101.31㎡ | 28 | 860,000,000원 |
| 2026.08 | 101.31㎡ | 5 | 855,000,000원 |
| 2026.07 | 101.31㎡ | 23 | 910,000,000원 |
| 2026.05 | 101.31㎡ | 31 | 900,000,000원 |
| 2026.05 | 101.31㎡ | 17 | 835,000,000원 |
| 2026.03 | 101.31㎡ | 35 | 835,000,000원 |
| 2026.03 | 101.31㎡ | 4 | 805,000,000원 |
| 2026.03 | 101.31㎡ | 32 | 900,000,000원 |
| 2026.01 | 101.31㎡ | 45 | 885,000,000원 |
| 2026.01 | 101.31㎡ | 17 | 850,000,000원 |
| 2026.01 | 101.31㎡ | 13 | 805,000,000원 |
| 평균 | 101.31㎡ | 12건 | 857,500,000원 |
현재 최저가 634,900,000원은 최근 12개월 평균 857,500,000원의 74.0%입니다. 또한 최신 거래인 2026.08. 850,000,000원과 최근 실거래 최저 805,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 907,000,000원은 최근 평균보다 높았지만, 1회 유찰을 거치면서 가격 위치가 크게 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 634,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,749,000원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 254,400,000원 | 254,400,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 239,751,000원 |
현재 최저가 634,900,000원 가정 시 근저당 채권 합계 386,400,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 239,751,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 634,900,000원 | 386,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 444,430,000원 | 386,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 311,101,000원 | 305,945,586원 | 80,454,414원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 캠퍼스타운역 북동측 인근이며 주변에 아파트, 근린생활시설, 공원이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다.
- 규모. 롯데캐슬캠퍼스타운 1,230세대, 사용승인일 2016.03.10.
- 건물. 철근콘크리트구조 49층 건물 중 33층 3302호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 단지 내 도로는 외곽 공도에 접합니다.
- 공부상 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 기준. 최근 12개월 동일 면적 평균 857,500,000원, 최신 거래 850,000,000원과 비교해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 가격 경쟁. 최저가가 최근 평균의 74.0%라고 해서 실제 낙찰가까지 동일한 할인율이 보장되지는 않습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 현황은 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 배당 확인. 현재 배당 시뮬레이션상 인수 0원이지만 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 등기 대조. 말소기준 2021.11.05. 근저당과 이후 권리의 최종 상태를 매각물건명세서·등기사항증명서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 경쟁이 승부처
이 사건은 현재 자료 기준으로 매수인 인수 0원, 임차인 신고 없음, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 가격도 1회 유찰을 거쳐 감정가 907,000,000원에서 634,900,000원으로 내려왔고, 동일 면적 최근 12개월 평균 857,500,000원의 74.0%입니다.
따라서 현재 회차의 핵심은 복잡한 권리 인수 계산이 아니라 얼마까지 써도 최근 실거래 대비 가격 우위가 남는지입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.2회지만, 이번 물건은 이미 최근 거래대보다 낮은 최저가에 진입했습니다. 권리는 안정형, 가격은 1회 유찰로 검토 구간에 들어온 물건으로 정리할 수 있습니다.
