인천지방법원 2025타경511225. 강화군 길상면 선두리 236-2, 도로명 마니산로 193에 있는 근린시설 + 토지 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반음식점 및 주택으로 이용 중이며, 경량철골구조 기타지붕의 단층 건물입니다. 토지는 646.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 소유자는 강영희·하태선 각 2분의 1 지분입니다.
권리관계의 중심은 2023년 설정된 강화남부농업협동조합 근저당권들입니다. 2023.03.14 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤로 130,000,000원·52,000,000원의 근저당권이 추가됐습니다. 현재 최저매각가 408,129,000원을 기준으로 한 배당 추정에서는 이 세 담보권의 채권최고액 합계 302,000,000원이 모두 배당되고, 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511225 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 길상면 선두리 236-2 · 인천광역시 강화군 길상면 마니산로 193 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 일반음식점 및 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 기타지붕 단층 · 외벽 판넬 위 뿜칠 등 · PVC샷시 창호 |
| 토지 | 646.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 완경사 · 자루형 · 소로한면 |
| 소유자 | 강영희 2분의 1 · 하태선 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 583,042,500원 / 408,129,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강화남부농업협동조합 / 146,390,480원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
2012.02.14 길상농업협동조합 명의의 채권최고액 130,000,000원 근저당권은 2022.08.11 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2023.03.14 을구 3번 강화남부농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 설정된 을구 4번·5번 근저당권과 2025년의 임의·강제경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다.
을구 4번 채권최고액 130,000,000원 근저당권과 을구 5번 채권최고액 52,000,000원 근저당권은 2026.02.10 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기됐습니다. 이는 기존 담보권의 이전 내역이며, 말소기준일보다 뒤에 설정된 담보권이라는 순위 자체는 변하지 않습니다.
② 가격 판단 — 70%라는 할인율만 보지 말 것
감정가 583,042,500원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 408,129,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 하락” 자체를 시세 대비 할인으로 바꿔 읽을 근거가 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 408,129,000원 | 0원 | 99,647,710원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 285,690,300원 | 21,109,364원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 199,983,210원 | 105,616,555원 | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 추정액을 제외하고도 세 근저당권의 채권최고액 302,000,000원이 모두 배당되는 구조입니다. 2회 유찰 가격에서는 채권 미배당이 21,109,364원, 3회 유찰 가격에서는 105,616,555원으로 늘어납니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 408,129,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,481,290원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 강화남부농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 99,647,710원 |
현재 최저매각가를 가정한 배당 추정입니다. 채권최고액 기준으로 세 담보권은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 99,647,710원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 선두1리마을회관 남서측 인근이며, 주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하며, 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 일반음식점 및 주택으로 이용 중입니다. 위생 및 급·배수설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 646.0㎡의 대지로 주상용, 완경사·자루형이며 소로한면 조건입니다. 공시지가는 220,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)·성장관리권역·가축사육제한구역에 해당하고 도로구역에 접합니다. 문화재 관련 인·허가 사항 확인이 필요하다고 평가돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준 따로 세우기. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 매각 대상에 포함되는 실제 현황을 입찰 전에 반드시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 일반음식점·주택의 실제 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 근저당권 이전 이력 확인. 을구 4번·5번 근저당권은 2026.02.10 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 최종 권리자와 배당요구 관련 원본을 입찰 전 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·문화재 관련 인·허가 조건이 실제 사용·증개축 계획에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 분명합니다. 2012년의 기존 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.03.14 강화남부농업협동조합의 120,000,000원 근저당권입니다. 이후 담보권과 경매개시결정은 매각으로 정리되며, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원으로 제시됩니다.
다만 투자 판단은 권리분석에서 끝나지 않습니다. 감정가 583,042,500원에서 1회 유찰돼 408,129,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래와 비교할 근거가 없어 현재 가격이 시장가 대비 낮은지는 확인되지 않습니다. 여기에 근린시설 + 토지, 일반음식점 및 주택의 복합 이용, 일괄매각·제시외 건물 포함, 임대관계 미상이라는 현장 확인 요소가 겹칩니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격과 현황 검증을 통과해야 하는 물건입니다.
