인천지방법원 2025타경512597. 인천 미추홀구 용현동 선영홈타운 4층 401호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 이명구로 2018년 7월 12일 거래가액 120,000,000원에 소유권을 취득했고, 그 뒤 2018년 8월 2일 김종열 명의의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
문제는 근저당권보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 등기된 임차관계입니다. 을구 8번에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 등기돼 있고, 임대차계약일자는 2018년 6월 4일, 확정일자는 2018년 6월 5일, 주민등록일자는 2018년 7월 6일, 점유개시일자는 2018년 7월 7일입니다. 모두 말소기준일인 2018년 8월 2일보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512597 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 55-118 4층401호 · 수봉로130번길 44-16 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 제4층 제401호 59.93㎡ |
| 소유자 | 이명구 (2018.07.12. 거래가액 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 127,303,917원 |
| 말소기준 | 2018.08.02. 을구 7번 근저당권 · 김종열 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 핵심
말소기준권리는 2018년 8월 2일 김종열 근저당권입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 을구 8번 한국토지주택공사 임차권은 등기 자체는 말소기준권리 이후인 2022년 11월 18일이지만, 등기 내용에 기록된 주민등록일자 2018년 7월 6일과 점유개시일자 2018년 7월 7일이 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 1건
| 이름 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 제4층 제401호 59.93㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 119,000,000원 | 전입 2018.07.06 확정 2018.06.05 | 대항력 근거 있음 우선변제 대위·승계 |
| 지주택 실제 임차인 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
한국토지주택공사는 실제 별도 임차인이 아니라 지주택 보증금의 대위·승계 신고입니다. 따라서 119,000,000원과 지주택 보증금을 두 개의 보증금처럼 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 지주택 1명으로 봐야 합니다. 다만 지주택 자체의 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 이 실제 임차인의 대항력은 가능·미상 상태입니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총액이 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 인수추정 | 매각가 + 인수추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 77,000,000원 | 43,786,000원 | 120,786,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 53,900,000원 | 66,470,200원 | 120,370,200원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 37,730,000원 | 82,349,140원 | 120,079,140원 |
대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 실질취득 총액이 보증금 규모에 가깝게 고정됩니다. 이 사건도 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 낙찰가는 77,000,000원에서 37,730,000원으로 크게 내려가지만, 매각가와 인수추정을 합친 금액은 계속 약 120,000,000원대에 머뭅니다.
④ 시세 비교 — 77,000,000원이 아니라 실질취득으로 비교
확인되는 선영홈타운 실거래는 2021년 10월 125,000,000원 1건입니다. 다만 해당 거래는 전용 46.8㎡·1층으로, 본건 전용 59.93㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 거래시점도 현재 매각기일과 차이가 커 이를 본건의 직접적인 현재 시세로 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 46.8㎡ | 1 | 125,000,000원 |
표면상 최저가는 이 거래가의 61.6%지만, 그 비율만 보고 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 확인되는 실질취득은 120,786,000원으로, 참고 실거래 125,000,000원과 큰 차이가 없습니다. 게다가 비교 거래의 면적도 다르므로 가격 메리트는 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 119,000,000원 | 75,214,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 김종열 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 127,303,917원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 부족분은 43,786,000원이며 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용현1동4동행정복지센터 북동측 인근이며, 다세대·단독주택과 소규모 근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 진입도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물의 제4층 제401호이며, 기본적인 급·배수설비·위생설비·난방설비가 돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·수봉 지구단위계획구역·과밀억제권역·지적재조사사업지구 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 선영홈타운은 8세대이며 사용승인일은 2003.03.11입니다. 확인되는 실거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 최저가 77,000,000원 대신 배당표상 인수추정 43,786,000원을 더한 실질취득을 기준으로 가격을 검토해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 을구 8번 임차권의 말소만 의미하는지, 대항력 포기까지 포함하는지 원문 확인이 필요합니다.
- 실제 임차인 확인. 지주택의 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사의 119,000,000원은 지주택 보증금의 대위·승계 신고이므로 두 보증금을 별도로 합산하지 않아야 합니다.
- 비교거래 한계. 125,000,000원 실거래는 전용 46.8㎡·1층·2021.10 거래로 본건 59.93㎡와 직접 비교하기 어렵습니다.
- 배당 변동 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 부족분이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 배당요구 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “77,000,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 1회 유찰로 최저가가 77,000,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 선순위 대항요건이 기록된 119,000,000원 임차보증금이 있고, 현재 배당표에서는 그중 43,786,000원이 미배당 인수액으로 계산됩니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 120,786,000원입니다.
2회·3회 유찰 시에도 매각가는 낮아지지만 인수추정이 늘어 총액은 계속 약 120,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 한국토지주택공사는 실제 별도 임차인이 아닌 보증금 대위·승계 신고이고, 실제 임차인 지주택의 보증금·전입일은 미상입니다. 말소동의 확약서도 확인되지만 제공된 문구만으로 대항력 포기까지 단정할 수 없습니다. 표면 최저가는 낮지만 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 다세대 물건입니다.
