인천지방법원 2025타경512597. 인천 미추홀구 용현동 55-118, 선영홈타운 4층 401호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이명구이고, 2018년 7월 12일 거래가 120,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2018년 8월 2일 김종열 명의의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이 사건의 말소기준권리입니다. 2022년 11월 18일에는 한국토지주택공사 명의의 임차권등기가 설정됐는데, 전입일이 2018년 7월 6일로 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있는 임차권이었습니다.
그런데 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서에 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 한국토지주택공사 관련 임차권에 대해서는 규칙상 매수인 인수액을 실질 0원으로 봅니다. 배당표상 현재 회차의 명목상 미배당 보증금은 66,470,200원이지만, 이 금액은 확약이 적용되는 해당 임차권의 실질 인수액으로 보지 않습니다. 확약은 이 임차권에만 적용되며, 매각물건명세서의 ‘지주택’ 점유 표기는 전입신고일과 보증금이 미상인 별도 점유관계이므로 자동으로 확약 대상이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512597 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 55-118 4층 401호 [도로명주소] 인천광역시 미추홀구 수봉로130번길 44-16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.93㎡ · 제4층 제401호 |
| 소유자 | 이명구 (2018.07.12. 거래가 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 53,900,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 127,303,917원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차권은 확약으로 정리
말소기준권리는 2018년 8월 2일 설정된 을구 7번 김종열 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며 경매로 소멸합니다. 이후 설정된 2022년 11월 18일 한국토지주택공사 임차권등기, 2023년 3월 3일 국민건강보험공단 압류, 2025년 5월 12일 국 압류, 2025년 9월 22일 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정도 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권은 있었지만 확약 적용
실제 임차인은 1명으로 봅니다. 한국토지주택공사 명의의 119,000,000원 임차보증금 기록은 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 임대차계약일은 2018년 6월 4일, 확정일자는 2018년 6월 5일, 주민등록일자는 2018년 7월 6일, 점유개시일자는 2018년 7월 7일이며, 배당요구도 2022년 11월 18일 이뤄졌습니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
| 지주택 보증기관: 한국토지주택공사 | 제4층 제401호 59.93㎡ 전부 119,000,000원 | 대항력 있음 전입 2018.07.06 | 우선변제 확정 2018.06.05 · 배당요구 | 대위·승계 확약 적용 실질 인수 0원 |
※ 배당표상 임차보증금 부족분 66,470,200원은 확약이 없는 경우의 명목 인수액입니다. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 해당 임차권에는 실질 0원으로 적용합니다. 확약 밖의 점유관계는 별도 확인이 필요하며, ‘지주택’ 표기의 전입신고일·보증금은 미상입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 강하지만 비교 표본이 약하다
선영홈타운은 총 8세대이며 준공일은 2003.03.11입니다. 최근 12개월 평균 거래가는 125,000,000원, 최신 거래도 2021.10의 125,000,000원으로 집계돼 있습니다. 다만 확인된 거래는 1건이고 전용면적이 46.8㎡, 1층으로 본건 59.93㎡와 면적이 다릅니다. 따라서 125,000,000원을 절대적인 동일평형 시세로 보기보다는 현재 가격을 판단하는 비교 기준으로 활용하는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 46.8㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 125,000,000원 |
현재 최저가 53,900,000원은 시장 비교값 125,000,000원의 43.1%입니다. 감정가 110,000,000원과 비교해도 49.0% 수준입니다. 따라서 확약이 실제로 유효하다는 전제에서는 가격 메리트가 분명히 존재합니다. 다만 거래가 1건이고 46.8㎡ 거래라는 점 때문에 ‘125,000,000원에 바로 되팔 수 있다’는 식의 판단은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,370,200원 |
| 1. 임차인 지주택 보증금 (우선변제) | 119,000,000원 | 52,529,800원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 김종열 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 11번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 127,303,917원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,370,200원과 임차인에게 52,529,800원이 배당되고, 김종열 근저당권 및 서울보증보험 주식회사의 청구금액에는 배당이 없습니다. 배당표상 임차보증금 부족분은 66,470,200원이나, 제출된 말소동의 확약서가 유효하게 적용되는 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오 — 확약이 유지되면 낙찰가가 실질취득가
| 회차 | 낙찰가 | 확약 전 명목 인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 53,900,000원 | 66,470,200원 | 53,900,000원 |
| 3회 유찰 시 | 37,730,000원 | 82,349,140원 | 37,730,000원 |
| 4회 유찰 시 | 26,411,000원 | 93,464,398원 | 26,411,000원 |
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 확약이 없을 경우 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나 총 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 것이 핵심입니다. 이 사건은 그 부담을 확약이 해소하는 구조입니다. 따라서 3회·4회 유찰 시에도 확약이 동일하게 유효하다는 전제에서는 낙찰가 자체가 실질취득가가 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ‘용현1동4동행정복지센터’ 북동측 인근이며, 주위는 다세대 및 단독주택, 소규모 근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반교통사정은 보통입니다.
- 규제. 준주거지역, 고도지구(G.L+15m 이하), 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역, 지적재조사사업지구에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 260.0㎡, 지목은 대, 남측하향 완경사지의 사다리형 토지이며 세로한면(불) 도로에 접합니다. 공시지가는 961,900원/㎡입니다.
- 물건상태. 다세대주택으로 이용 중이며 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 선영홈타운은 8세대이고 확인된 거래는 1건입니다. 경매 매각률은 0.0%, 평균 유찰 횟수는 2.0회로 가격 메리트와 별개로 환금성은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본·효력 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 이 사건 한국토지주택공사 관련 임차권에 실제 적용되는지 먼저 확인해야 합니다. 확인되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
- 임차권 대항력은 원래 존재. 전입 2018.07.06, 확정일자 2018.06.05, 말소기준권리 2018.08.02이므로 확약이 없다면 대항력·우선변제권 문제가 생기는 구조입니다.
- 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사 명의 119,000,000원은 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 미상 점유 확인. 매각물건명세서의 ‘지주택’ 표기는 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 확약 대상과 동일한 관계인지 현황을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 53,900,000원은 시장 비교값 125,000,000원의 43.1%이지만, 거래 1건이 46.8㎡로 대상 59.93㎡와 다릅니다. 125,000,000원을 확정 시세로 가정하지 말고 보수적인 매수·매도 가격을 별도로 잡아야 합니다.
- 유찰 전략. 현재 2회 유찰 상태이며 3회 유찰 시 37,730,000원, 4회 유찰 시 26,411,000원입니다. 확약이 유지된다면 각 낙찰가가 실질취득가가 됩니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 실거래 자료를 토대로 한 분석 의견이며, 입찰 전 원본 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 핵심이고, 가격은 매력적이지만 환금성은 보수적으로”
권리분석만 보면 이 사건은 처음부터 깨끗한 물건은 아닙니다. 2018년 8월 2일의 김종열 근저당권을 말소기준으로 뒤에 설정된 임차권등기에는 대항력과 우선변제권이 있었고, 현재 회차 배당표상 부족분도 66,470,200원에 달합니다. 다만 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 이 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격도 반대편입니다. 최저매각가 53,900,000원은 감정가 110,000,000원의 49.0%이고, 시장 비교값 125,000,000원의 43.1%입니다. 확약이 유효하다면 현재 가격은 분명한 가격 메리트가 있습니다. 다만 선영홈타운이 8세대이고 확인된 거래가 1건뿐이며, 그 거래가 46.8㎡로 본건 59.93㎡와 면적이 다르다는 점 때문에 싸게 낙찰받는 것과 쉽게 되파는 것은 별개의 문제입니다.
결론적으로 이 물건은 권리 자체보다 확약의 효력 확인이 승부처입니다. 확약이 해당 임차권에 확실히 적용되고 별도 점유관계도 정리된다면 53,900,000원의 실질취득가는 시장 비교값보다 크게 낮아 가격 메리트가 있습니다. 반대로 확약이 불확실하거나 확약 밖의 점유관계가 실제 대항력 있는 임차인으로 확인된다면 계산은 즉시 달라집니다. 확약 확인 전에는 입찰하지 말고, 확인 후에는 환금성을 감안한 보수적 가격으로 접근하는 사건입니다.
