인천지방법원 2025타경512759. 인천 서구 마전동 서해벨리 제1동 3층 302호, 전용 71.95㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 195,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 136,500,000원입니다. 권리 구조의 핵심은 현재 말소기준으로 선언된 2025.09.25. 강제경매개시결정보다 앞선 2023.01.19. 한국토지주택공사 주택임차권등기입니다. 등기된 보증금은 160,000,000원이고 전입 2021.03.26., 확정일자 2021.02.26.으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
그대로라면 현재 회차 배당에서 집행비용 2,711,000원을 뺀 133,789,000원이 임차권 보증금에 배당되고, 부족분 26,211,000원이 매수인에게 넘어갑니다. 하지만 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있으므로 이 임차권등기 건의 인수는 실질 0원으로 봅니다. 다만 이 확약은 해당 임차권등기 건에만 적용됩니다. 별도로 적힌 실제 임차인 한국토지는 전입일과 보증금이 확인되지 않아, 그 부분까지 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512759 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1129-12 서해벨리 1동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 71.95㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 302호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이상용 · 2021.03.30. 매매 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 136,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 185,332,602원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 그 밖의 임차인은 미상
현재 경매의 기준권리는 2025.09.25. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 을구 7번 주택임차권은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다. 반면 2025.11.28. 프라미스대부 가압류 6,142,955원은 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 2009년·2014년 근저당과 2019년 가압류·경매 관련 권리는 2020.04.22. 매각 과정에서 이미 말소됐습니다.
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 160,000,000원 | 2021.03.26 / 2021.02.26 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 룰상 부족분 26,211,000원 인수이나 말소동의 확약서 제출 → 실질 0원 |
| 한국토지 실제 임차인 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 인수위험 확인 필요 |
② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 권리 확인이 선행
서해벨리(1,2동)는 총 16세대, 2009.04.16. 준공입니다. 동일 면적 71.95㎡ 실거래 표본은 4건이며 전체 평균은 166,250,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 전체 평균보다 제공된 최근 12개월 평균 177,500,000원과 최신 거래 140,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 현재 최저 136,500,000원은 최근 12개월 평균의 76.9%이고, 제공된 추세 지표는 +14.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 71.95㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2023.09 | 71.95㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.10 | 71.95㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 71.95㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 71.95㎡ | 2건 | 177,500,000원 |
최저가 자체만 보면 최근 12개월 평균보다 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 물건은 가격 할인율만으로 평가하면 안 됩니다. 확약이 정상적으로 이행되면 등록된 임차권의 실질 인수액은 0원이지만, 확약 밖 한국토지의 권리관계가 미상입니다. 따라서 136,500,000원이 확정적인 총취득원가라고 단정하기 전에 실제 임차인의 전입·보증금·배당요구 여부를 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,711,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차권 보증금 | 160,000,000원 | 133,789,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 185,332,602원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 프라미스대부 | 6,142,955원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 을구 7번 임차권이 그대로 유지된 상태의 배당 가정입니다. 이 경우 임차권 보증금 부족분은 26,211,000원입니다. 다만 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 확약이 실제 말소로 이어지면 배당 구조는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차권 부족분은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차권 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 136,500,000원 | 26,211,000원 | 확약 적용 시 해당 임차권 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 95,550,000원 | 66,569,900원 | 낙찰가 하락만큼 부족분 증가 |
| 3회 유찰 · 34% | 66,884,999원 | 94,718,931원 | 확약이 없다면 낮은 최저가만으로 싸다고 볼 수 없음 |
이 시나리오가 보여주는 핵심은 단순합니다. 확약을 제외하면 선순위 임차권의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 따라서 낮은 최저가 자체는 가격 메리트가 아닙니다. 이 사건에서는 확약 때문에 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 맞지만, 그 효과는 확약이 적용되는 임차권에 한정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마전고등학교 북측 인근으로, 다세대주택·아파트·공원·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 302호이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구에 포함되며, 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26.~2026.08.25. 적용된 내용입니다.
- 공시지가. 1,159,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대이며 동일 면적 실거래 표본은 4건입니다. 거래금액은 120,000,000원~215,000,000원으로 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 을구 7번 임차권의 말소를 실제로 담보하는지 원문과 적용 대상을 확인해야 합니다.
- 확약 밖 임차인 확인. 실제 임차인 한국토지의 전입일·보증금·점유관계가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태로 보고 보완 확인이 필요합니다.
- 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사의 160,000,000원 신고와 한국토지를 별도 보증금으로 더하지 마십시오. 전자는 보증기관 대위·승계 건입니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 177,500,000원과 최신 거래 140,000,000원을 우선 비교하되, 권리 확인 전에는 136,500,000원만 보고 ‘안전하게 싸다’고 결론내리지 마십시오.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 승부처는 확약 밖 임차인이다”
현재 최저가는 136,500,000원으로 감정가 195,000,000원의 70%까지 내려왔고, 제공된 최근 12개월 실거래 평균 177,500,000원의 76.9%입니다. 가격만 보면 신건 때보다 분명히 내려왔습니다. 또한 선순위 한국토지주택공사 임차권은 원칙상 26,211,000원의 미배당 인수가 생기지만, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
그러나 그 한 줄로 권리분석이 끝나지는 않습니다. 보증기관 승계 건과 별도로 실제 임차인 한국토지 1명이 기재돼 있고, 이 점유자의 전입·보증금은 미상입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격은 매력 구간, 권리는 확인 전 보류”입니다. 확약 적용 범위와 실제 임차인의 권리관계를 원본으로 해소할 수 있다면 현재 가격의 의미가 살아나지만, 그 확인 없이 최저가만 보고 응찰하는 것은 위험합니다.
