인천지방법원 2025타경512923. 주안지웰에스테이트 102동 20층 오피스텔2004호, 전용 23.2701㎡입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 사건 용도는 근린시설로 분류돼 있습니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 문성환은 2020.12.31 확정일자, 2021.02.05 점유개시, 2021.02.10 주민등록을 갖췄고, 말소기준은 그보다 늦은 2023.04.12 국의 압류입니다.
따라서 을구 3번 임차권등기 자체가 2023.09.20 접수돼 말소기준 뒤에 놓여 있다는 이유만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다. 실제 대항력의 기준이 되는 점유·주민등록이 말소기준보다 앞서 있기 때문입니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512923 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 77-3 주안지웰에스테이트 102동 20층 오피스텔2004호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 경인로 403 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 전용 / 층 | 23.2701㎡ · 34층 건물 중 20층 |
| 소유자 | 오성산업개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 84,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 문성환 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
현재 권리분석에서 가장 중요한 순서는 문성환의 점유·주민등록 → 2023.04.12 국 압류(말소기준)입니다. 2022.09.20 설정됐던 채권최고액 440,926,489원의 근저당권은 2023.03.16 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 국·안양시·국민건강보험공단·서울특별시 압류와 2025.10.10 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 별개입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문성환 제20층 오피스텔2004호 23.2701㎡ 전부 | 110,000,000원 | 2021.02.10 / 2020.12.31 | 배당요구 2023.09.20 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 승계 없음 미배당 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 84,700,000원이 아니라 111,924,600원으로 봐야 한다
주안지웰에스테이트 전용 23.27㎡ 실거래는 최근 12개월 6건 평균이 90,500,000원이고, 최신 2026.07 거래는 88,000,000원입니다. 표면 최저가는 최근 12개월 평균의 93.6%라 저렴해 보이지만, 이 비율은 27,224,600원의 인수액을 제외한 최저가만 비교한 값입니다. 권리분석을 반영한 현재 실질취득 111,924,600원은 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 23.27㎡ | 26 | 88,000,000원 |
| 2026.04 | 23.27㎡ | 22 | 88,000,000원 |
| 2026.04 | 23.27㎡ | 10 | 88,000,000원 |
| 2026.02 | 23.27㎡ | 14 | 89,000,000원 |
| 2026.01 | 23.27㎡ | 21 | 90,000,000원 |
| 2025.12 | 23.27㎡ | 28 | 100,000,000원 |
| 2025.07 | 23.27㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2025.06 | 23.27㎡ | 24 | 90,000,000원 |
| 2025.01 | 23.27㎡ | 13 | 95,000,000원 |
| 2024.12 | 23.27㎡ | 14 | 99,000,000원 |
| 2024.05 | 23.27㎡ | 9 | 129,000,000원 |
| 2023.10 | 23.27㎡ | 26 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 23.27㎡ | 6건 | 90,500,000원 |
전체 12건 평균은 95,083,333원이지만 2024.05의 129,000,000원 등 과거 거래가 포함돼 있습니다. 가격 메리트 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 90,500,000원과 최신 거래 88,000,000원을 우선하는 것이 맞습니다. 특히 최근 구간은 이전 구간보다 -9.2%로 내려온 하락 추세입니다. 이런 시장에서 실질취득 111,924,600원을 두고 “최저가가 시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,600원 |
| 1. 임차인 문성환 보증금 · 우선변제 | 110,000,000원 | 82,775,400원 |
| 2. 갑구 12번 강제경매개시결정 · 문성환 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 27,224,600원 |
현재 배당 추정에서는 집행비용 1,924,600원을 먼저 차감하고 문성환 보증금에 82,775,400원이 배당됩니다. 보증금 부족분 27,224,600원은 매수인 인수입니다. 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 선순위로 차감될 경우 임차인 배당액이 줄고 미배당 인수액이 더 커질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 84,700,000원 | 82,775,400원 | 27,224,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 59,289,999원 | 57,822,779원 | 52,177,221원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,502,999원 | 40,355,945원 | 69,644,055원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동, 인천지하철 2호선 시민공원역 동측 인근입니다. 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 일반상업지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 지하철역과 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 34층 건물 중 20층으로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 주안지웰에스테이트는 186세대이며 사용승인일은 2019.10.16입니다.
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 임차권등기에는 해당 23.2701㎡ 전부를 주거로 사용한 것으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균은 90,500,000원이고 최신 거래는 88,000,000원이며 최근 구간 추세는 -9.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 최저가 84,700,000원에 문성환 미배당 보증금 27,224,600원이 더해지는 구조를 자금계획에 반영해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 2회 유찰 시 매각가 59,289,999원·인수 52,177,221원, 3회 유찰 시 매각가 41,502,999원·인수 69,644,055원입니다. 낙찰가 하락만큼 인수가 커집니다.
- 임차권 원본 확인. 문성환의 2020.12.31 확정일자, 2021.02.05 점유개시, 2021.02.10 주민등록과 임차권등기명령 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일인 여부 확인. 강제경매 신청채권자와 임차권자가 모두 문성환으로 기재돼 있으므로 임대차계약·보증금 지급·채권관계를 함께 확인해야 합니다.
- 세금 배당순위 확인. 국·안양시·국민건강보험공단·서울특별시 압류 중 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 현재 27,224,600원의 인수 추정이 유지되는지 판단할 수 있습니다.
- 시세 기준은 최근 거래. 전체 12건 평균 95,083,333원보다 최근 12개월 평균 90,500,000원과 최신 88,000,000원을 우선해 판단해야 하며, 추세는 -9.2%입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 교부청구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “대항력 보증금”이 가격을 결정한다
이 사건은 감정가 121,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 84,700,000원이 됐다는 사실보다, 110,000,000원의 대항력 임차보증금이 훨씬 중요합니다. 현재 배당 추정대로라면 문성환에게 82,775,400원이 배당되고 나머지 27,224,600원을 매수인이 인수해 실질취득은 111,924,600원이 됩니다.
반면 최근 12개월 평균은 90,500,000원, 최신 거래는 88,000,000원이며, 최근 가격 추세도 -9.2%입니다. 더 유찰돼 최저가가 내려가도 임차보증금 미배당 인수가 증가하기 때문에 일반적인 경매처럼 “유찰될수록 싸진다”는 논리가 그대로 적용되지 않습니다. 여기에 세금 압류의 실제 배당순위와 임차인·신청채권자 문성환의 관계까지 확인해야 합니다. 표면가격은 할인됐지만, 실질취득은 최근 시세 이상입니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금의 미배당 잔액입니다.
