인천지방법원 2025타경512991. 미추홀구 주안동 엠버빌2 10층 1003호입니다. 등기상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용중입니다. 현재 소유자는 강충식이며 2021.05.17. 매매로 225,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2021.06.25. 고양시산림조합이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 고양시 산림조합의 가압류와 임의경매개시결정이 이어집니다. 임차인 이혜연의 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로, 현재 자료 기준 낙찰자가 승계하는 보증금은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위·최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1422-9 엠버빌2 10층 1003호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 미추홀대로597번길 106 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 11층 건물 중 10층 · 사용승인일 2017.12.22. |
| 실거래 비교면적 | 71.877㎡ |
| 소유자 | 강충식 · 2021.05.17. 매매 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 158,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고양시산림조합 / 103,002,921원 |
| 매각기일 | 2026.09.15. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2021.06.25. 고양시산림조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이므로 2025.09.15. 가압류와 2025.10.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018년 설정됐던 신탁등기는 2021.05.03. 이미 말소되어 현재 신탁 인수 문제도 없습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜연 | 2023.07.04. | 미상 | 미상 | 2025.12.09. 접수 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 가격 할인은 크지만 표본은 적다
실거래 비교 대상은 엠버빌Ⅱ, 비교면적 71.877㎡입니다. 확인되는 거래는 2건이며 평균 거래가는 232,500,000원, 최저 220,000,000원, 최고 245,000,000원입니다. 최신 거래도 2021.06. 245,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 71.88㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2021.06 | 71.88㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 평균 | 71.877㎡ | 2건 | 232,500,000원 |
현재 최저매각가 158,200,000원은 실거래 평균 232,500,000원의 68.0%입니다. 감정가 226,000,000원보다도 낮아졌으므로 단순 가격비율만 보면 할인폭은 분명합니다. 다만 거래 표본이 2건이고 모두 2021.06. 거래라는 점, 엠버빌Ⅱ가 5세대 규모라는 점을 함께 봐야 합니다. 68.0%라는 수치만으로 현재 시세가 그대로 232,500,000원이라고 단정하기는 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 158,200,000원 | 128,988,720원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 110,740,000원 | 175,784,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 77,518,000원 | 208,451,244원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 158,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,014,800원 |
| 1. 근저당 · 고양시산림조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 고양시 산림조합 | 164,173,920원 | 35,185,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 284,173,920원, 채권자 예상배당은 155,185,200원, 미배당액은 128,988,720원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천남부초등학교 북서측 인근. 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 무난합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황도 무난합니다.
- 이용상태. 등기상 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물의 10층 1003호이며 사용승인일은 2017.12.22.입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8~10미터 내외 소로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역이며, 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 토지. 토지면적 656.7㎡, 지목 대, 주상용, 평지·가로장방 형태이며 공시지가는 1,758,000원/㎡입니다.
- 환금성. 엠버빌Ⅱ 총 5세대, 실거래 2건, 경매 평균 유찰 2.1회로 거래량이 많은 상품은 아닙니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이혜연은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 대조하세요.
- 용도 확인. 등기상 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용과 건축물대장상 용도를 함께 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 확인되는 실거래가 2021.06. 두 건뿐이므로 현재 매매호가·실제 거래가능가격을 별도로 점검하세요.
- 환금기간 고려. 총 5세대 규모이고 경매 평균 유찰도 2.1회입니다. 매수 후 매각까지 걸리는 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 시세와 환금성은 재확인”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.25. 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류는 소멸합니다. 임차인 이혜연의 전입일도 2023.07.04.로 말소기준 이후여서 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 최저가 158,200,000원이 실거래 평균 232,500,000원의 68.0%라 숫자만 보면 상당한 할인입니다. 하지만 이 물건은 근린시설이면서 오피스텔로 이용중이고, 엠버빌Ⅱ는 총 5세대, 확인되는 실거래는 2건뿐입니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 현재 시세와 환금성을 직접 검증해야 하는 물건”으로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.
