인천지방법원 2025타경513033. 미추홀구 주안동 그린홈타운(1동) 전용 59.79㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사윤석천컨설팅으로 2021.09.28. 거래가 120,000,000원에 취득했습니다. 말소기준권리는 2022.02.11. 설정된 한정이앤씨주식회사 근저당권 650,000,000원이며, 이후 주택도시보증공사의 가압류 2건, 지방세·국세 관련 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그런데 이 사건의 핵심은 등기부의 후순위 권리보다 말소기준보다 먼저 형성된 임차관계입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권등기에는 확정일자 2019.09.20., 주민등록일자 2019.10.01., 점유개시일자 2019.10.07., 보증금 128,000,000원이 기재되어 있습니다. 따라서 확약이 없다면 최저가 112,000,000원보다 보증금이 커서 대항력 인수형으로 작동합니다. 현재 배당모형상 미배당 18,368,000원이 매수인 인수로 계산되어, 낙찰가와 합한 단순 실질취득은 130,368,000원 수준입니다. 다만 말소동의 확약서가 제출된 임차권이므로 이 부분은 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513033 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 977-4 3층301호 · 경원대로887번길 24-14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 59.79㎡ · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 |
| 소유자 | 주식회사윤석천컨설팅 (2021.09.28. 거래가 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 131,359,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 층수 표시 | 등기사항증명서 3층 301호 / 현황 및 건축물대장 4층 301호 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 미상 임차는 잔존
말소기준인 한정이앤씨주식회사 근저당권보다 임차 관련 날짜가 먼저입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권등기는 보증금 128,000,000원 전부에 대해 우선변제를 행사할 수 있고, 현재 배당가정 112,000,000원에서는 집행비용 2,368,000원을 제외한 109,632,000원을 배당받아 룰상 18,368,000원이 부족합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 이름 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 보증기관 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 128,000,000원 | 2019.10.01 / 2019.09.20 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 |
| 실제 임차인 | 지주택 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
한국토지주택공사의 128,000,000원은 지주택 보증금을 대위·승계한 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
② 시세 비교 — 112,000,000원이 싸 보이지만 표본이 너무 얇다
그린홈타운(1동)은 총 8세대, 사용승인일은 2001.08.17.입니다. 전용 59.79㎡와 일치하는 실거래 표본은 단 1건으로, 2021.09. 4층에서 120,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 112,000,000원은 이 거래가의 93.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 59.79㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 평균 | 59.79㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
확약 대상 임차권만 놓고 보면 실질취득 기준은 최저가와 같은 112,000,000원이며, 실거래 120,000,000원의 93.3%입니다. 하지만 실거래가 1건뿐이고 그 거래월도 2021.09이므로, 이 수치만으로 현재 시세 대비 명확한 저가 매수라고 단정하기 어렵습니다. 특히 확약 밖 지주택의 임차관계가 미상이라는 점을 가격 할인보다 먼저 해소해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 우선변제 | 128,000,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 근저당 · 한정이앤씨주식회사 | 650,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 247,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 131,359,561원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 한국토지주택공사 보증금의 미배당액은 18,368,000원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수로 계산되지만, 을구 12번 임차권등기에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 주위는 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 입지. 미추홀구 주안동 석암초등학교 동측 인근에 위치하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 토지로 업무시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적 194.0㎡·공시지가 1,693,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았지만, 등기상 3층과 현황·건축물대장상 4층이라는 공부 차이가 명시돼 있습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 건물이고 동일면적 실거래 표본이 1건이어서 가격 검증 자료가 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 말소동의 확약서가 을구 12번 임차권등기의 말소 및 매수인 인수 제거를 실제로 담보하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 지주택 임차관계 확인. 실제 임차인 1명인 지주택의 전입일·점유·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 ‘없음’이 아니라 가능·미상으로 봐야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 128,000,000원은 지주택 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 층수 불일치 확인. 등기사항증명서의 3층 301호와 현황·건축물대장의 4층 301호가 동일 목적물인지 집합건축물대장·도면·현장을 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 미추홀구·인천광역시·국·부천시 압류가 존재합니다. 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 과신 금지. 최저가 112,000,000원은 확인된 실거래 120,000,000원의 93.3%지만 표본이 1건뿐입니다. 가격 할인만으로 높은 점수를 주기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 확약서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 확인되지 않은 임차가 남았다”
이 사건은 표면만 보면 감정가 160,000,000원에서 한 번 유찰돼 112,000,000원까지 내려온 다세대입니다. 확인된 실거래 120,000,000원과 비교하면 93.3% 수준이고, 한국토지주택공사 임차권의 룰상 인수액 18,368,000원도 말소동의 확약서 때문에 실질 0원으로 반영할 수 있습니다.
그러나 이것만으로 안전형 물건은 아닙니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고라 실제 임차인이 아니며, 실제 임차인 지주택 1명의 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 즉 확약이 해소한 것은 을구 12번 임차권등기이고, 그 밖의 미상 임차관계까지 자동으로 지워지는 것은 아닙니다. 여기에 등기상 3층과 현황상 4층의 불일치, 8세대 소규모 다세대의 얇은 실거래 표본까지 겹칩니다. 가격은 소폭 낮지만, 권리·목적물 확인이 먼저인 C등급 물건입니다.
