인천지방법원 2025타경513162. 인천 미추홀구 주안동 경민아파트 나동 1층 105호입니다. 등기상 현재 소유자는 성기용·성기풍으로 각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 이 사건의 말소기준은 2011.05.26. 설정된 중구농업협동조합 근저당권(채권최고액 42,000,000원)입니다. 해당 근저당은 2025.07.24. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없어 매수인이 떠안을 보증금도 0원입니다.
가격도 신건 단계에서 점검할 만합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 160,000,000원이고, 동일 면적대 최근 12개월 거래 3건 평균은 170,666,666원입니다. 데이터상 최저가가 최근 평균의 93.8%이며, 가장 최근 2026.06 거래는 173,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 8.2% 상승해 하락장 보정에 걸리는 물건도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513162 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1490-3 나동 1층105호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 미추홀대로578번길 41 |
| 물건종류 | 아파트 · 경민 · 대상면적 59.04㎡ |
| 소유자 | 성기용 지분 2분의 1 · 성기풍 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 38,227,569원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
임차인 없음. 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2011.05.26. 을구 6번 중구농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 2015.02.25. 을구 8번 근저당권 8,400,000원, 2024.05.27. 한국자산관리공사 가압류 13,331,338원, 2025.10.17. 농업협동조합자산관리회사 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮은 신건
경민아파트는 60세대, 1984.09.01. 준공이며 대상면적은 59.04㎡입니다. 동일 면적대 실거래는 총 8건이 확인되고, 전체 평균은 162,625,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 60.72㎡ | 1 | 173,000,000원 |
| 2026.05 | 60.72㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 2025.10 | 60.72㎡ | 5 | 184,000,000원 |
| 2025.06 | 59.04㎡ | 1 | 152,000,000원 |
| 2025.01 | 60.72㎡ | 4 | 168,000,000원 |
| 2023.08 | 59.04㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2021.07 | 60.72㎡ | 5 | 149,000,000원 |
| 2021.06 | 59.04㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 170,666,666원 |
최근 12개월 평균은 170,666,666원, 최신 2026.06 거래는 173,000,000원입니다. 현재 최저가 160,000,000원은 최근 평균의 93.8%입니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세도 8.2% 상승이므로, 과거 고가 거래 때문에 평균이 부풀려진 하락장 사례로 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 중구농업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 중구농업협동조합 | 8,400,000원 | 8,400,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 한국자산관리공사 | 13,331,338원 | 13,331,338원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 93,228,662원 |
현재 회차에서는 배당대상 채권 63,731,338원이 전액 배당되고, 소유자 잔여금은 93,228,662원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 160,000,000원 | 0원 | 0원 | 93,228,662원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,000,000원 | 0원 | 0원 | 61,676,662원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 102,400,000원 | 0원 | 0원 | 36,435,062원 |
현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 배당대상 채권은 모두 충족되고 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 대항력 임차인 보증금 때문에 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용이 고정되는 유형과는 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 아파트이며 토지이용상황도 아파트로 확인됩니다.
- 단지. 경민아파트 60세대, 1984.09.01. 준공입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 대 · 평지 · 정방형 · 소로각지입니다.
- 공시지가. 1,423,000원/㎡, 토지면적 2,466.2㎡입니다.
- 지역·지구. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되고 도로에 접합니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 3건 평균 170,666,666원, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 8.2% 상승했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 6번 2011.05.26. 중구농업협동조합 근저당권을 기준으로 권리순위를 원본 등기와 대조하세요.
- 채권양도 확인. 을구 6번과 을구 8번 근저당권은 2025.07.24. 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 내용이 있습니다.
- 가격 확인. 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균 170,666,666원의 93.8%입니다. 최신 2026.06 거래 173,000,000원도 함께 비교하세요.
- 1층 상태 확인. 대상은 1층105호이며 최근 거래에도 1층 사례가 포함돼 있습니다. 개별 내부상태와 실제 선호도를 현장에서 확인하세요.
- 소규모 노후단지 확인. 60세대·1984.09.01. 준공이므로 수리상태와 향후 매도수요를 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 배당요구 현황을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리도 단순하고 가격도 최근 시세 아래
이 사건의 핵심은 복잡한 인수관계가 아니라 단순한 권리구조와 최근 거래가격의 조합입니다. 2011.05.26. 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균 170,666,666원의 93.8%이고, 최근 가격 추세도 8.2% 상승입니다. 다만 60세대·1984년 준공의 소규모 노후 아파트라는 환금성 요소는 가격 메리트와 별개로 확인해야 합니다. 권리는 합격, 가격도 최근 시세 대비 우호적 — 최종 변수는 노후도와 개별 호수 상태입니다.