인천지방법원 2025타경513248. 부평구 부개동 삼오빌라 5층 503호의 다세대주택입니다. 감정가는 99,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 69,300,000원입니다. 권리분석의 기준이 되는 등기는 2020.07.29. 설정된 지에이코리아주식회사 근저당권 30,000,000원입니다. 그런데 임차인 양경숙의 임대차계약·전입·점유·확정일자는 모두 2018.03.26.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금을 전액 받지 못하면 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.
현재 회차에서는 구조가 조금 다릅니다. 매각대금 69,300,000원을 전제로 한 예상배당에서 집행비용 1,647,400원을 먼저 반영하고도 양경숙의 보증금 66,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 계산상 현재 회차 인수액은 0원입니다. 반면 2회 유찰 시에는 최저가가 48,510,000원으로 내려가고 매수인 인수액이 18,763,180원, 3회 유찰 시에는 최저가 33,957,000원에 인수액이 33,054,226원으로 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513248 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부개동 95-6 삼오빌라 5층 503호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥로386번길 31 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 5층 503호 |
| 사용승인 | 2002.08.14 |
| 소유자 | 이연순 · 2009.02.16. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 69,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 66,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 비고 | 삼오빌라 2동에 소재 |
① 권리 흐름 — 임차인의 날짜가 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2020.07.29. 지에이코리아주식회사 근저당권입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차권등기 자체는 2023.02.09.로 말소기준보다 늦지만, 대항력 판단의 출발점은 임차권등기일이 아니라 2018.03.26.의 주민등록·점유입니다. 임대차계약일과 확정일자도 같은 날이므로, 양경숙은 말소기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계형
| 임차인 | 임차 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양경숙 | 5층 503호 34.32㎡ 전부 | 2018.03.26 / 2018.03.26 | 66,000,000원 | 2023.02.09 | 대항력 있음 우선변제 미배당 잔액 승계 |
양경숙은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차보증금은 66,000,000원이며, 등기 내용상 최초 보증금 73,000,000원 중 반환되지 않은 금액이 66,000,000원입니다. 배당요구가 있고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 대항력도 있기 때문에 배당으로 전액 소진되지 않는 부분은 낙찰자에게 남습니다.
③ 회차별 실질 부담 — 최저가 하락이 그대로 이익이 아니다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 69,300,000원 | 0원 | 현재 예상배당에서는 임차보증금 66,000,000원 전액 변제 |
| 2회 유찰 시 | 48,510,000원 | 18,763,180원 | 낙찰가보다 보증금이 커져 미배당 잔액 인수 발생 |
| 3회 유찰 시 | 33,957,000원 | 33,054,226원 | 최저가 하락만큼 인수액이 커지는 대항력 인수형 |
④ 예상배당표 (매각가 69,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,647,400원 |
| 1. 임차인 양경숙 보증금 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 2. 지에이코리아주식회사 근저당권 | 30,000,000원 | 1,652,600원 |
| 3. 경매개시결정 · 차영아 | 66,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금이 전액 변제되어 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각대금 기준 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부개동 인천부광초등학교 남서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물의 5층 503호이며, 사용승인일은 2002.08.14입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 각각 접하며 도로 상태는 양호합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 배당구조 재확인. 매각물건명세서상 대항 가능한 임차권이므로 실제 배당에서 보증금 66,000,000원이 전액 변제되는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 2회·3회 유찰 시에는 각각 18,763,180원·33,054,226원의 매수인 인수가 계산돼 있습니다.
- 대항력 기준일 확인. 임차권등기일은 2023.02.09.이지만 주민등록·점유·확정일자는 2018.03.26.으로 말소기준 2020.07.29.보다 빠릅니다.
- 배당변수 확인. 현재 배당표의 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 원본에서 대조해야 합니다.
- 시세는 별도 확인. 이 사건의 핵심은 권리구조이며, 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 같은 지역 다세대의 실제 거래 수준을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차권등기 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 99,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 69,300,000원으로 낮아진 다세대입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 가격표보다 양경숙의 2018.03.26. 대항력입니다. 현재 회차에서는 예상배당상 보증금 66,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원이지만, 다음 유찰부터는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다.
따라서 2회 유찰의 48,510,000원, 3회 유찰의 33,957,000원이라는 숫자만 보고 가격이 크게 낮아졌다고 평가하면 안 됩니다. 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 순간부터는 낙찰가 하락분을 임차보증금 인수가 상당 부분 되받아가는 구조이기 때문입니다. 결론은 명확합니다. 현재 회차는 배당 전액변제 여부가 핵심이고, 이후 회차는 최저가가 아니라 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.
