말소기준은 2024.08.29. 고령군산림조합 근저당권이고, 이후 근저당·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 회차에서도 채권자 전체 미배당액이 66,278,506원 발생하며, 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 없어 가격 메리트는 감정가만으로 단정하기 어렵습니다.
인천지방법원 2025타경513392. 부평구 산곡동 현대아파트 507동 15층 1501호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 17층 건물 중 15층입니다. 사용승인일은 1993.11.20.입니다. 현재 소유자는 김은수이고, 말소기준은 2024.08.29. 설정된 고령군산림조합 근저당권 292,800,000원입니다.
말소기준 이후에는 주식회사아이엠캐피탈 근저당권 38,400,000원, 주식회사 스카이블루에셋의 강제경매개시결정, 신한카드 주식회사 가압류 26,924,912원이 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국민은행·삼성생명보험·퍼스트와이제이대부· 예가람저축은행 관련 근저당권 등은 이미 등기부상 말소되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513392 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 산곡동 124-1 현대아파트 507동 15층1501호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 17층 건물 내 15층 1501호 |
| 소유자 | 김은수 |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 380,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 스카이블루에셋 / 82,033,594원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 사용승인일 | 1993.11.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차보증금이나 낙찰 후 승계할 임차보증금은 없으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 핵심은 2024.08.29. 고령군산림조합 근저당권을 기준으로 그 이후 권리들이 매각으로 소멸한다는 점입니다.
② 회차별 배당 여력 — 유찰할수록 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 380,000,000원 | 373,880,000원 | 66,278,506원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 304,000,000원 | 298,944,000원 | 141,214,506원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 243,200,000원 | 238,995,200원 | 201,163,306원 | 0원 |
현재 회차에서도 총 청구액 440,158,506원에 비해 채권자 배당액은 373,880,000원으로, 66,278,506원이 미배당입니다. 1회 유찰 시 미배당은 141,214,506원, 2회 유찰 시에는 201,163,306원으로 커집니다. 그러나 세 시나리오 모두 소유자 잔여 0원·매수인 인수 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 380,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,120,000원 |
| 2. 근저당권 · 고령군산림조합 | 292,800,000원 | 292,800,000원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사아이엠캐피탈 | 38,400,000원 | 38,400,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 스카이블루에셋 | 82,033,594원 | 42,680,000원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 26,924,912원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 6,120,000원을 제외하면 고령군산림조합과 아이엠캐피탈은 채권최고액 기준 전액 배당, 신청채권자 주식회사 스카이블루에셋은 42,680,000원 배당으로 일부 미배당이 발생하며 신한카드에는 배당 여력이 남지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마장초등학교 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로와의 거리 및 접근성을 고려한 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 17층 건물 내 15층 1501호이며 사용승인일은 1993.11.20.입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 12인승 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 단지. 4필 1단의 부정형 평지 위 9개 동, 1,161세대, 주차 1,178대 규모입니다.
- 도로. 서측 약 20미터 공도, 동측 세로, 남측 소로에 접하며 단지 내 도로를 이용해 통행합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역·절대보호구역·과밀억제권역이 포함되고, 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.08.29. 고령군산림조합 근저당권 292,800,000원이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부로 최종 대조하세요.
- 임차관계 현장 확인. 권리자료상 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 380,000,000원이 곧 시세를 의미하지 않습니다. 실제 거래가격과 비교한 응찰가 상한 검토가 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 304,000,000원, 2회 유찰 시 243,200,000원이며 어느 경우에도 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 배당 부족 구분. 채권자 미배당이 존재하더라도 후순위 채권 미배당과 매수인 인수는 별개입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 별도
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2024.08.29. 고령군산림조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 아이엠캐피탈 근저당권, 스카이블루에셋의 강제경매개시결정, 신한카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 배당 측에서는 감정가 380,000,000원으로 매각되더라도 총 청구액 440,158,506원을 모두 충족하지 못해 66,278,506원의 미배당이 발생합니다. 유찰할수록 채권자 미배당은 커지지만 낙찰자 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮은 편이지만, 신건 380,000,000원의 가격 경쟁력은 실제 시장거래와 별도로 검증해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 검증. 이 사건의 결론입니다.
