인천지방법원 2025타경513493. 인천 서구 경서동 보람아트빌2차 4층 403호, 전용 55.8㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 131,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 91,700,000원입니다. 표면상으로는 최근 시세 기준 142,500,000원의 64.4%까지 내려온 가격입니다. 하지만 이 사건은 일반적인 “유찰되어 싸진 물건”으로만 보면 안 됩니다. 핵심은 임차권의 실질 인수 여부와 별도로 남아 있는 미상 임차인입니다.

등기부에는 한국토지주택공사의 주택임차권이 보증금 135,000,000원으로 등기되어 있고, 전입일 2022.07.15, 확정일자 2022.06.17이 확인됩니다. 이 권리는 경매개시결정일 2025.10.29보다 앞선 점유·전입을 갖춰 대항력이 있습니다. 배당계산만 놓고 보면 현 최저가에서는 45,350,600원의 미배당액이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에는 을구 5번 임차권에 관한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있으므로, 정확도 규칙상 그 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.

여기서 끝이 아닙니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 지주택 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고로 표시되어 있습니다. 따라서 135,000,000원을 별도의 두 번째 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 지주택 1명입니다. 그런데 지주택의 전입일·확정일자·보증금은 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로만 판단할 수 있고, 확약은 이 미상 임차인까지 자동으로 해소하는 것이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약된 임차권과 미상 임차인을 분리해서 봐야 한다

과거 여수수산업협동조합 근저당과 속초중앙새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수 문제가 아닙니다. 이번 경매의 기준은 2025.10.29 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.11.05 한국토지주택공사의 주택임차권등기가 존재하고, 전입 2022.07.15·확정일자 2022.06.17이라 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 보증기관 중복신고를 합산하면 안 된다

따라서 임차관계는 “보증금 135,000,000원 임차인 두 명”이 아닙니다. 실제 임차인 1명이고, 한국토지주택공사는 그 임차인의 보증금을 대위·승계한 신고입니다. 135,000,000원을 이중으로 더하면 권리분석이 왜곡됩니다. 반대로 한국토지주택공사 임차권에 확약이 있다는 이유만으로 지주택의 미상 권리까지 모두 사라진다고 봐서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만, 가격 메리트는 조건부

보람아트빌2차는 총 12세대, 사용승인일 2010.07.30의 다세대주택입니다. 전용 55.8㎡ 동일면적 실거래는 2022.05 150,000,000원, 2023.03 135,000,000원이 확인됩니다. 시세 기준 평균은 142,500,000원이며 최신 확인 거래는 135,000,000원입니다.

현재 최저가 91,700,000원은 최근 시세 기준 평균 142,500,000원의 64.4%입니다. 을구 5번 임차권만 놓고 보면 확약 적용 후 알려진 실질취득액은 최저가인 91,700,000원으로 볼 수 있습니다. 그러나 실제 임차인 지주택의 보증금과 대항력이 확인되지 않았으므로, 최종 실질취득액은 아직 확정할 수 없습니다. 따라서 현 단계에서는 “시세의 64.4%라 싸다”가 아니라 “미상 임차인만 해소되면 가격 여지가 생길 수 있다”가 정확한 표현입니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)

배당계산상 한국토지주택공사의 미배당액은 45,350,600원으로 산출되어 매수인 인수로 표시됩니다. 그러나 을구 5번 임차권에 말소동의 확약서가 제출된 점을 적용하면 그 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 실제 임차인 지주택의 미상 권리까지 해소하는 근거는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천경서초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형 다세대주택이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통편익은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 기와지붕 지상4층 건물의 4층 403호이며 사용승인일은 2010.07.30입니다.
• 설비. 기본적인 위생설비와 도시가스설비가 되어 있습니다.
• 도로. 서측 노폭 약 8m 도로를 이용해 출입하며, 토지는 장방형 평지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되고 소로2류에 접합니다.
• 토지. 토지면적 391.7㎡, 공시지가 1,270,000원/㎡이며 토지이용상황은 다세대입니다.
• 규모·환금성. 총 12세대의 소규모 다세대이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 아파트 대단지보다 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 지주택 임대차 원본 확인. 실제 임차인 지주택의 전입일·확정일자·보증금이 확인되어야 대항력과 매수인 인수액을 확정할 수 있습니다.
• 확약 범위 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 정확히 을구 5번 한국토지주택공사 임차권을 말소하는 내용인지 원본 문구를 대조해야 합니다.
• 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사 135,000,000원은 지주택 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 보증금과 별도로 합산하면 안 됩니다.
• 낮은 최저가 착시 경계. 91,700,000원이 시세 기준 평균의 64.4%라는 사실만으로 안전마진을 확정하지 마십시오. 미상 인수액이 실질취득가를 바꿀 수 있습니다.
• 추가 유찰 시에도 동일. 64,189,999원·44,932,999원으로 내려가더라도 미상 임차관계가 해소되지 않으면 최저가 하락만으로 투자등급을 높일 수 없습니다.
• 토지거래허가 관련 확인. 감정자료에는 토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있으므로 입찰 전 적용 범위를 확인할 필요가 있습니다.

맺으며 — “확약이 있어도, 확약 밖 임차인이 남으면 끝난 게 아니다”

이 물건의 겉모습은 매력적입니다. 감정가 131,000,000원에서 한 번 유찰되어 91,700,000원까지 내려왔고, 시세 기준 평균 142,500,000원의 64.4%입니다. 더구나 135,000,000원짜리 한국토지주택공사 임차권에는 말소동의 확약서가 제출되어 그 권리에 한해서는 매수인 인수를 실질 0원으로 볼 수 있습니다.

하지만 이 사건의 결론은 조건부 보류입니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 지주택 보증금에 대한 대위·승계 신고이고, 실제 임차인 지주택 1명의 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않았습니다. 즉 확약된 135,000,000원 임차권은 정리되더라도 확약 밖 미상 임차인 위험은 그대로 남습니다. 이 부분을 확인하기 전에는 91,700,000원이라는 낮은 최저가를 곧바로 안전한 할인으로 평가해서는 안 됩니다. 가격은 매력 후보, 권리는 확인 전 보류. 이 물건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 실제 임차인의 대항력과 보증금을 먼저 확정하는 것입니다.