79,100,000원
인천지방법원 2025타경513540. 주안동 풍경채빌라 제3층 제302호, 전용 43.045㎡의 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이고 사용승인일은 2010.05.17입니다. 현재 소유자는 강성진으로, 2022.05.30 소유권을 취득했고 당시 등기부상 거래가액은 138,000,000원입니다.
이 사건의 말소기준은 2025.10.30 접수된 서울보증보험 주식회사 강제경매개시결정입니다. 그래서 그보다 앞선 2024.08.05의 을구 11번 주택임차권은 단순히 “경매로 소멸한다”고 볼 수 없습니다. 등기 내용상 임차보증금은 110,000,000원, 주민등록일자는 2021.11.10, 점유개시일자는 2021.11.11, 확정일자는 2021.10.20이며, 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513540 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1418-2 풍경채빌라 3층 302호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 인주대로320번길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 43.045㎡ · 5층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 강성진 · 2022.05.30 소유권이전 · 거래가액 138,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 79,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 114,942,465원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 같이 봐야 한다
등기부에는 과거 여러 근저당권이 있었지만 현재 사건 전에 이미 말소됐습니다. 이번 경매에서 핵심은 2024.08.05 을구 11번 주택임차권입니다. 그 후인 2025.10.30 강제경매개시결정이 말소기준이므로, 을구 11번은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권입니다.
임차인·승계 관계
실제 임차인은 1명입니다. 한국토지주택공사의 110,000,000원 신고는 지주택 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 두 번째 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 110,000,000원 | 2021.11.10 2021.10.20 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 지주택 보증금 승계 |
| 지주택 실제 임차인 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 별도 합산 금지 |
② 시세 비교 — 7,910만원의 할인보다 하락 추세를 먼저 본다
풍경채 동일 면적 43.05㎡의 확인 거래는 6건입니다. 전체 평균은 112,500,000원이지만, 이 값에는 2021~2022년의 105,000,000원~138,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 따라서 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 43.05㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2024.04 | 43.05㎡ | 5 | 97,000,000원 |
| 2022.05 | 43.05㎡ | 3 | 138,000,000원 |
| 2021.11 | 43.05㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2021.10 | 43.05㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2021.09 | 43.05㎡ | 3 | 105,000,000원 |
최근 12개월 거래는 2025.05의 90,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 90,000,000원입니다. 현재 최저가 79,100,000원은 최근 시세의 87.9%이지만, 최근 가격은 과거 구간보다 -23.1% 낮아진 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 112,500,000원과 비교해 “크게 싸다”고 평가하면 왜곡됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,823,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 110,000,000원 | 77,276,200원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 114,942,465원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 미배당액은 32,723,800원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 권리계산상 매수인 인수액입니다. *매각물건명세서에 명시된 말소동의 확약을 반영하면 을구 11번 임차권등기의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 지주택의 미상 임차관계는 별도 확인 대상입니다.
회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 늘어난다
| 회차 | 낙찰가 | 룰상 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 79,100,000원 | 32,723,800원 | 확약 미적용 시 실질취득 111,823,800원 |
| 2회 유찰 시 49% | 55,370,000원 | 56,026,660원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담 확대 |
| 3회 유찰 시 34% | 38,759,000원 | 72,338,662원 | 낙찰가만 보고 할인폭 판단 금지 |
이 구조의 핵심은 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 경우입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득가가 보증금 수준에 묶입니다. 그래서 2회·3회 유찰로 표시 가격이 더 낮아져도 그 자체로 가격 메리트가 커진다고 판단할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천남부초등학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 인천2호선 시민공원역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물, 사용승인일 2010.05.17. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공시지가. 1,446,000원/㎡이며 토지면적은 160.6㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 총 8세대 규모이며, 동일 면적 최근 확인 거래는 6건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 시세 표본이 얇습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 11번 임차권등기에 대한 확약의 당사자·범위·말소 조건을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 지주택 임차관계 확인. 실제 임차인 1명의 보증금·전입일이 미상입니다. 대항력 가능성 및 추가 인수 위험을 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 110,000,000원은 지주택 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 7,910만원만 보고 판단 금지. 확약이 없다면 현재 회차 실질취득은 111,823,800원으로 계산됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 90,000,000원, 최근 추세 -23.1%입니다. 전체 평균 112,500,000원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 배당요구 관계 재확인. 한국토지주택공사는 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 최신 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인보다 ‘확약의 범위’가 먼저다
표면만 보면 감정가 113,000,000원에서 1회 유찰돼 79,100,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 90,000,000원보다 낮습니다. 하지만 이 사건은 가격 할인율 하나로 평가할 물건이 아닙니다. 대항력 있는 을구 11번 임차권의 보증금이 110,000,000원이고, 확약을 적용하지 않으면 현재 회차 미배당 인수액은 32,723,800원, 실질취득은 111,823,800원입니다.
매각물건명세서에 기재된 말소동의 확약서가 해당 임차권을 예정대로 해소한다면 그 권리의 인수는 실질 0원*이 되어 79,100,000원의 가격 구조가 살아납니다. 그러나 확약 밖에는 실제 임차인 지주택의 전입일·보증금 미상 문제가 남습니다. 게다가 최근 시세는 90,000,000원이고 과거 구간 대비 -23.1%의 하락 추세입니다. 따라서 결론은 “확약은 긍정적이지만, 미상 임차관계가 해소되기 전까지는 보수적으로 접근”입니다.
