인천지방법원 2025타경513660. 인천 연수구 옥련동 쌍용아파트 103동 2층 201호입니다. 감정가는 321,000,000원, 최저매각가도 321,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 임창조이며, 이번 경매는 2025.11.05 메리츠캐피탈 주식회사가 임의경매개시결정을 받아 진행된 사건입니다.
등기부에는 과거 가압류·압류·근저당·전세권·강제경매 기록이 다수 존재하지만, 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 핵심이 되는 기준점은 2017.12.01 한화손해보험주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 엠에이피대부 근저당과 서울보증보험 가압류, 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513660 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 옥련동 644-1 쌍용아파트 103동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트 구조 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 임창조 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 321,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구액 | 메리츠캐피탈 주식회사 / 111,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 을구 12번 한화손해보험주식회사 근저당권입니다. 최초 설정 당시 채권최고액은 236,900,000원이며, 2023.11.24 변경등기에는 채권최고액 215,610,000원이 기재돼 있습니다. 말소기준 이후의 주식회사엠에이피대부 근저당권, 메리츠캐피탈 주식회사의 경매개시결정, 서울보증보험주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 임대관계 미상
확인된 임차인 목록은 없으며 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금·전입일·확정일자 등이 확인되지 않은 상태에서 대항력 있는 임차인이 없다고 단정할 수는 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 현황조사·매각물건명세서에서 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 321,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,294,000원 |
| 2. 근저당 · 한화손해보험주식회사 | 236,900,000원 | 236,900,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사엠에이피대부 | 120,900,000원 | 78,806,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 12,339,290원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 321,000,000원 가정 시 채권 총액은 370,139,290원, 총 배당액은 315,706,000원이며 미배당은 54,433,290원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당만 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 321,000,000원 | 315,706,000원 | 54,433,290원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 256,800,000원 | 252,404,800원 | 117,734,490원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 205,440,000원 | 201,763,840원 | 168,375,450원 | 0원 |
유찰에 따라 매각대금이 낮아져도 현재 산정상 매수인에게 이전되는 금액은 계속 0원입니다. 대신 후순위 채권자의 미배당액이 커지는 구조입니다. 경매개시 채권자인 메리츠캐피탈 주식회사의 청구액은 111,600,000원이며, 각 시나리오에서 신청채권자 배당액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥련중학교 남측 인근에 위치하며 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 송도역이 있어 대중교통 이용여건은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 내 2층 201호이며, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외부 공도로 출입이 원활합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역·절대보호구역·과밀억제권역에 포함되고, 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 임대관계가 미상이므로 매각물건명세서·현황조사에서 점유자와 전입 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 한화손해보험주식회사 근저당은 최초 236,900,000원에서 2023.11.24 215,610,000원으로 변경된 기록이 있으므로 최신 등기사항을 확인해야 합니다.
- 배당관계 확인. 신건 가정에서도 주식회사엠에이피대부는 42,094,000원이 미배당되고 서울보증보험주식회사에는 배당이 없는 구조입니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 321,000,000원이 실제 시장가격보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단하지 않습니다.
- 토지거래허가 사항. 감정요항표에 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등 주택용도 취득 관련 허가구역이 기재돼 있으므로 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 점유는 확인 필요”
이 사건은 말소기준권리가 2017.12.01 한화손해보험주식회사 근저당권으로 명확하고, 그 이후 담보권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 신건·1회 유찰·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 말소기준 근저당의 채권최고액도 최초 236,900,000원에서 2023.11.24 215,610,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 실거래 자료도 없어 신건 321,000,000원의 가격 경쟁력은 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 결론은 등기상 인수 구조는 양호하지만, 임차·점유와 최신 근저당 금액을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
