인천지방법원 2025타경513686. 심곡동 대송2차파인빌 202동 4층 401호, 전용 35.88㎡ 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 심창섭이며 2022.04.20 매매를 원인으로 92,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기에서 경매의 기준이 되는 권리는 2023.11.06 서울보증보험주식회사의 가압류 158,748,010원이고, 2025.11.05 성영진의 강제경매개시결정이 뒤따릅니다. 이 두 등기권리는 매각으로 소멸 대상이지만, 문제는 등기보다 먼저 들어온 점유관계입니다.
현황조사와 매각물건명세서에 나타난 성영진의 전입일은 2018.01.08입니다. 말소기준권리보다 약 5년 이상 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 성영진은 등기부상 이 사건의 강제경매 신청채권자와 이름이 같아 가장임차인 여부 또는 관계인 여부도 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513686 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 327-27 대송2차파인빌 202동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 35.88㎡ · 지하1층/지상4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 심창섭 · 2022.04.20 매매 · 거래가액 92,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 57,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 성영진 / 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2001.10.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유자는 별도 확인
과거 국민은행 근저당과 풍향제일새마을금고 근저당은 이미 등기부에서 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.11.06 서울보증보험주식회사 가압류 158,748,010원입니다. 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 후순위 권리는 보이지 않습니다.
② 임차·점유 분석 — 대항력 가능, 금액은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성영진 | 2018.01.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 점유자로 확인되는 사람은 성영진 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 성영진은 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 인수금액을 완전히 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 71.8%, 시장은 하락 추세
대송2차파인빌(202,203)동 전용 35.88㎡의 확인된 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 88,500,000원이지만 과거 95,000,000원·92,000,000원·90,000,000원 거래가 포함돼 최근 가격 판단에는 부풀려질 수 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026.03의 80,000,000원 1건이며, 최근 가격은 이전 거래군보다 11.3% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 35.88㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2025.03 | 35.88㎡ | 2 | 87,000,000원 |
| 2024.10 | 35.88㎡ | 2 | 87,000,000원 |
| 2024.01 | 35.88㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2022.11 | 35.88㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2022.04 | 35.88㎡ | 4 | 92,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.88㎡ | 1건 | 80,000,000원 |
현재 최저가 57,400,000원은 최근 12개월 평균 80,000,000원의 71.8%입니다. 표면가격만 보면 22,600,000원 낮습니다. 다만 이 차액을 그대로 가격 메리트로 볼 수는 없습니다. 선순위 점유자에게 승계되는 보증금이 있다면 실질취득가는 57,400,000원보다 올라가기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,433,200원 |
| 1. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 158,748,010원 | 55,966,800원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 성영진 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 채권 총액 223,748,010원 중 55,966,800원이 배당되고 167,781,210원이 미배당으로 남습니다. 다만 성영진의 임차보증금·우선변제 여부가 확인되지 않아 임차인 배당 및 실제 승계액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 57,400,000원 | 55,966,800원 | 167,781,210원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 40,180,000원 | 39,056,760원 | 184,691,250원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 28,126,000원 | 27,219,732원 | 196,528,278원 |
이 물건에서는 회차가 내려갈수록 표면 낙찰가는 57,400,000원 → 40,180,000원 → 28,126,000원으로 낮아집니다. 그러나 선순위 임차보증금이 실제로 존재하고 승계된다면 낙찰가 하락만큼 총 취득비용이 그대로 줄어든다고 단정할 수 없습니다. 입찰 판단은 각 회차의 낙찰가가 아니라 확인된 인수금액을 더한 실질취득가를 기준으로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 심곡동 군도공원 북측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물의 4층 401호이며 위생·급배수·난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 10미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,229,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 대송2차파인빌(202,203)동은 18세대이며 최근 거래가격이 이전 거래군보다 11.3% 낮아진 흐름입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 성영진 보증금 확인. 임대차계약서·보증금 지급내역을 확보해 실제 보증금과 승계 가능 금액을 확정해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 미상인 만큼 배당순위와 낙찰자 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 점유자 성영진과 강제경매 신청채권자 성영진의 동일인 여부 및 채권 발생원인을 확인해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 입찰가에 실제 인수보증금을 더한 금액을 최근 12개월 실거래 80,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격이 이전 거래군보다 11.3% 낮아졌으므로 과거 전체 평균 88,500,000원을 시세 기준으로 삼지 않는 편이 안전합니다.
- 현장 점유 확인. 실제 점유자, 사용상태, 명도 가능성을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “표면가격 71.8%”보다 선순위 점유자가 먼저다
현재 최저가 57,400,000원은 최근 12개월 실거래 80,000,000원보다 낮습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 2018.01.08 전입한 성영진입니다. 말소기준권리 2023.11.06보다 선순위이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건을 “5,740만원짜리 다세대”로 보면 안 됩니다. 실제 판단가격은 낙찰가 + 확인된 인수보증금입니다.
등기권리는 비교적 단순하지만 임차관계가 확정되지 않았고, 최근 거래는 80,000,000원으로 이전 거래군 대비 11.3% 낮아지는 흐름입니다. 가격은 관심 대상, 권리는 확인 전 보류. 성영진의 보증금과 점유관계를 확정하기 전까지는 표면 할인율을 투자 메리트로 평가하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
