인천지방법원 2025타경513753. 계산동 더 써밋 비동 6층 601호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2021.06.21. 박순흠의 근저당권 150,000,000원입니다. 그런데 임차인 김서희의 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.04.05.로 말소기준보다 약 두 달 빠릅니다. 이후 2025.10.21. 보증금 265,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “70%까지 유찰됐다”가 아닙니다. 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 2번 임차권등기가 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다. 보증금 265,000,000원이 현재 최저가 140,000,000원보다 크므로, 실질취득 판단은 약 265,000,000원으로 고정해 보는 것이 핵심입니다. 감정가 200,000,000원과 비교해도 실질취득 기준은 132.5%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513753 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 320-9 더 써밋 비동 6층 601호 |
| 도로명 | 인천광역시 계양구 계산새로5번길 5 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 · 7층 건물 내 6층 601호 |
| 임차 부분 | 6층 601호 64.39㎡ |
| 소유자 | 김인호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김서희 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기 흐름에서 가장 중요한 날짜는 두 개입니다. 김서희의 주민등록·점유개시가 2021.04.05., 박순흠 근저당권 설정이 2021.06.21.입니다. 임차인의 점유·전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 2025.10.21. 임차권등기명령에 따른 주택임차권도 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김서희 | 6층 601호 64.39㎡ · 주거(임차권등기) | 2021.04.05. 확정일자 2021.03.16. | 265,000,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 반영 승계 위험 有 |
김서희는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 임차권등기에는 임대차계약일자 2021.02.03., 확정일자 2021.03.16., 주민등록일자와 점유개시일자 2021.04.05., 임차보증금 265,000,000원이 기재돼 있습니다. 배당 계산에서는 우선변제권이 없는 것으로 반영돼 있으며, 매각물건명세서 역시 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가 1.4억이 아니라 실질취득 약 2.65억
현재 최저가는 140,000,000원으로 감정가 200,000,000원의 70%입니다. 표면 할인만 보면 60,000,000원 내려온 가격입니다. 그러나 이 물건은 대항력 인수형이므로 할인율을 그대로 매력으로 읽으면 안 됩니다.
보증금이 낙찰가를 웃도는 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 커지므로 실질취득 총액은 약 보증금 265,000,000원 수준으로 고정됩니다. 현재 회차뿐 아니라 2회 유찰 시 98,000,000원, 3회 유찰 시 68,600,000원으로 최저가가 더 내려가더라도 가격 비교의 기준을 단순 최저가로 바꾸면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 인수 · 임차인 김서희 보증금 | 265,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 박순흠 | 150,000,000원 | 137,240,000원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 남세종농업협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 13번 경매개시결정 · 김서희 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 915,000,000원, 채권자 예상배당은 137,240,000원, 미배당은 777,760,000원입니다. 국세·지방세 압류가 존재해 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임차인의 미변제 보증금 승계 문제는 매각대금 배분과 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 후순위 권리와 세금 — 대부분 소멸, 하지만 배당은 부족
말소기준인 2021.06.21. 박순흠 근저당권 뒤에는 국세 압류, 지방세 압류, 남세종농업협동조합의 500,000,000원 가압류, 김서희의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들 등기는 매각으로 소멸하는 구조지만, “등기가 소멸한다”와 “채권이 충분히 배당된다”는 전혀 다른 문제입니다. 현재 회차에서는 근저당권조차 150,000,000원 채권최고액 중 137,240,000원만 배당되는 계산이고, 후순위 채권은 배당 여력이 없습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내 6층 601호이며, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 인천안남중학교 남서측 인근으로 아파트·다세대주택·오피스텔 등이 혼재한 주거복합지대이며, 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 생활편의. 홈플러스계산점 도보 8분, 인천안남중학교 도보 3분, 개나리어린이공원 도보 4분으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고 대중교통 여건은 무난합니다. 경인교대역 도보 6분, 계산역 도보 7분이며 주부토로 등 인근 간선도로변에 버스정류장이 있습니다.
- 설비. 급배수·위생·소방·도시가스·승강기설비가 있고 개별난방입니다.
- 도로. 동측으로 약 8미터 소로의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 140,000,000원은 표면 입찰 최저가일 뿐, 대항력 임차인 보증금을 반영한 가격 판단 기준은 약 265,000,000원입니다.
- 임차권 승계 확인. 매각물건명세서에 을구 2번 임차권등기의 미변제 잔액 인수가 명시돼 있으므로 배당표와 임차권 원문을 반드시 함께 대조해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일성 확인. 김서희가 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 기재돼 있습니다. 임대차계약과 보증금 지급 경위를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 존재하므로 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.06.29. 민간임대주택 등록등기가 존재하므로 매각 시점의 효력과 관련 의무를 원문에서 확인해야 합니다.
- 유찰 추가 하락을 가격 메리트로 착각하지 말 것. 2회 유찰 시 98,000,000원, 3회 유찰 시 68,600,000원으로 내려가도 대항력 인수형의 실질취득 판단은 약 265,000,000원 기준입니다.
맺으며 — “1.4억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 표면 숫자는 감정가 200,000,000원, 최저가 140,000,000원입니다. 하지만 권리분석을 통과시키면 중심 숫자는 바뀝니다. 김서희의 점유·전입이 말소기준보다 앞서고, 보증금은 265,000,000원이며, 매각물건명세서에도 미변제 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다.
따라서 이 물건은 “감정가 대비 30% 할인된 오피스텔”이 아니라 “실질취득 약 265,000,000원을 기준으로 검토해야 하는 대항력 인수형”입니다. 실질취득 기준은 감정가의 132.5%에 해당하고, 현재 회차의 채권 미배당도 777,760,000원에 달합니다. 후순위 등기의 다수는 소멸하더라도 임차인의 선취 대항력은 별도입니다. 권리 위험이 가격 할인보다 훨씬 큰 사건이라는 점이 결론입니다.
