서울중앙지방법원 2025타경102428. 서울 종로구 창신동 제이타워 10층 1017호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 전유면적은 18.98㎡입니다. 이 사건에서 가장 먼저 확인할 것은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차권입니다.
조수진은 2021년 11월 4일 전입·점유를 시작했고, 보증금 257,000,000원의 임차권등기가 존재합니다. 이 임차권은 2024년 6월 12일 경기신용보증재단 가압류보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 권리분석에서는 대항력이 있는 선순위 임차인으로서 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 발생합니다. 하지만 이번 사건은 매각물건명세서에 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 별도로 기재된 점이 결정적인 차이입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102428 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1, 247 / 도로명주소: 서울특별시 종로구 지봉로 37-29, 10층 1017호 |
| 건물명 | 제이타워 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 전유면적 / 층수 | 18.98㎡ · 지하 2층~지상 11층 중 10층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 평지붕 |
| 준공 / 규모 | 2021.05.28 · 48세대 |
| 소유자 | 이의선 (2021.11.04 소유권이전, 거래가액 257,000,000원) |
| 감정가 | 270,000,000원 |
| 최저매각가 | 172,800,000원 (7회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.12 경기신용보증재단 가압류 · 20,311,064원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약 조건
말소기준권리는 2024년 6월 12일 경기신용보증재단 가압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 2023년 9월 11일 등기된 조수진의 주택임차권은 말소기준권리보다 앞서므로 별도 검토가 필요합니다.
“채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
해당 조건이 최종 매각조건으로 유지되고 그대로 이행된다면 조수진 임차권에 따른 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 조건부 실질취득가는 최저매각가인 172,800,000원을 기준으로 판단합니다. 취득세·등기비용·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.위 확약 효과는 조수진의 해당 임차권에 한정됩니다. 별도의 다른 임차인이 추가 확인되는 경우 그 임차인의 대항력 및 인수 위험은 독립적으로 판단해야 합니다. 입찰 전 최종 매각물건명세서와 확약 조건의 적용·이행 방법을 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 조수진 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
257,000,000원 | 전입·점유: 2021.11.04 확정일자: 2021.09.30 (경정등기 기준) |
대항력 有 |
우선변제 有 배당요구 확인 조건 충족 시 실질 인수 0원 |
조수진의 임대차계약일은 2021년 9월 29일이고, 전입 및 점유개시일은 2021년 11월 4일입니다. 최초 임차권등기에는 확정일자가 2021년 11월 4일로 기재되었으나, 2024년 1월 11일 경정등기로 2021년 9월 30일로 정정되었습니다. 따라서 동일 임차권의 경정사항으로 보아야 하며 별개의 임차인이나 별도 보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 이를 조수진과 별개의 실제 점유 임차인으로 집계하거나 보증금 257,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 실제 확인되는 임차인은 조수진 1명입니다.
③ 시세 비교 — 64%라는 숫자에 앞서 거래 시차를 확인
제이타워의 전용면적 18.98㎡ 인근 면적 거래를 비교하면, 전체 12건의 평균은 265,083,333원입니다. 최근 구간으로 집계된 3건의 평균은 270,000,000원이고, 최신 기록 거래가는 275,000,000원입니다. 전체 평균보다 최근 구간 평균이 높으며, 제공된 가격 추세는 +2.5%입니다.
다만 확인되는 최신 거래 자체가 2024년 4월입니다. 2026년 매각기일과 상당한 시차가 있으므로 최근 구간 통계가 현재의 실시간 시세를 확정하는 것은 아닙니다. 현재 최저가가 과거 거래 평균보다 낮다는 사실과, 지금의 시장에서 충분한 가격 메리트가 있다는 판단은 구분해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 19.34㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2024.04 | 18.98㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2023.07 | 19.34㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2022.09 | 19.34㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2022.07 | 19.34㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.07 | 20.53㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2022.07 | 17.80㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2022.07 | 17.80㎡ | 7 | 248,000,000원 |
| 2022.07 | 18.98㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2022.06 | 17.80㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2022.06 | 20.53㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 20.53㎡ | 10 | 275,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 265,083,333원 |
| 최근 구간 평균 | — | 3건 | 270,000,000원 |
확약 조건이 충족된다면 실질취득가의 기준은 172,800,000원이고, 이는 최근 구간 평균 270,000,000원의 64.0%입니다. 반대로 확약이 적용되지 않는 경우에는 선순위 보증금 인수 문제가 남으므로 최저가만 이용한 시세 비교는 부적절합니다. 거래기록이 오래된 점과 추가 취득·명도 비용도 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,219,200원 |
| 1. 임차인 조수진 · 우선변제 | 257,000,000원 | 169,580,800원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,311,064원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 257,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액이며, 조수진에게 우선배당하고 나면 다른 채권자와 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 주택도시보증공사의 채권액은 배당표상 별도 청구액으로 표시한 것이며, 실제 임차보증금을 두 건으로 중복 계산하는 의미가 아닙니다. 당해세와 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 늘어나는 계산상 인수액
확약이 적용되지 않는 일반적인 선순위 임차권 인수 구조에서는 낙찰가가 내려가더라도 실질취득 부담이 단순히 같은 폭으로 줄어들지 않습니다. 아래 금액은 각 회차의 계산상 인수 추정치이며, 실제 매수인 인수 여부는 최종 포기·말소 조건의 적용과 이행에 따라 달라집니다.
| 구분 | 최저매각가 | 계산상 미배당 보증금 | 조건 충족 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 (64%) | 172,800,000원 | 87,419,200원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (51.2%) | 138,240,000원 | 121,495,360원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 (40.96%) | 110,592,000원 | 148,756,288원 | 0원 |
배당 추정치에는 회차별 집행비용 차이가 반영되어 있습니다. 조건부 매각이 성립한다면 미배당 보증금은 조수진의 해당 임차권에 관해 매수인에게 실질적으로 승계되지 않지만, 조건이 적용되지 않는 경우에는 보증금 인수를 포함한 총취득 부담을 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 종로구 창신동, 지하철 1·6호선 동묘앞역 북서측 인근입니다. 주위는 근린생활시설·업무시설·공동주택 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 동묘앞역 및 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층~지상 11층 건물로, 승강기·난방·소방·주차장 및 위생·급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지 및 규제. 준주거지역·지구단위계획구역에 속하며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 등의 지정이 확인됩니다. 공시지가는 7,328,000원/㎡입니다.
- 실제 이용상태. 감정평가상 오피스텔 이용으로 기재되어 있으나, 현장 확인 당시 이해관계인의 폐문부재로 내부구조와 실제 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물 현황도 등을 참고한 평가 내용이므로 실물과 차이가 있을 수 있습니다.
- 환금성. 제이타워는 48세대 규모이며, 제시된 매매거래의 마지막 기록은 2024년 4월입니다. 본건의 7회 유찰과 단지 평균 유찰 5.3회를 함께 고려하여 실제 매수 수요와 매도 가능 가격을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 최종 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 확약의 효력과 이행 방법. 해당 조건이 조수진의 선순위 임차권에 적용되는 범위, 반환청구권 포기의 효력, 임차권등기 말소의 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 선순위 임차권등기와 별개로 현재 점유 현황을 확인하고, 다른 점유자 또는 임차인이 존재한다면 그 권리와 명도 위험을 추가 조사해야 합니다.
- 민간임대주택등기 및 용도 확인. 민간임대주택등기의 처리 여부와 근린시설·오피스텔 이용 사이의 관계를 등기부·건축물대장 및 관계 서류로 대조해야 합니다.
- 거래 시점 보정. 실거래 평균 270,000,000원은 최신 실시간 거래가가 아닙니다. 2024년 4월 이후의 실제 시장가격과 현재 매도 호가, 임대수요를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 현장 실사와 수리·원상복구 비용을 검토해야 합니다.
- 유찰 및 환금성. 본건은 이미 7회 유찰되었습니다. 가격 하락만으로 매수 수요가 충분하다고 보지 말고 재매각 가능성과 보유 비용을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금·명도. 미납 관리비, 인수 가능 비용, 당해세와 명도 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각기일 변경 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.728억이냐 2.57억이냐, 답은 확약 조건에 있다”
이 물건은 단순한 7회 유찰 할인 물건이 아닙니다. 보증금 257,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 존재하고, 현재 최저가 기준으로 계산상 미배당 보증금이 87,419,200원 발생합니다. 일반적인 선순위 임차권 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가더라도 취득 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 기재되어 있습니다. 이 조건이 최종적으로 유지·이행된다면 조수진의 임차권에 따른 매수인 실질 인수는 0원이며, 현재 회차의 실질취득가 기준은 172,800,000원입니다. 다만 해당 확약은 그 임차권에 한정되며, 별도로 확인되는 임차인의 권리까지 소멸시키는 것은 아닙니다.
과거 실거래 평균 270,000,000원과 비교하면 조건부 취득가는 낮은 수준이지만, 최신 거래가 2024년 4월에 머물러 있어 현재 시세 대비 할인이라고 단정하기 어렵습니다. 여기에 7회 유찰, 근린시설이라는 사건상 용도와 오피스텔 실제 이용의 차이, 내부 미확인, 민간임대주택등기 확인사항이 겹칩니다.
결론은 확약의 최종 효력과 말소 이행을 확인한 뒤, 현재 시세와 환금성을 다시 비교해야 하는 조건부 검토 물건입니다. 확약이 충족된다는 전제 없이 최저가만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
