서울중앙지방법원 2025타경102428. 창신동 255-1 소재 10층 1017호로, 사건 용도 표기는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 이의선이며 2021.10.01. 매매를 원인으로 거래가액 257,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리구조의 핵심은 2021년부터 이어진 임차인 조수진의 보증금 257,000,000원입니다.
조수진은 임대차계약일 2021.09.29., 전입·점유개시 2021.11.04., 확정일자가 경정 후 2021.09.30.으로 확인되고, 2023.09.11. 임차권등기까지 마쳤습니다. 이에 비해 데이터상 말소기준은 2024.06.12. 경기신용보증재단 가압류이므로, 임차권은 그보다 앞선 권리입니다. 원칙적으로는 매각대금에서 미배당되는 보증금 잔액이 매수인에게 넘어가는 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102428 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1 10층 1017호 · 도로명 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 면적 / 층 | 18.98㎡ · 지하2층 지상11층 건물 내 10층 1017호 |
| 소유자 | 이의선 · 2021.10.01. 매매 · 거래가액 257,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 216,000,000원 |
| 유찰 | 6회 |
| 청구액 | 257,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 조건부 해소
등기상 가장 먼저 주목할 권리는 조수진의 임차권입니다. 임차보증금은 257,000,000원, 전입·점유는 2021.11.04.이며, 확정일자는 경정등기를 통해 2021.09.30.으로 확인됩니다. 데이터상 말소기준인 경기신용보증재단 가압류는 2024.06.12.이므로 임차권은 말소기준보다 선순위입니다.
그 뒤 2024.06.12. 경기신용보증재단의 가압류 20,311,064원, 2025.03.19. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 둘은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021.11.04.의 민간임대주택등기는 등기부에 존재하므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 정리 여부를 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조수진 | 전유부분 전부 · 2021.11.04. | 2021.09.30. | 257,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약으로 실질 0원 |
2024.01.11. 등기된 1번 임차권 경정은 별도 임차인이 아니라 조수진 임차권의 확정일자를 2021.09.30.으로 경정한 기록입니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.16억은 최근 시세의 80%
제이타워의 면적 매칭 실거래는 12건이며 전체 평균은 265,083,333원입니다. 다만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 270,000,000원, 최신 거래는 2024.04. 275,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 2.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 19.34㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2024.04 | 18.98㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2023.07 | 19.34㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2022.09 | 19.34㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2022.07 | 19.34㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.07 | 20.53㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2022.07 | 17.80㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2022.07 | 17.80㎡ | 7 | 248,000,000원 |
| 2022.07 | 18.98㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2022.06 | 17.80㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2022.06 | 20.53㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 20.53㎡ | 10 | 275,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 265,083,333원 |
확약 조건을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 216,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 270,000,000원의 80.0%이고, 최신 거래 275,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 선순위 임차권 자체보다 확약의 유효한 이행 여부와 6회 유찰의 원인을 확인하는 것이 더 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 1. 임차인 조수진 보증금 | 257,000,000원 | 212,176,000원 |
| 2. 경기신용보증재단 가압류 | 20,311,064원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 257,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 44,824,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기· 임차권등기 말소 조건을 적용하면 조수진에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 없으면 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 80% | 216,000,000원 | 44,824,000원 | 216,000,000원 |
| 7회 유찰 시 · 64% | 172,800,000원 | 87,419,200원 | 172,800,000원 |
| 8회 유찰 시 · 51% | 138,240,000원 | 121,495,360원 | 138,240,000원 |
확약이 없다는 가정만 놓고 보면 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 즉 낮아진 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 그러나 이 사건은 매각조건에 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어, 그 조건이 실제 이행되는 한 조수진 보증금의 실질 인수는 0원으로 처리됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1·6호선 동묘앞역 북서측 인근이며, 역세권 근린생활시설·업무시설·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 동묘앞역과 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하2층·지상11층 건물의 10층 1017호이며 승강기·난방·소방·주차장설비 등이 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 7,328,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 폐문부재 등으로 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못해 건축물 현황도를 참고했다는 감정평가 유의사항이 있습니다.
- 환금성. 제이타워는 48세대, 2021.05.28. 준공입니다. 경매 평균 유찰 5.4회, 매각률 0.0%라는 수치는 응찰수요 점검이 필요함을 보여줍니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 붙어 있는지 원문을 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 1명. 조수진 임차권과 2024.01.11. 경정등기는 같은 임차권에 관한 기록이므로 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
- 점유·명도. 등기상 임차권과 현장 실제 점유 상태가 일치하는지 확인하고 인도 절차를 예상해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표기인 근린시설과 감정상 오피스텔 이용 상태를 함께 확인해 실제 사용·대출·환금성 판단에 반영해야 합니다.
- 6회 유찰 사유 확인. 현재 최저가는 최근 시세보다 낮지만 반복 유찰의 이유가 권리조건인지, 용도인지, 수요인지 현장·원본자료로 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 현재 효력과 매각 후 정리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 매각조건이 판을 바꾼다”
이 사건은 표면만 보면 부담이 큽니다. 보증금 257,000,000원의 선순위 임차권이 있고, 현재 매각가 216,000,000원에서는 배당 후에도 44,824,000원이 남기 때문입니다. 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 최저가만 보고 싸다고 말할 수 없습니다.
하지만 이 사건은 매각물건명세서에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 들어가 있습니다. 이 조건을 적용하면 조수진에 대한 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 216,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 270,000,000원의 80.0%로 가격 격차가 존재합니다. 다만 6회 유찰, 제이타워 평균 5.4회 유찰·매각률 0.0%라는 숫자는 이 물건을 단순한 ‘저가 매물’로 보지 말라는 신호입니다. 승부처는 확약조건의 확실한 이행과 반복 유찰 원인의 확인입니다.
