88,474,000원
서울중앙지방법원 2025타경102428. 창신동 제이타워 10층 1017호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이 물건은 다섯 차례 유찰돼 최저매각가가 270,000,000원에서 88,474,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최저가만으로 투자성을 판단하면 안 됩니다. 말소기준인 2024년 경기신용보증재단 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 조수진의 주택임차권이 존재하기 때문입니다.
조수진의 임대차계약일은 2021.09.29, 주민등록일과 점유개시일은 2021.11.04이며, 보증금은 257,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.09.11 마쳐졌고 확정일자는 2024.01.11 경정등기를 통해 2021.09.30으로 정정됐습니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권이므로, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 낙찰자에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102428 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1 10층 1017호 · 도로명 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 전용 18.98㎡ · 지하 2층·지상 11층 건물 중 10층 |
| 건물 / 규모 | 제이타워 · 48세대 · 2021.05.28 사용승인 |
| 소유자 | 이의선 (2021.11.04 소유권 취득 · 거래가액 257,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 88,474,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 선순위 임차권
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조수진 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.04 | 2021.09.30(경정) | 257,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 미배당액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 등기부 을구 1-2번은 새로운 임차인이 아니라 조수진의 기존 임차권 확정일자를 2021.09.30으로 바로잡은 경정등기입니다. 별도 보증금을 합산하면 안 됩니다. 현재 회차에서는 매각대금 88,474,000원 중 집행비용 1,992,532원을 제외한 86,481,468원이 임차인에게 배당되고, 나머지 170,518,532원은 매수인이 인수합니다.
2021.11.04에는 민간임대주택등기도 함께 기재됐습니다. 또한 사건상 용도는 근린시설인 반면 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다. 입찰 전 건축물대장과 현황, 해당 등기의 현재 효력을 원문으로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 88,474,000원이 아니라 257,000,000원으로 비교
제이타워의 전용 17.8㎡~20.53㎡ 거래 12건은 248,000,000원에서 275,000,000원 사이입니다. 전체 평균은 265,083,333원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 270,000,000원, 최신 거래는 2024.04의 275,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 19.34㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2024.04 | 18.98㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2023.07 | 19.34㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2022.09 | 19.34㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2022.07 | 19.34㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.07 | 20.53㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2022.07 | 17.8㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2022.07 | 17.8㎡ | 7 | 248,000,000원 |
| 2022.07 | 18.98㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2022.06 | 17.8㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2022.06 | 20.53㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 20.53㎡ | 10 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 270,000,000원 |
최저매각가 88,474,000원은 최근 12개월 평균의 32.8%에 불과하지만, 이 비율은 선순위 임차보증금 인수를 제외한 수치라 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 실질취득을 보증금 기준 257,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균의 95.2%, 최신 거래의 93.5%입니다. 최근 평균보다 13,000,000원, 최신 거래보다 18,000,000원 낮은 수준에 그칩니다.
제공된 최신 실거래 시점은 2024.04이고 매각기일은 2026.07.01입니다. 입찰 직전의 매매 호가와 실제 계약 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,474,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,992,532원 |
| 1. 임차인 조수진 보증금 | 257,000,000원 | 86,481,468원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,311,064원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 257,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 170,518,532원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전부가 집행비용과 선순위 임차인 배당에 사용됩니다. 경기신용보증재단과 주택도시보증공사는 배당받지 못하고, 조수진의 보증금 부족액 170,518,532원은 매수인이 인수합니다. 실제 배당은 조세채권 등으로 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 88,474,000원 | 170,518,532원 | 258,992,532원 |
| 6회 유찰 시 | 70,779,200원 | 187,894,826원 | 258,674,026원 |
| 7회 유찰 시 | 56,623,360원 | 201,795,860원 | 258,419,220원 |
6회 또는 7회까지 유찰돼도 매각가 하락분 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 바뀝니다. 5회 유찰에서 7회 유찰로 최저가는 31,850,640원 내려가지만, 매각가와 인수액 합계는 573,312원만 낮아집니다. 추가 유찰을 기다리는 것만으로 실질취득액이 크게 싸지지 않는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1·6호선 동묘앞역 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 동묘앞역과 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 11층 건물의 10층이며, 위생·급배수·승강기·난방·소방·주차장 설비가 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현장조사에서는 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·동대문 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지 공시지가는 7,328,000원/㎡입니다.
- 환금성. 48세대 규모이며 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 5.6회, 매각률은 0.0%입니다. 다회 유찰 이력이 가격보다 수요의 약함을 보여줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아닌 실질취득액으로 계산. 응찰가에 조수진 보증금 미배당액을 더해 총 부담을 산정해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시. 최저가가 내려가도 임차인 인수액이 늘어 총 부담이 약 257,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 임차권 말소·인도 확인. 보증금 정산 방식, 임차권등기 말소 협조, 현재 점유 상태와 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 용도 원본 대조. 근린시설과 오피스텔 이용상태가 함께 나타나므로 건축물대장, 집합건축물대장, 현장 이용상태를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.04 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문으로 점검해야 합니다.
- 최신 시세 재조사. 비교 가능한 최신 실거래가 2024.04이므로 2026.07 입찰 시점의 매물·호가·실제 계약 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 요인. 집행비용과 조세채권 등에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “최저가 88,474,000원”이 이 물건의 가격은 아니다
이 물건의 핵심은 다섯 차례 유찰도, 감정가 대비 32.8%라는 할인율도 아닙니다. 먼저 보전해야 할 조수진의 선순위 임차보증금 257,000,000원입니다. 현재 최저가로 낙찰되면 배당 후 남는 170,518,532원을 매수인이 인수해, 매각가와 인수액의 합계는 258,992,532원이 됩니다.
시세 비교도 88,474,000원이 아니라 약 257,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 270,000,000원보다 13,000,000원 낮고 최신 거래 275,000,000원보다 18,000,000원 낮지만, 평균 5.6회 유찰과 0.0% 매각률, 근린시설·오피스텔 이용상태 확인, 선순위 임차권 정리 부담이 함께 존재합니다. 표면 가격은 낮지만 실질 가격은 최근 시세에 가까운 권리 인수형 물건입니다. 권리와 자금계획을 모두 반영한 뒤에도 충분한 안전마진이 남는지 확인해야 합니다.