의정부지방법원 2025타경60752. 고양시 일산서구 덕이동 현대하우징 제1동 4층 401호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 7회 유찰된 22,353,000원이라는 숫자 자체가 아닙니다. 임차인 이창현의 전입신고가 2021.09.27, 점유개시가 2021.09.28이고 말소기준권리인 유경아 근저당은 2023.02.22 설정됐습니다. 임차인이 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 구조이므로, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족액은 매수인이 인수합니다.
현재 회차의 예상배당에서는 매각대금 22,353,000원 중 집행비용 802,354원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 21,550,646원이 배당됩니다. 보증금 174,000,000원 중 남는 152,449,354원은 매수인 부담입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액은 줄고 인수액이 늘어나므로, 낙찰가 + 인수액이라는 실질취득 구조는 보증금 174,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 따라서 “감정가의 12.8%”라는 표면 할인율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경60752 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 신덕로2번길 80-8, 1동 4층401호 (덕이동,현대하우징) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 54.28㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 전병철 (2023.02.22 매매, 거래가액 174,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 22,353,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 174,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.22 유경아 근저당권 · 채권최고액 91,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 가격을 고정한다
실제 임차인은 이창현 1명입니다. 건물 전부를 주거용으로 임차했고 보증금은 174,000,000원입니다. 전입 2021.09.27, 점유개시 2021.09.28로 말소기준인 2023.02.22 근저당보다 앞서며, 확정일자 2021.08.23과 배당요구도 갖추어 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 구조입니다. 주택임차권등기는 2024.04.01 접수됐고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이창현 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.27 | 2021.08.23 | 174,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
② 시세 비교 — 22,353,000원이 아니라 174,000,000원을 봐야 한다
현대하우징(785-2)은 총 10세대, 2014.11.13 사용승인된 다세대주택이고 분석 대상 전용면적은 54.28㎡입니다. 확인된 동일 면적 거래는 1건으로, 2021.10 4층이 174,000,000원에 거래됐습니다. 시세 지표의 최근 12개월 평균과 최신 거래 역시 174,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 54.28㎡ | 4 | 174,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.28㎡ | 1건 | 174,000,000원 |
표면 최저가는 시세 지표의 12.8%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건에서 투자 매력을 의미하지 않습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 승계하기 때문입니다. 비교 기준을 실질취득으로 바꾸면 약 174,000,000원 수준으로 최근 12개월 평균 174,000,000원 및 최신 거래 174,000,000원과 사실상 같은 수준입니다. 즉 시세보다 싸게 취득하는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,353,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 802,354원 |
| 1. 임차인 이창현 보증금 | 174,000,000원 | 21,550,646원 |
| 2. 근저당 · 유경아 | 91,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 174,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 152,449,354원은 매수인이 인수하고, 유경아 근저당 및 주택도시보증공사에는 예상배당이 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 22,353,000원 | 152,449,354원 |
| 8회 유찰 시 | 15,647,099원 | 159,034,549원 |
| 9회 유찰 시 | 10,952,969원 | 163,644,184원 |
회차가 더 진행될수록 매각가는 22,353,000원에서 15,647,099원, 10,952,969원으로 낮아지지만 매수인 인수액은 반대로 152,449,354원에서 159,034,549원, 163,644,184원으로 커집니다. 유찰이 곧 실질취득가 하락으로 연결되지 않는 이유입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 제4층 제401호입니다.
- 입지. 고양예술고등학교 북측 인근으로 근린생활시설, 동유형 다세대주택, 창고시설, 소규모 공장 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변 대중교통 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통입니다. 북동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비와 개별 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획지역(주거zone)이며 토지는 대체적으로 사다리형, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 864,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 지번 785-12는 785-2로 합병되어 말소됐습니다.
- 환금성. 총 10세대, 확인 실거래 1건이며 단지 경매 평균 유찰 횟수 7.0회·낙찰률 0.0%로, 가격을 낮게 보이게 만드는 반복 유찰 자체를 환금성 우위로 해석하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 22,353,000원만 보고 응찰가를 판단하지 말고, 현재 회차 기준 인수액 152,449,354원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 이창현의 보증금 174,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수하는 구조입니다.
- 시세 기준. 가격 메리트 판단은 최저가의 12.8%라는 할인율이 아니라 실질취득≈174,000,000원과 최근 12개월 평균·최신 거래 174,000,000원을 비교해야 합니다.
- 회차 추가 유찰 착시. 8회·9회 유찰 시 매각가는 더 내려가지만 예상 인수액은 각각 159,034,549원·163,644,184원으로 증가합니다.
- 점유 현황. 감정 당시 이해관계인이 부재해 세부내역이 확인되지 않았으므로 실제 점유·인도 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 공부 대조. 785-12가 785-2로 합병되어 말소된 사항을 등기부와 감정평가명세표에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 7회 ≠ 싸다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 190,000,000원에서 최저가 22,353,000원까지 내려온 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 이창현의 보증금이 174,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 후 152,449,354원을 매수인이 인수합니다. 유찰이 한 번 더 진행될수록 낙찰가는 내려가지만 인수액은 오히려 커지므로 실질취득은 보증금 수준에 묶입니다.
가격 비교도 같은 원칙을 적용해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 174,000,000원인데 실질취득 역시 약 174,000,000원 수준이므로 시세 대비 뚜렷한 가격 할인은 없습니다. 여기에 7회 유찰, 총 10세대의 소규모 다세대, 단지 경매 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 보이느냐”가 아니라 선순위 임차보증금을 포함해 실제 얼마를 부담하게 되는가입니다.
