의정부지방법원 2025타경60752. 고양시 일산서구 덕이동 현대하우징 1동 4층 401호, 전용 54.28㎡ 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 버려야 할 숫자는 “최저가 15,647,000원”만 단독으로 보는 시각입니다. 임차인 이창현은 2021.09.27 전입, 2021.08.23 확정일자를 갖고 있고, 말소기준권리인 2023.02.22 유경아 근저당보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저가 15,647,000원에서 집행비용 681,646원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 14,965,354원입니다. 보증금 174,000,000원 중 남는 159,034,646원이 매수인에게 넘어오므로, 실제 경제적 취득부담은 15,647,000원 + 159,034,646원 = 174,681,646원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 임차인의 미배당액이 그만큼 늘기 때문에 총 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경60752 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 신덕로2번길 80-8, 1동 4층401호 (덕이동, 현대하우징) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 54.28㎡ · 제4층 제401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 전병철 · 2023.02.22 매매 · 거래가액 174,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 15,647,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 174,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.02.22 유경아 근저당권 91,000,000원입니다. 그러나 임차인 이창현의 전입은 2021.09.27, 확정일자는 2021.08.23으로 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 등기부상 임차권등기가 2024.04.01에 이뤄졌다는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 구조가 아닙니다. 매각물건명세서에도 을구 4번 주택임차권의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창현 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 174,000,000원 | 2021.09.27 / 2021.08.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 시세와 비교해야 한다
현대하우징(785-2)의 전용 54.28㎡ 확인 거래는 2021.10, 4층, 174,000,000원입니다. 시세 지표의 평균·최저·최고도 모두 174,000,000원이며 표본은 1건입니다. 명목 최저가는 이 금액의 9.0% 수준이지만, 이 사건은 그 비율만으로 싸다고 평가하면 안 됩니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 190,000,000원 | 감정 기준 |
| 현재 최저가 | 15,647,000원 | 8회 유찰 |
| 임차인 미배당 인수 | 159,034,646원 | 매수인 추가 부담 |
| 실질취득 | 174,681,646원 | 최저가 + 인수 |
| 거래 시세 | 174,000,000원 | 54.28㎡ · 4층 · 2021.10 |
실질취득 174,681,646원은 시세 지표 174,000,000원의 약 100.4%입니다. 즉 8회나 유찰됐음에도 경제적 총부담은 시세보다 낮아지지 않았습니다. 명목 최저가의 9.0%라는 할인율은 임차보증금 인수를 더하는 순간 사실상 사라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,647,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 681,646원 |
| 1. 임차인 이창현 보증금 | 174,000,000원 | 14,965,354원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 유경아 | 91,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 174,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 681,646원을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 배당되지만 보증금 전액에는 크게 못 미칩니다. 그 부족분 159,034,646원이 매수인 인수액입니다. 유경아 근저당과 주택도시보증공사 신청채권에는 현재 가정상 배당이 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양예술고등학교 북측 인근이며, 주변은 근린생활시설·다세대주택·창고시설·소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 주변 대중교통 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 제4층 제401호이며, 위생·급배수·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획지역(주거zone)이며 과밀억제권역, 제한보호구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 지번 785-12는 785-2로 합병되어 말소된 것으로 평가서에 기재되어 있습니다.
- 거래 표본. 54.28㎡ 확인 거래는 2021.10의 174,000,000원 1건입니다. 개별 시세 판단에 쓸 표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 명목 최저가와 실질취득을 분리해 계산. 현재 회차는 15,647,000원에 낙찰받더라도 미배당 임차보증금 159,034,646원을 함께 부담하는 구조입니다.
- 임차권 인수 문구 재확인. 이창현의 전입 2021.09.27이 말소기준 2023.02.22보다 앞서며, 매각물건명세서가 미배당 잔액 인수를 명시합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 9회·10회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득은 174,000,000원대에 머뭅니다.
- 시세 표본 한계. 확인된 54.28㎡ 거래는 1건뿐이므로 층·내부상태·실제 매도호가 등을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성 점검. 10세대 규모, 평균 유찰 8.0회라는 점을 감안해 재매각 가능성과 보유기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 현황 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 세부내역이 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·내부상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “8회 유찰 ≠ 8% 가격으로 취득”
이 사건은 숫자 하나만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 190,000,000원에서 최저가가 15,647,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 174,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 159,034,646원을 매수인이 인수하면 실질취득은 174,681,646원으로 올라갑니다. 거래 시세 지표 174,000,000원과 비교하면 오히려 약간 높은 수준입니다.
9회, 10회로 더 유찰돼도 구조는 같습니다. 낙찰가가 내려가면 임차인 미배당액이 커져 총 부담은 계속 174,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 10세대 다세대주택, 거래 표본 1건, 평균 유찰 8.0회라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 결론은 단순합니다. 최저가가 아니라 인수액까지 더한 실질취득을 보고 판단해야 하는 사건이며, 현재 숫자만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
