의정부지방법원 2025타경60752. 고양시 일산서구 덕이동 현대하우징 1동 4층 401호, 전용 54.28㎡의 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 190,000,000원의 24.01%인 45,619,000원으로, 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금의 미배당 잔액입니다.
등기부상 2015년 우리은행 근저당권은 2021년 9월 29일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2023년 2월 22일 설정된 유경아의 근저당권입니다. 임차인 이창현은 그보다 앞선 2021년 9월 27일 전입하고 2021년 9월 28일 점유를 개시했으며, 확정일자는 2021년 8월 23일입니다. 매각물건명세서도 이 주택임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 고지합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경60752 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 신덕로2번길 80-8, 1동 4층 401호 (덕이동, 현대하우징) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 54.28㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 전병철 (2023.02.22. 거래가 174,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 45,619,000원 (5회 유찰, 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 174,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 규모 / 사용승인 | 10세대 · 2014.11.13. |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당이 아니라 2023년 근저당이 기준
2024년 4월 1일 등기된 주택임차권은 등기일만 보면 근저당권보다 늦지만, 그 기초가 되는 임대차는 2021년에 시작됐습니다. 임차권등기는 종전의 대항력과 우선변제권을 보존하기 위한 등기이며, 매각물건명세서에도 보증금 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다. 유경아의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차보증금 미배당 잔액은 소멸하지 않고 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.74억
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이창현 | 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 | 전입 2021.09.27. 점유 2021.09.28. | 2021.08.23. 배당요구 2024.04.01. | 174,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 미배당 인수 |
실제 임차인은 이창현 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 추가 임차인이 아니라 이창현의 임차보증금 반환채권을 양수·대위한 보증기관입니다. 따라서 임차보증금과 주택도시보증공사의 신청채권을 각각 174,000,000원씩 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 실질취득 계산 — 4,561만원이 아니라 약 1억7,522만원
현재 최저가 45,619,000원에서 집행비용 1,221,142원을 제외하면 배당에 사용할 수 있는 금액은 44,397,858원입니다. 선순위 임차보증금에 이 금액이 배당된다고 가정하면, 보증금 174,000,000원 중 129,602,142원이 남습니다.
| 현재 최저매각가 | 45,619,000원 |
|---|---|
| 임차보증금 | 174,000,000원 |
| 예상 임차인 배당 | 44,397,858원 |
| 예상 미배당·인수액 | 129,602,142원 |
| 매수인 실질취득 | 175,221,142원 |
45,619,000원 + 129,602,142원 = 175,221,142원입니다. 낙찰가가 내려가면 임차보증금의 미배당액이 그만큼 늘어 실질취득액은 보증금 174,000,000원 부근에서 고정되는 구조입니다. 현재 회차에서는 집행비용까지 포함돼 실질취득액이 보증금보다 약 1,221,142원 높습니다.
④ 시세 비교 — 실질취득액이 유일 실거래보다 높다
현대하우징 401호와 면적이 일치하는 확인 거래는 2021년 10월의 174,000,000원 1건입니다. 소유권이전 등기에도 2021년 홍나현, 2023년 전병철의 거래가액이 각각 174,000,000원으로 기재돼 있습니다.
| 구분 | 시점 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2021.10 | 54.28㎡ | 4층 | 174,000,000원 |
| 현 소유자 취득 | 2023.02.22. | 54.28㎡ | 4층 | 174,000,000원 |
| 현재 최저가 | 5회 유찰 | 54.28㎡ | 4층 | 45,619,000원 |
| 실질취득 | 현재 회차 가정 | 54.28㎡ | 4층 | 175,221,142원 |
최저가만 비교하면 실거래의 26.2%에 불과하지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실질취득액 175,221,142원은 확인 거래 174,000,000원의 100.7%로, 오히려 약 1,221,142원 높습니다. 거래 표본도 1건뿐이고 시점도 2021년이므로, 시세보다 싸다는 결론을 내릴 근거가 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 45,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,221,142원 | - |
| 1. 선순위 임차보증금 · 이창현 주택도시보증공사 대위 | 174,000,000원 | 44,397,858원 | 129,602,142원 |
| 2. 근저당권 · 유경아 | 91,000,000원 | 0원 | 91,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
2015년 우리은행 근저당권은 2021.09.29. 말소됐으므로 현재 배당권자로 반영하지 않았습니다. 주택도시보증공사의 경매신청 채권은 임차보증금 반환채권의 양수·대위에 따른 동일 채권으로 보아 임차보증금과 중복 계산하지 않았습니다. 당해세와 실제 집행비용 등에 따라 배당액은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 이용상태. 전용 54.28㎡ 다세대주택으로 이용 중이며, 위생·급배수설비와 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 고양예술고등학교 북측 인근으로, 근린생활시설·다세대주택·창고시설·소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변 대중교통 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 266㎡, 공시지가는 864,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획지역(주거zone)·과밀억제권역이며, 제한보호구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이고 확인 거래도 1건뿐입니다. 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5회이며 낙찰 사례는 확인되지 않아 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
- 현황 확인. 이해관계인 부재로 내부 세부내역은 확인되지 않았으며, 지번 785-12는 785-2로 합병돼 말소됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 응찰가에 선순위 임차보증금 미배당액을 반드시 더해 실질취득액으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 매각물건명세서의 인수 문구, 임차권등기명령, 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자를 원본과 대조해야 합니다.
- HUG 승계 확인. 주택도시보증공사의 보증금 지급·채권양수 범위와 현재 채권 잔액, 명도 및 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 배당액 재계산. 실제 집행비용·당해세 등 선순위 비용이 늘면 임차인 배당이 감소하고 매수인 인수액이 증가합니다.
- 명도 조건 확인. 임차권등기가 되어 있어도 실제 점유 여부와 열쇠 인도, 잔존 동산, 명도 협의 주체를 현장에서 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 10세대이고 주위에 창고·공장 등이 혼재하므로 향후 매도기간과 금융기관 담보평가를 보수적으로 검토해야 합니다.
- 관리비·건축물 확인. 체납 관리비, 전유부분 상태, 누수·결로, 불법 증축 여부와 공부상 현황을 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가”가 아니라 “1.75억 실질취득”
이 물건은 5회 유찰돼 최저가가 45,619,000원까지 떨어졌지만, 임차보증금 174,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 회차를 기준으로 예상 인수액은 129,602,142원, 실질취득액은 175,221,142원입니다.
이는 확인 가능한 동일 호수·동일 면적 거래가 174,000,000원보다 높습니다. 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총 부담이 크게 낮아지지 않습니다. 여기에 10세대 소규모 다세대, 5회 유찰, 제한적인 거래 표본과 주위의 창고·공장 혼재까지 고려하면 표면 할인율을 근거로 접근할 물건이 아닙니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상 — 권리와 가격 모두 보수적 접근이 필요한 인수형 물건입니다.