제주지방법원 2024타경12578. 제주시 이도일동 ‘이도휴안더센트럴’ 13층 1405호입니다. 사건 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 “업무시설(주거용 오피스텔)”입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 17층 건물이며, 사용승인일자는 2023.06.29입니다. 현재 최저매각가는 15,537,000원으로 감정가 385,000,000원의 4.04%까지 내려왔습니다.
그러나 이 사건의 승부처는 유찰 횟수나 할인율이 아닙니다. 2023.11.10 설정된 김미영의 전세권 222,000,000원이 2024.04.17 말소기준 가압류보다 앞서 있고, 등기 분석값에서는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시됩니다. 반면 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항없음으로 적혀 있어, 두 자료를 직접 대조하지 않은 상태에서 어느 한쪽을 확정적으로 전제하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경12578 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 돈내길 22, 13층1405호 (이도일동,이도휴안더센트럴) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 17층 건 내 제13층 제1405호 · 사용승인 2023.06.29 |
| 소유자 | 주식회사에스에이치종합건설 · 거래가액 345,098,358원 |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 15,537,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전상균 / 7,638,040원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2023년 전세권이 가장 먼저 보인다
임차인 현황은 별도로 확인되지 않았고, 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 따라서 “임차인 없음”만으로 점유관계까지 확정하기보다 실제 점유 및 전세권자 김미영과의 관계를 함께 확인하는 것이 필요합니다.
② 가격 판단 — 4.04%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 감정가 385,000,000원 대비 최저가 15,537,000원, 비율로는 4.04%입니다. 10회 유찰 시 10,875,900원, 11회 유찰 시 7,613,129원으로 더 내려가는 시나리오도 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건은 실거래 시세를 확인하기 전까지 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 더구나 등기상 선순위 전세권의 인수 여부가 해소되지 않았으므로, 최저가만 놓고 “감정가 대비 4%라 싸다”는 식의 접근은 위험합니다. 권리비용이 확정되지 않은 상태에서는 최저가가 곧 실질취득가가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,537,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 679,666원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 김미영 | 222,000,000원 | 14,857,334원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 박영배 | 17,550,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 4,631,164,326원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 김용범 | 5,224,386원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 근로복지공단 | 115,115,120원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 507,487,966원 | 0원 |
| 8. 갑구 11번 경매개시결정 · 전상균 | 7,638,040원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 매각가 15,537,000원을 기준으로 한 배당계산입니다. 총 채권액 5,506,179,838원 중 채권자 배당액은 14,857,334원, 미배당액은 5,491,322,504원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양초등학교 남동측 인근으로, 각종 근린생활시설·업무시설·공동주택·단독주택이 혼재하는 정비된 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 17층 건물의 13층 1405호이며, 기본 급·배수 및 위생설비, 냉·난방설비, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보설비, 기계식타워주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 감정평가상 이용상태는 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 아파트로 보아서는 안 됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 고도지구 55M 이하, 방화지구이며 남서측 및 북서측으로 폭 약 10M 및 8M 내외 도로에 각각 접합니다. 공시지가는 1,064,000원/㎡입니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 대조. 2023.11.10 김미영 전세권 222,000,000원은 등기 분석상 매수인 인수이지만, 매각물건명세서는 인수권리 해당사항없음으로 기재돼 있습니다. 이 충돌이 해소되기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 243,345,375원 우선배당요구 확인. 전세권보다 우선하는 임금·퇴직급여·재해보상금 배당요구가 명시돼 있으므로 배당순위와 실제 인정액을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·국·제주특별자치도 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당구조가 바뀔 수 있습니다.
- 4.04% 할인율 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 4.04%지만, 실거래 시세와 선순위 권리비용이 확정되지 않은 상태에서는 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 물건은 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다. 실제 점유자와 전세권자의 관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 근린시설과 감정 이용상태 업무시설(주거용 오피스텔)을 함께 대조해 실제 이용·등기·공부 상태를 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·배당요구 관련 서류를 직접 대조한 뒤 인수 여부와 입찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “4% 낙찰가보다 2.22억 전세권이 먼저다”
이 사건은 숫자만 보면 매우 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 385,000,000원이 9회 유찰돼 최저가 15,537,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 가장 먼저 봐야 할 숫자는 최저가가 아니라 선순위 전세권 222,000,000원입니다.
등기 분석에서는 이 전세권을 매수인 인수로 표시하지만 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 적혀 있고, 전세권보다 우선하는 243,345,375원의 임금·퇴직급여 등 배당요구까지 존재합니다. 배당계산상 인수액 0원이라는 숫자만으로 권리가 정리됐다고 볼 수 없는 이유입니다.
9회 유찰·감정가 4.04%라는 가격 신호보다 권리 충돌이 훨씬 큽니다. 실거래 시세도 확인한 뒤, 선순위 전세권의 실제 소멸·인수 여부와 우선배당채권의 처리까지 원본에서 명확해졌을 때 비로소 입찰가를 계산할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 가격 판단 보류, 권리 원본 대조가 우선입니다.
