제주지방법원 2024타경12578. 이 물건은 감정상 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중인 17층 건물의 13층 1405호입니다. 현재 소유자는 주식회사에스에이치종합건설이고, 2023.08.21. 거래가액 345,098,358원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023.11.10. 김미영 명의 전세권 222,000,000원이 설정됐고, 이보다 늦은 2024.04.17. 박영배 가압류 17,550,000원이 말소기준권리가 됐습니다.
따라서 등기 순서만 놓고 보면 김미영 전세권은 말소기준보다 선순위입니다. 실제 권리분류도 이 전세권을 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시하고 있습니다. 반면 매각물건명세서에는 ‘인수권리: 해당사항없음’이라고 기재돼 있습니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 최저가가 아니라, 이 두 판단이 왜 다르게 적혀 있는지 원문에서 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경12578 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 돈내길 22, 13층1405호 (이도일동, 이도휴안더센트럴) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 17층 건 내 13층 · 사용승인 2023.06.29 |
| 소유자 | 주식회사에스에이치종합건설 · 2023.08.21. 거래가액 345,098,358원 |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 10,876,000원 (10회 유찰 · 감정가의 2.82%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전상균 / 7,638,040원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 2.22억 선순위 전세권이 핵심
말소기준 뒤에는 서울보증보험주식회사 4,631,164,326원, 김용범 5,224,386원, 근로복지공단 115,115,120원, 농협은행 주식회사 507,487,966원 등 가압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단·국·제주특별자치도의 압류가 이어집니다. 이들 등기는 권리분류상 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 중 당해세가 있으면 배당순위는 달라질 수 있습니다.
② 10회 유찰 — 최저가가 낮아도 실질부담은 낮지 않다
현재 최저매각가는 10,876,000원으로 감정가 385,000,000원의 2.82%입니다. 숫자만 보면 극단적으로 저렴해 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 비교해 판단할 물건이 아닙니다. 선순위 전세권이 실제로 인수된다면 낙찰가 밖에서 추가 부담이 발생하기 때문입니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 10,876,000원 | 10회 유찰 · 감정가의 2.82% |
| 등기상 전세금 | 222,000,000원 | 말소기준보다 선순위 |
| 배당모형상 전세권 배당 | 10,280,232원 | 집행비용 차감 후 전세권에 배정 |
| 배당모형상 전세금 미배당 | 211,719,768원 | 전세권 인수 시 추가부담 가능액 |
| 실질취득 추정 | 222,595,768원 | 10,876,000원 + 211,719,768원 |
| 선순위 임금 등 배당요구 | 243,345,375원 | 전세권보다 우선하는 것으로 명세서에 기재 |
특히 매각물건명세서에는 전세권보다 우선하는 최종 3개월분 임금, 최종 3년간 퇴직급여, 재해보상금과 관련해 총 243,345,375원의 배당요구가 있다고 적혀 있습니다. 이 선순위 배당이 실제 반영되면 전세권자가 받는 배당액은 제공된 단순 배당모형의 10,280,232원보다 더 줄 수 있고, 그만큼 전세권 미회수액은 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,876,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 595,768원 |
| 2. 전세권 · 김미영 | 222,000,000원 | 10,280,232원 |
| 3. 가압류 · 박영배 | 17,550,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 4,631,164,326원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김용범 | 5,224,386원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 115,115,120원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 507,487,966원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 전상균 | 7,638,040원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 제공된 10,876,000원 매각가 배당모형입니다. 총 채권액 5,506,179,838원 중 채권자 배당은 10,280,232원, 미배당은 5,495,899,606원으로 계산돼 있습니다. 별도로 명세서에 적힌 선순위 임금·퇴직급여·재해보상금 배당요구 243,345,375원 및 당해세가 실제 배당에 반영되면 전세권 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설이고 현재도 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 업무시설 성격으로 판단해야 합니다.
- 입지. 제주시 이도일동 광양초등학교 남동측 인근. 근린생활시설·업무시설·공동주택·단독주택이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대이며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물로 사용승인일은 2023.06.29. 냉·난방설비, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보설비, 기계식타워주차장설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 고도지구(55M 이하), 방화지구에 해당하며 남서측·북서측으로 폭 약 10M 및 8M 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 김미영 전세권 222,000,000원이 실제 매각으로 소멸하는지, 아니면 매수인이 인수하는지 매각물건명세서·등기부·배당요구 서류를 서로 대조해야 합니다.
- ‘인수권리 없음’ 문구의 근거 확인. 등기 권리판정과 명세서 문구가 충돌하므로, 말소촉탁·배당요구·전세권 소멸사유가 있는지 확인 전에는 응찰가 산정이 불가능합니다.
- 선순위 임금 등 243,345,375원. 전세권보다 우선한다고 명세서에 기재된 배당요구가 실제 어느 금액까지 인정되는지 확인해야 합니다. 인정액이 커질수록 전세권 미배당액도 커질 수 있습니다.
- 국세·지방세. 국민건강보험공단·국·제주특별자치도 압류가 있고, 당해세 해당액이 있으면 배당순위와 전세권 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 주거용 오피스텔로 이용 중인 만큼 실제 점유자와 인도대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설·업무시설 성격의 물건이므로 아파트와 동일한 담보·임대·환금성 전제로 입찰가를 잡지 말고 이용형태와 금융조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 특히 이 사건은 등기상 선순위 전세권과 명세서의 ‘인수권리 없음’이 충돌하므로 원문 확인이 일반 물건보다 훨씬 중요합니다.
맺으며 — “1,087만원짜리 물건이 아니다”
10회 유찰 끝에 최저가는 10,876,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 등기상으로는 말소기준보다 앞선 김미영 전세권 222,000,000원이 존재하고, 제공된 배당모형만으로도 211,719,768원이 미배당됩니다. 이 전세권을 매수인이 떠안는 구조라면 실질부담은 최소 222,595,768원 수준이고, 선순위 임금 등으로 전세권 배당이 사라지는 경우에는 232,876,000원까지 커질 수 있습니다.
반대로 매각물건명세서의 ‘인수권리 해당사항없음’이 실제 법적 결과를 정확히 반영한다면 계산은 완전히 달라집니다. 따라서 이 사건의 승부처는 몇 번 더 유찰되는지가 아니라, 전세권 2.22억원이 왜 인수대상으로 분류돼 있으면서 명세서에는 인수권리 없음으로 적혔는지를 해소하는 데 있습니다. 권리관계 확인 전 가격 판단 보류. 현재 정보만으로는 최저가의 낮음보다 선순위 권리 불확실성이 훨씬 큽니다.
