감정가 34%까지 내려왔지만, 인수액 상한이 열려 있다 — 파주 야당동 일괄매각

의정부지방법원 2025타경60974. 대표 소재지는 경기도 파주시 야당동 78-50이며, 근린생활시설과 다가구주택, 여러 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 소유자는 공진·조주형으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2022년 6월 24일 설정된 김포파주인삼농업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 주식회사코엔텍알앤씨의 채권최고액 5,070,000,000원 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

문제는 등기부의 후순위 권리가 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차·점유 관계입니다. 조사상 임차인과 점유자는 법인을 포함해 18명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 2022년 6월 24일보다 먼저 전입 또는 사업자등록을 마친 7명은 대항력이 있는 것으로 분류됐습니다. 그중 김한수 20,000,000원, ㈜도원플랜건축사사무소 5,000,000원, ㈜아이엠더블유유통 3,000,000원은 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만 선순위 임차인이 남는다

2022년 6월 24일 김포파주인삼농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2023년 4월 11일 설정된 코엔텍알앤씨 근저당권과 2025년 1월 20일 현재 경매개시결정은 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 2023년 개시된 종전 경매는 취하돼 2024년 6월 5일 등기가 말소됐고, 조주형 지분에 대한 파주시 압류도 2023년 10월 26일 해제됐습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 신고 18명

보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 신고는 없습니다. 조사상 18명을 실제 임차·점유 신고로 구분했으며, 말소기준권리 전후와 확인된 보증금을 기준으로 정리하면 다음과 같습니다.

③ 예상배당과 실질취득 (매각가 1,158,438,000원 가정)

채권최고액 기준 총 채권 6,870,000,000원 중 1순위 근저당권자에게 1,144,453,620원이 배당되고, 총 미배당액은 5,725,546,380원입니다. 신청채권자인 주식회사코엔텍알앤씨의 예상배당은 0원이며 소유자 잔여도 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상 임차인의 인수액 역시 포함되지 않았습니다.

④ 물건 구성·입지·환금성 메모 (감정평가 이용상태 기준)

• 이용상태. 건물 기호 2·4는 근린생활시설, 기호 8은 1층 3가구·2층 4가구·3층 2가구의 다가구주택으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 야당동 소재 물건은 경의중앙선 야당역 북동측 근거리에 있으며, 단독주택·다세대주택·중소규모 공장과 창고·근린생활시설이 혼재합니다. 동패동 물건은 동패중학교 동측 인근, 와동동 물건은 지산초등학교 남서측 인근에 위치합니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 근린생활시설 부지는 동측 왕복 4차선, 서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 토지 상태. 목록 5는 공부상 창고용지이나 현황 도로이며, 목록 12·13은 공부상 임야이나 현황 공터입니다. 목록 14도 지목은 임야이나 현황 도로로 이용 중입니다.
• 일괄·지분매각. 목록 1은 목록 2 건물의 대지, 목록 3은 목록 4 건물의 대지로 이용되고 있으며 목록 6·14는 지분매각입니다.
• 매각 제외. 제시외 컨테이너박스 2동과 야외용 변기시설 2개는 평가 및 매각에서 제외됩니다. 기호 9 지상 컨테이너 1식과 파이프조 천막 1동, 기호 10 지상 비닐하우스 2식도 확인이 필요합니다.
• 건축신고. 목록 12·13은 2016.02.04 최초 건축허가를 받은 뒤 2022.11.08 건축주가 취소를 신청했고 2022.11.16 건축신고가 취소됐습니다. 관련 행정기관 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린생활시설·다가구주택·여러 토지와 지분을 묶은 복합 일괄매각이고, 공부상 지목과 현황이 다른 토지도 포함돼 단일 주거용 물건보다 매수 검토 범위가 넓습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금 원액 확인. 신평식·황평강·㈜강산터건설·㈜한서건축사사무소의 임대차계약서, 보증금, 점유 범위와 미배당 예상액을 확인해야 실질취득액을 산정할 수 있습니다.
• 대항력 미상 점유자. 디앤씨의 전입·사업자등록일과 보증금, 실제 점유 부분을 확인해 대항력 및 인수 여부를 별도로 판단해야 합니다.
• 301호 중복 점유 확인. 대광프라자 301호와 301-2에 여러 법인·개인이 함께 조사돼 있으므로 각 사업자의 실제 점유 구획과 계약 관계를 현장에서 대조해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 건물과 대지의 대응 관계, 목록 6·14의 매각 지분, 도로·공터로 이용 중인 토지의 사용관계를 확인해야 합니다.
• 매각 제외 시설 확인. 컨테이너박스·야외용 변기시설 등 제외 시설의 소유관계와 철거·이동 문제를 현장에서 점검해야 합니다.
• 건축 관련 행정 확인. 목록 12·13의 취소된 건축신고와 향후 이용 가능성을 관련 행정기관에 확인해야 합니다.
• 가격 상한 재산정. 최저가가 아니라 확인된 인수보증금과 미상 보증금의 최대 노출액을 더한 실질취득액을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유 상태를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “34% 유찰가보다 미확정 인수액이 먼저다”

이 사건은 감정가 3,377,372,080원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 1,158,438,000원까지 내려왔습니다. 그러나 할인율만으로는 투자 매력을 판단할 수 없습니다. 대항력 임차·점유자 7명 가운데 확인된 3명의 보증금 28,000,000원은 매수인이 인수하고, 나머지 4명의 보증금은 아직 금액을 확정할 수 없습니다. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않은 점유자도 1명 있습니다.

또한 근린생활시설·다가구주택·토지의 일괄매각, 일부 지분매각, 공부상 지목과 현황의 차이, 매각 제외 시설, 취소된 건축신고까지 함께 검토해야 합니다. 현재 확인되는 실질취득 하한은 1,186,438,000원이지만 이것이 최종 비용은 아닙니다. 가격 판단은 보류, 임차인 보증금과 점유 범위 확인이 선행. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 아직 닫히지 않은 인수액 상한입니다.