제주지방법원 2024타경33018. 함덕더마루 제가동 3층 303호 아파트입니다. 감정가는 270,000,000원인데 12회 유찰을 거쳐 최저매각가가 3,737,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 극히 일부에 살 수 있는 물건처럼 보이지만, 권리구조는 정반대입니다. 2024.01.22 등기된 김성은의 주택임차권은 보증금 250,000,000원, 전입 2021.12.10, 확정일자 2021.11.24로 확인되고, 말소기준인 2024.10.28 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서상 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가를 기준으로 집행비용 467,266원을 제외하면 김성은에게 배당되는 금액은 3,269,734원입니다. 보증금 중 246,730,266원이 남기 때문에, 매수인의 총 부담은 3,737,000원 + 246,730,266원 = 250,467,266원입니다. 즉 이 사건에서 비교해야 할 가격은 최저가 3,737,000원이 아니라 실질취득 250,467,266원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경33018 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 함덕서2길 9-1, 제가동 3층 303 함덕더마루 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방 겸 식당·욕실 겸 화장실2 · 7층 건물 내 3층 303호 |
| 사용승인 | 2021.04.30 |
| 소유자 | 김두완 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 3,737,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성은 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 250,000,000원이 핵심
등기부에는 과거 아시아신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었지만 해당 신탁등기들은 이미 말소됐습니다. 2023.01.30 김난영 명의 채권최고액 195,000,000원 근저당권도 2024.02.26 일부포기로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 그보다 앞선 임대차 관계를 보존한 을구 2번 김성은 주택임차권입니다.
② 임차인·점유관계 — 김성은은 확정, 502호 기재자들은 별도 확인 필요
| 성명 | 점유·호수 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성은 | 주택 전부 | 2021.12.10 | 2021.11.24 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 246,730,266원 |
| 문경돈 | 502호 | 2022.04.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 전해솔 | 502호 | 2023.02.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 전용운 | 502호 | 2023.04.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 전새결 | 502호 | 2024.02.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
김성은은 대상 주택 전부에 대한 등기임차권자로 보증금과 확정일자가 확인됩니다. 반면 문경돈·전해솔·전용운·전새결은 현황조사상 모두 502호로 기재되어 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 네 사람을 대상 303호의 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없으며, 대항력 및 승계 여부는 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,737,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 467,266원 |
| 1. 임차인 김성은 보증금 | 250,000,000원 | 3,269,734원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김성은 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 김성은 임차보증금의 미변제액은 246,730,266원이며, 이 금액이 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 3,737,000원 | 3,269,734원 | 246,730,266원 | 250,467,266원 |
| 13회 유찰 시 | 2,615,900원 | 2,168,814원 | 247,831,186원 | 250,447,086원 |
| 14회 유찰 시 | 1,831,130원 | 1,398,170원 | 248,601,830원 | 250,432,960원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트 단위세대로 이용 중이며 건축물현황도상 방3, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실2 구조입니다.
- 입지. 제주시 조천읍 함덕리 함덕파출소 남서측 인근으로, 주위는 아파트 등 공동주택·단독주택·일부 농경지가 형성된 마을 외곽 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 일주동로와 노선버스 정류장이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 7층 건물이며 사용승인일은 2021.04.30입니다. 외벽은 드라이비트, 창호는 PVC샷시 이중창호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 평지로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중이며, 남동측 약 5m 진입로를 통해 약 3~5m 콘크리트 포장도로로 진출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 배제. 응찰 판단 기준을 3,737,000원이 아니라 현재 회차 실질취득 250,467,266원으로 잡아야 합니다.
- 김성은 임차권 원문 확인. 보증금 250,000,000원, 전입 2021.12.10, 확정일자 2021.11.24, 미배당 잔액 매수인 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차권자 동일성 확인. 김성은이 강제경매 신청채권자이자 임차권자로 기재되어 있으므로 임대차 실체와 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 502호 기재 전입자 구분. 문경돈·전해솔·전용운·전새결은 현황조사상 502호로 기재되어 대상 303호와 호수가 다릅니다. 보증금·확정일자도 미상이라 대상물건에 대한 대항력은 단정할 수 없습니다.
- 추가 유찰의 효과. 13회·14회 유찰 시에도 매수인 인수액이 증가해 실질취득은 각각 250,447,086원·250,432,960원으로 거의 변하지 않습니다.
- 후순위 압류. 제주특별자치도 압류는 말소기준 이후로 매각 시 소멸합니다.
맺으며 — “최저가 3,737,000원”이 이 물건의 가격이 아니다
이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 김성은의 250,000,000원 임차보증금 중 현재 회차 배당으로 변제되는 금액은 3,269,734원이고, 나머지 246,730,266원은 매수인 인수입니다. 그래서 3,737,000원에 낙찰받더라도 실질취득은 250,467,266원입니다. 13회, 14회로 더 유찰돼도 실질취득은 약 250,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
더구나 현황조사에는 대상 303호가 아닌 502호로 기재된 전입자 4명이 있고, 이들의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부도 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 ‘12회 유찰된 초저가 아파트’가 아니라, ‘250,000,000원 선순위 임차보증금과 추가 점유관계 확인이 필요한 인수형 물건’으로 접근하는 것이 맞습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없는 사건입니다.
