제주지방법원 2024타경33018. 제주시 조천읍 함덕리 함덕더마루 제가동 3층 303호 아파트입니다. 감정가는 270,000,000원이지만 13회 유찰돼 현재 최저매각가는 2,616,000원까지 내려왔습니다. 그런데 이 사건은 최저가가 곧 취득가격이 아닙니다. 을구 2번 김성은의 주택임차권이 강제경매개시결정보다 앞서 존재하고, 매각물건명세서에도 보증금 250,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 매각가 2,616,000원을 가정하면 집행비용 447,088원을 먼저 제외한 뒤 김성은에게 2,168,912원만 배당됩니다. 보증금 중 247,831,088원이 남아 매수인에게 넘어가므로, 낙찰대금과 인수를 합친 부담은 250,447,088원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 배당액이 함께 줄면서 인수액이 늘어나는 구조라, 14회·15회 유찰이 이어져도 실질취득은 보증금 2.50억 부근에서 거의 움직이지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경33018 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 함덕서2길 9-1, 제가동 3층 303 함덕더마루 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방 겸 식당·욕실 겸 화장실2 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 내 3층 303호 · 사용승인일 2021.04.30 |
| 소유자 | 김두완 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 2,616,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성은 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 2.50억 임차권이 핵심
2023.01.30 설정된 김난영 근저당권 195,000,000원은 2024.02.26 일부포기로 이미 말소돼 현재 말소기준 역할을 하지 않습니다. 따라서 이 사건의 기준은 2024.10.28 강제경매개시결정이고, 그보다 뒤인 제주특별자치도의 2025.01.10 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 김성은 외 점유자도 확인 필요
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성은 | 주택 전부 | 2021.12.10 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
| 문경돈 | 502호 | 2022.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 전해솔 | 502호 | 2023.02.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 전용운 | 502호 | 2023.04.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 전새결 | 502호 | 2024.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김성은은 등기부상 임차권자로 보증금·전입·확정일자가 확인되고 배당요구도 한 상태입니다. 반면 문경돈·전해솔·전용운·전새결은 현황조사상 점유부분이 모두 502호로 기재되어 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 본건 303호의 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수 없으며, 본건과의 실제 점유관계 및 보증금 유무를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,616,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 447,088원 |
| 1. 임차인 김성은 보증금 | 250,000,000원 | 2,168,912원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김성은 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 김성은 임차보증금의 미배당액은 247,831,088원이며 매수인이 인수합니다. 집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 추정치이고, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰이 더돼도 ‘2.50억 구조’는 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 13회 유찰 | 2,616,000원 | 2,168,912원 | 247,831,088원 | 250,447,088원 |
| 14회 유찰 시 | 1,831,200원 | 1,398,238원 | 248,601,762원 | 250,432,962원 |
| 15회 유찰 시 | 1,281,840원 | 858,767원 | 249,141,233원 | 250,423,073원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함덕파출소 남서측 인근으로 아파트 등 공동주택, 단독주택 및 일부 농경지가 형성된 마을 외곽 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 일주동로와 노선버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 7층 건물이며 사용승인일은 2021.04.30입니다. 급배수·위생·소화전·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 이용상태. 방3, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실2 구조의 아파트 단위세대로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20M 이하)·가축사육제한구역이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준으로 판단. 현재 최저가 2,616,000원이 아니라 예상 인수액을 포함한 250,447,088원을 기준으로 경제성을 검토해야 합니다.
- 김성은 임차권 원본 확인. 보증금 250,000,000원, 전입 2021.12.10, 확정일자 2021.11.24, 임차권등기 2024.01.22 및 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 추가 점유관계 확인. 문경돈·전해솔·전용운·전새결은 보증금·확정일자가 미상이고 점유부분이 502호로 기재돼 있으므로 본건 303호와의 실제 관계를 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 검토. 신청채권자와 임차권자가 모두 김성은으로 기재돼 있어 임대차 실체와 채권관계 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “261만원짜리 아파트”가 아니다
13회 유찰과 2,616,000원이라는 최저가만 보면 극단적으로 싸 보입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 김성은의 250,000,000원 임차보증금입니다. 현재 예상배당 후 남는 247,831,088원을 매수인이 인수하면 실질취득은 250,447,088원이고, 14회·15회 유찰로 최저가가 더 내려가도 총부담은 약 2.50억에서 거의 변하지 않습니다.
게다가 별도로 조사된 점유자 4명의 보증금·확정일자와 본건 303호와의 관계가 명확하지 않고, 신청채권자와 임차권자가 동일인으로 기재돼 있어 관계 확인도 필요합니다. 최저가 착시가 매우 큰 인수형 사건이며, 가격 판단은 반드시 실질취득 약 2.50억원을 기준으로 해야 합니다.
