172,200,000원
제주지방법원 2024타경34851. 제주시 해안동 오렌지트리빌리지3차 제1층 제102호, 전용 69.68㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 등기상 소유자는 스타디엔에이주식회사이며, 2019.07.22. 매매로 305,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 최저가가 아니라 임차인의 대항력과 2026.6.22. 확약서가 실제 인수액을 어떻게 바꾸는지입니다.
정다희는 2021.07.29. 주민등록, 2021.08.13. 확정일자를 갖췄고 보증금은 200,000,000원입니다. 말소기준권리인 2022.12.14. 서주원 가압류보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 임차인입니다. 현재 최저매각가 172,200,000원으로 단순 배당하면 집행비용 3,210,800원을 제외하고 168,989,200원이 배당돼 31,010,800원이 남습니다. 그러나 해당 임차인의 승계인이며 경매신청권자인 주택도시보증공사가 제출한 확약서 때문에, 이 부족분을 매수인이 실제로 떠안는 구조로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경34851 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 해안마을10길 54-4, 1층 102호 (해안동, 오렌지트리빌리지3차) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 69.68㎡ · 제1층 제102호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층-지상4층 · 2018-06-18 준공 |
| 소유자 | 스타디엔에이주식회사 · 2019.07.22. 매매 · 거래가액 305,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 172,200,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 구조가 바뀐다
말소기준권리는 2022.12.14. 서주원 가압류 142,164,000원입니다. 정다희의 주민등록일 2021.07.29.과 확정일자 2021.08.13.은 이보다 빠릅니다. 따라서 정다희는 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이고, 2023.07.31. 임차권등기명령도 마쳤습니다. 실제 임차인은 정다희 1명이며, 주택도시보증공사는 이 임차인의 승계인이자 경매신청권자로 기재돼 있으므로 보증금 200,000,000원을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정다희 | 전부 · 주거 (임차권등기) | 200,000,000원 | 2021-07-29 / 2021-08-13 | 대항력 有 우선변제 有 승계: 주택도시보증공사 |
② 시세 비교 — 74.9%지만, 하락 추세와 거래 희소성을 같이 본다
전용 69.68㎡와 면적이 일치하는 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 235,000,000원, 최신 거래는 2024.02. 230,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 230,000,000원으로 집계돼 있습니다. 현재 최저가 172,200,000원은 최근 12개월 평균의 74.9%, 전체 평균의 73.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 69.68㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2022.12 | 69.68㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | 69.68㎡ | 2건 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.68㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
가격 숫자만 보면 현재 실질취득 172,200,000원은 최근 시세 기준보다 낮습니다. 그러나 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 -4.2%이고, 확인되는 거래가 2건뿐이라 평균 자체의 신뢰구간이 넓습니다. 또한 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 8.0회, 매각률은 11.11%입니다. 따라서 74.9%라는 숫자만으로 강한 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,210,800원 |
| 1. 정다희 임차보증금 · 우선변제 | 200,000,000원 | 168,989,200원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 서주원 | 142,164,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청권자 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당 계산에서는 정다희 임차보증금 중 31,010,800원이 미배당으로 남지만, 2026.6.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 이 임차인에게 적용하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 임차인의 승계인이므로 임차보증금 200,000,000원을 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 해안동 소재 해안동초등학교 남측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·전·과수원이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브위 기와지붕 지하1층-지상4층 건물의 제1층 제102호이며, 기본적인 위생설비·홈오토설비·승강기설비·가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 폭 약 6m 내외, 남측 폭 약 4m 내외의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 666.0㎡, 지목 전, 평지·부정형이며 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역·공장설립제한지역·하수처리구역에 해당하며 공시지가는 342,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대이며 동일 면적 확인 실거래는 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰은 8.0회, 매각률은 11.11%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.6.22. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 특별매각조건 결정을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 중복 계산 금지. 실제 임차인은 정다희 1명이고 주택도시보증공사는 승계인·경매신청권자로 기재돼 있으므로 보증금 200,000,000원을 두 번 합산하지 마세요.
- 배당 부족분과 실질 인수 구분. 계산상 미배당 31,010,800원은 존재하지만, 확약 적용 후 해당 임차인 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 230,000,000원 대비 최저가가 74.9%이지만 가격 추세는 -4.2%입니다.
- 거래 표본 확인. 동일 면적 실거래가 2건뿐이므로 235,000,000원 전체 평균만으로 적정가를 단정하지 마세요.
- 8회 유찰의 의미 확인. 현재 사건뿐 아니라 단지 경매 평균 유찰 횟수도 8.0회이고 매각률은 11.11%입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·확약서와 실거래 자료를 최종 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “보증금 2억”보다 중요한 것은 확약과 환금성이다
이 사건은 표면만 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 최저매각가 172,200,000원보다 보증금이 커 보여 부담스러운 구조입니다. 실제 배당 계산에서도 31,010,800원이 부족합니다. 그러나 2026.6.22. 제출된 확약서 때문에 이 부족분은 해당 임차인에 관해 매수인이 승계하는 금액으로 남지 않고, 실질취득은 172,200,000원으로 정리됩니다.
반면 가격과 환금성은 별개의 문제입니다. 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균 230,000,000원의 74.9%로 수치상 낮지만, 확인 거래는 2건이고 최근 추세는 -4.2%, 단지 경매 평균 유찰은 8.0회, 매각률은 11.11%입니다. 따라서 결론은 “확약으로 인수 위험은 해소됐지만, 8회 유찰을 만든 시장성과 환금성을 보수적으로 볼 사건”입니다.
