의정부지방법원 2025타경60974. 경기도 파주시 동패동 1874 소재 일괄매각 물건입니다. 감정평가 이용상태에는 근린생활시설과 다가구주택이 함께 나타나고, 매각물건명세서 비고에는 “목록7은 목록8 건물의 대지로 이용 중”이라고 되어 있습니다. 목록8 건물은 건축물대장등본상 1층 1가구, 2층 2가구이나 현황조사상 1층 3가구, 2층 4가구로 조사된 점이 가장 먼저 보입니다. 즉 단순한 빈집형 물건이 아니라, 점유자 구조와 현황 차이를 현장에서 확인해야 하는 물건입니다.
권리의 기준점은 분명합니다. 2018.06.29 을구 1번 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 등기된 주식회사코엔텍알앤씨 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 임차인·점유자도 모두 말소기준일 이후 전입으로 정리되어 있어, 데이터상 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다. 다만 보증금 미상 점유자가 다수이고 일부만 배당요구를 했으므로, 원본 명세서와 실제 점유관계 대조가 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경60974 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 1874 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설 · 다가구주택(1층:3가구, 2층:4가구, 3층:2가구) |
| 소유자 | 김진경 |
| 감정가 / 최저가 | 1,574,820,000원 / 771,662,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 청구액 | 4,005,525,348원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
이 사건의 말소기준은 2018.06.29 김포파주인삼농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 주식회사코엔텍알앤씨 근저당, 2023년 임의경매개시결정, 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 대항력은 없지만 숫자가 많다
임차인·점유자 전입일은 모두 말소기준일인 2018.06.29 이후입니다. 따라서 데이터상 대항력은 모두 없음으로 정리되어 있습니다. 확정일자와 보증금이 미상인 항목은 우선변제 판단도 확정하기 어렵습니다. 배당요구가 확인되는 사람은 공정미, 신평식, 황평강입니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)이음디앤씨(조주형) | 104호 | 2024.08.30 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 배영관 | - | 2025.01.06 | 미상 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 공정미 | 1층 좌측(충무김밥) | 2022.11.17 | 5,000,000원 | 750,000원 | 없음 | 배당요구 | 해당없음 |
| 신평식 | 301호 | 2019.09.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당없음 |
| 김한수 | 302호 | 2020.04.09 | 20,000,000원 | 750,000원 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 황평강 | 201호 | 2018.11.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당없음 |
| 김채진 | 101호 | 2024.10.10 | 20,000,000원 | 750,000원 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 조성현 | 202호 | 2024.10.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 방대일 | 204호 | 2024.10.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| (주)강산터건설(양혁모) | 대광프라자 301-2 | 2020.03.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 두리유통(황두리) | 대광프라자 301호 | 2024.06.12 | 2,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| (주)세레머니(손영두) | 대광프라자 301-2 | 2024.04.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| (주)한서건축사사무소(양혁모) | 대광프라자 301호 | 2021.11.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| (주)도원플랜건축사사무소(박하전) | 301호 | 2019.12.31 | 5,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| (주)지앤용유통(이광용) | 대광프라자 301호 -2 | 2023.09.13 | 3,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| (주)아이엠더블유유통(이명우) | 대광프라자 301호 | 2021.03.03 | 3,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 손영두 | 301호 | 2024.04.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
보증금이 확인되는 임차인·점유자 보증금 합계는 63,000,000원입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 보증금 중복합산 이슈는 보이지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 771,662,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,116,620원 |
| 1. 근저당 · 김포파주인삼농업협동조합 | 348,000,000원 | 348,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사코엔텍알앤씨 | 5,070,000,000원 | 413,545,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 771,662,000원 가정 배당입니다. 채권자 총 채권액 5,418,000,000원 중 761,545,380원이 배당되고, 미배당은 4,656,454,620원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 771,662,000원 | 49.0% | 761,545,380원 | 4,656,454,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 540,163,400원 | 34.3% | 532,361,766원 | 4,885,638,234원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 378,114,380원 | 24.01% | 372,020,779원 | 5,045,979,221원 | 0원 |
⑤ 입지·현황 메모 (감정평가요항 기준)
- 위치. 경기도 파주시 동패동 소재 동패중학교 동측 인근에 위치합니다. 부근은 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통상황은 보통으로 조사되었습니다.
- 이용상태. 기호 8은 다가구주택으로 조사되었고, 1층 3가구·2층 4가구·3층 2가구로 이용 중입니다.
- 구조. 기호 8은 철근콘크리트구조 경사지붕 3층건이며, 위생 및 급배수설비와 난방설비가 갖춰진 것으로 조사되었습니다.
- 도로. 본건 동측과 서측으로 각각 왕복 4차선, 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 제한상태. 기호 7은 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 조사되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 전원 확인. 실제 임차인·점유자 17명의 점유부분, 계약관계, 보증금 미상 여부, 배당요구 여부를 원본 명세서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 현황 불일치 확인. 목록8 건물은 공부상 1층 1가구·2층 2가구이나 현황은 1층 3가구·2층 4가구로 조사되었습니다. 불법 증축·분할 여부와 원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
- 명도비용 반영. 대항력은 없더라도 점유자 수가 많습니다. 입찰가에는 인도명령, 이사협의, 공실화 기간을 반영해야 합니다.
- 보증금 미상 항목. 배영관, 신평식, 황평강, 조성현, 방대일 등 보증금 미상 항목은 배당·명도 협상에서 변수가 될 수 있습니다.
- 배당 여력. 현재 회차 기준 주식회사코엔텍알앤씨 배당은 413,545,380원이고 미배당이 발생합니다. 배당 이슈 자체가 매수인 인수는 아니지만, 이해관계자 대응 가능성은 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 “17명”을 먼저 봐야 한다
이 물건의 숫자는 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 1,574,820,000원에서 최저가 771,662,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 결론은 단순 저가매수형이 아닙니다. 실제 임차인·점유자가 17명이고, 공부상 가구수와 현황 가구수가 다르며, 보증금 미상 항목도 여럿입니다. 권리 인수는 낮지만, 명도와 현황정리 난도가 높습니다. 권리는 통과, 실무는 고난도 — 이 물건은 가격보다 점유 정리가 먼저인 물건입니다.