제주지방법원 2025타경831. 대정읍 신도리 2176 일대의 토지와 근린생활시설을 함께 매각하는 사건입니다. 토지면적은 2,527㎡, 지목은 대, 이용상황은 주상용이며 건물은 근린생활시설과 근린생활시설·주택 복합 형태입니다. 감정가 1,859,836,960원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 637,924,000원입니다.
표면적으로 가장 강하게 보이는 숫자는 감정가의 34.3%입니다. 하지만 이 물건에는 동일 유형 실거래 비교자료가 없으므로 이를 곧바로 ‘시장가 대비 66% 할인’으로 해석하면 안 됩니다. 근린시설과 대규모 토지가 결합된 물건은 개별 입지·토지 활용도·건물 상태·임대구조에 따라 가격 편차가 크기 때문에, 현재 가격의 적정성은 별도 시세조사가 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경831 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 2176 · 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 도원로 142 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 · 근린생활시설(1층) 및 주택(2층) |
| 토지 | 2,527㎡ · 대 · 주상용 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 우경옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,859,836,960원 / 637,924,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서귀포수산업협동조합 / 1,305,289,538원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 지상권 말소동의는 확인 대상
건물 등기 기준 말소기준은 2023.01.30 서귀포수산업협동조합 근저당권 834,000,000원입니다. 이후 설정된 600,000,000원·96,000,000원 근저당과 중소기업은행 100,000,000원 가압류, 제이비우리캐피탈 9,155,426원 가압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 실제 점유자는 3명입니다. 세 점유자의 전입일은 모두 말소기준일 2023.01.30 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 두 점유자는 보증금이 확인되지 않아 점유·임대차 조건 자체는 현장과 원문으로 재확인할 필요가 있습니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강권 | 건축물현황도 제3동 평면도(1층) 휴게실부분 | 2024.06.18 | 30,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 제주생탁 | 3동 1층 | 2024.05.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김해춘 | 미상 | 2023.05.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 34.3%는 ‘감정가 대비’ 숫자일 뿐
현재 최저매각가 637,924,000원은 감정가 1,859,836,960원의 34.3%입니다. 다음 회차 가격 시나리오는 446,546,800원, 그 다음은 312,582,760원으로 제시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문에 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지, 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 637,924,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,779,240원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 834,000,000원 | 629,144,760원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 96,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 9,155,426원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,639,155,426원 가운데 629,144,760원이 배당되고, 미배당은 1,010,010,666원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 계산액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
현재 가격에서 채권자 전체 미배당은 1,010,010,666원입니다. 4회 유찰 시 1,199,474,094원, 5회 유찰 시 1,331,748,825원으로 증가합니다. 가격이 낮아질수록 신청채권자의 회수액은 629,144,760원 → 439,681,332원 → 307,406,601원으로 감소합니다. 다만 이 미배당액은 채권자의 회수 문제이지, 매수인이 그 부족분을 자동으로 승계한다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 토지·건물 이용과 환금성
- 위치. 신도1리사무소 서측 근거리이며, 주위는 전과 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 기호(3)·기호(4)는 근린생활시설, 기호(5)는 1층 근린생활시설 및 2층 주택입니다. 사용승인일자는 2023.01.27입니다.
- 토지. 2,527㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 소로한면이며 공시지가는 148,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급, 지하수자원특별관리구역에 포함됩니다.
- 현황. 토지 지상 대부분은 시멘트포장돼 있고 일부 경계에 돌담 및 석재가 축조되어 있습니다. 기호(1) 지상에는 이동식 철재 컨테이너 2동이 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 말소 확인. 2019.07.12 지상권에 대해 2025.01.23 말소동의서가 제출됐으므로 최신 등기와 매각물건명세서에서 말소처리 조건을 다시 확인해야 합니다.
- 점유자 3명 확인. 모두 대항력은 없지만 주식회사 제주생탁과 김해춘은 보증금이 확인되지 않았습니다. 실제 임대차 조건과 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 주변 토지·근린시설 거래와 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역 외 경관·생태계·지하수 관련 보전 규제가 함께 지정돼 있으므로 향후 증축·개발·용도변경 계획이 있다면 해당 제한을 먼저 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 각 목록의 경계·면적·현황과 컨테이너 2동의 처리관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 중요한 것은 지상권과 실제 시장가
현재 회차의 가장 큰 장점은 감정가 1,859,836,960원에서 최저가가 637,924,000원까지 내려왔고, 배당 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 세 점유자도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다.
반면 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 3회 유찰 물건’으로만 보면 부족합니다. 매각물건명세서에 2019.07.12 지상권이 명시돼 있고 말소동의서 제출이라는 별도 확인 절차가 있으며, 보증금 미상 점유자도 존재합니다. 무엇보다 실거래 비교자료가 없어 감정가의 34.3%라는 낙폭을 시세 할인으로 바꿔 읽을 근거가 없습니다. 권리상 인수는 낮지만, 가격·점유·토지 활용도를 함께 확인해야 하는 근린시설 + 토지형 경매입니다.
