제주지방법원 2025타경1080. 서귀포시 서귀동 496-4의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 327.0㎡, 일반상업지역의 ‘대’로 토지이용상황은 주상용이며, 감정평가상 일련번호 2·3 건물은 주택으로 이용 중입니다. 소유자는 박성숙이고, 현재 말소기준이 되는 권리는 2021년 우리은행 근저당 채권최고액 960,000,000원입니다. 이후 2023년 같은 우리은행의 1,050,000,000원 근저당과 2025년 임의경매개시결정이 이어집니다.
권리의 핵심은 단순합니다. 말소기준 이후 등기는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다. 분석 대상 임차인도 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제가 없습니다. 현재 가정 매각가 411,573,000원에서 발생하는 거액의 미배당은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1080 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 496-4 · 제주특별자치도 서귀포시 태평로439번길 46 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 일련번호 2,3 주택 이용 · 목록2 지하층은 공부상 주택, 현황 창고 |
| 토지 | 327.0㎡ · 대 · 주상용 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 박성숙 |
| 감정가 / 최저가 | 1,199,920,200원 / 411,573,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 1,716,997,945원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸, 매수인 인수 0원
임차인 없음. 매각물건명세서상 매수인이 인수하는 권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 말소기준은 2021.08.12. 접수된 우리은행 근저당 960,000,000원이고, 2023.01.06. 설정된 우리은행 후순위 근저당 1,050,000,000원과 2025.03.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태로 표시돼 현재 권리분석의 기준이 되지 않습니다.
② 가격 검증 — 감정가의 34.3%여도 ‘시세 할인’과는 다르다
현재 최저매각가는 411,573,000원으로 감정가 1,199,920,200원에서 3회 유찰된 회차입니다. 현재 회차 비율은 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 288,101,100원, 5회 유찰 시 201,670,770원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 411,573,000원 | 405,057,270원 | 1,604,942,730원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 288,101,100원 | 283,267,685원 | 1,726,732,315원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 201,670,770원 | 198,047,379원 | 1,811,952,621원 | 0원 |
여기서 가장 조심할 점은 감정가 대비 할인율과 시장가격 대비 할인율을 혼동하지 않는 것입니다. 동일 물건군의 최근 실거래 비교가 없어, 411,573,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 34.3%니까 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 411,573,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,515,730원 |
| 2. 을구 21번 근저당 · 주식회사우리은행 | 960,000,000원 | 405,057,270원 |
| 3. 을구 22번 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,050,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 2,010,000,000원 중 예상 배당은 405,057,270원, 미배당은 1,604,942,730원입니다. 당해세 등 실제 배당 순위에 따라 금액은 달라질 수 있으나, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포초등학교 북서측 인근. 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 327.0㎡의 ‘대’, 주상용, 평지·사다리형·소로한면이며 일반상업지역입니다. 공시지가는 1,010,000원/㎡입니다.
- 건물. 일련번호 2는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상2층, 일련번호 3은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물입니다. 기본 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함되고, 조경수 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다.
- 현황 확인. 감정요항표에는 공부와의 차이가 해당사항 없음으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 목록2 지하층이 공부상 ‘주택’, 현황 ‘창고’로 적시되어 있습니다.
- 규제. 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·공장설립제한지역·하수처리구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·고도지구·방화지구에 포함되고, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격을 감정가 할인율로 판단하지 말 것. 현재 최저가는 감정가의 34.3% 수준이지만, 실제 시장가보다 저렴하다는 근거는 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물·조경수가 함께 평가·매각되는 구조이므로 현장 경계와 실제 이용 상태를 대조하세요.
- 지하층 이용상태 확인. 목록2 지하층은 공부상 주택, 현황 창고로 적시되어 있어 이용·인허가 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 일반상업지역 규제 확인. 고도지구·방화지구·역사문화환경보존지역 등 복수의 규제가 포함되어 있으므로 향후 증·개축이나 활용 계획이 있다면 제한 내용을 확인하세요.
- 채권 미배당과 인수를 구분. 우리은행에 큰 미배당이 발생하더라도 현재 권리분석상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 아직 검증 전”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 권리만 보면 말소기준이 명확하고, 후순위 권리는 소멸하며, 임차인과 명시 인수권리·법정지상권도 없어 매수인 인수액 0원입니다. 그 점은 분명한 장점입니다.
반면 가격은 다릅니다. 감정가 1,199,920,200원에서 3회 유찰돼 411,573,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 ‘저가 낙찰 기회’라고 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 토지 327.0㎡와 주택 이용 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 기타 + 토지 물건이라는 특성까지 감안해야 합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 사건입니다.
