한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 단순 저가 매수가 아닙니다. 등기상 2010년 수산업협동조합중앙회 근저당과 2011년 신한은행 근저당이 매수인 인수 표시되어 있어 낙찰 전 인수 범위 확인이 필수입니다. 확인된 임차인들은 대항력 없음으로 조사됐으나 일부 점유자는 전입일 미상으로 판정이 제한됩니다.
감정가
393,000,000원
근린시설
최저가
192,570,000원
2회 유찰 · 49%
인수 검토
근저당 2건
선순위 표시
핵심지표
점유 확인
일부 판정 불가
의정부지방법원 고양지원 2025타경60974. 파주시 와동동 대광프라자 3층 301호 근린시설입니다. 감정가는 3.93억이지만 두 차례 유찰을 거쳐 최저매각가는 1.9257억까지 내려왔습니다. 다만 일반적인 후순위 소멸형 물건으로 보기 어렵습니다. 등기상 선순위 근저당권인 수산업협동조합중앙회와 신한은행은 매수인 인수 표시가 있어, 낙찰 이후 부담 구조를 반드시 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 고양지원 2025타경60974 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 가온로 284-1, 3층301호 (와동동,대광프라자) |
| 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 양혁모 |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 192,570,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사코엔텍알앤씨 / 4,005,525,348원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 소멸과 인수 표시를 구분해야 한다
말소기준권리 이후 설정된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 을구 1번 수산업협동조합중앙회 근저당권(2010.10.14)과 을구 3번 신한은행 근저당권(2011.07.29)은 말소기준권리 이전 표시로 매수인 인수 대상으로 기재되어 있습니다. 따라서 단순히 “낙찰 후 권리 전부 소멸”로 판단하면 안 됩니다.
② 임차·점유 분석
| 점유자 | 부분 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| (주)이음디앤씨(조주형) | 104호 | 5,000,000원 | 대항력 없음 |
| 배영관 | - | 미상 | 대항력 없음 |
| 공정미 | 1층 좌측(충무김밥) | 5,000,000원 | 대항력 없음 |
| 김한수 | 302호 | 20,000,000원 | 대항력 없음 |
| 사사무소 | - | 미상 | 전입일 미상 · 판정 불가 |
현황조사상 확인된 다수 점유자는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 조사됐습니다. 다만 사사무소 점유자는 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 보증금 미상 점유자는 매각물건명세서 등 추가 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,495,980원 |
| 수산업협동조합중앙회 근저당 | 2,520,000,000원 | 189,074,020원 |
| 신한은행 근저당 | 234,000,000원 | 0원 |
| 신교하농업협동조합 | 221,000,000원 | 0원 |
| 코엔텍알앤씨 | 5,070,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 최저가 변화
2회 유찰 후 192,570,000원. 추가 유찰 시 가격은 낮아지지만 권리 확인은 별도입니다.
⚠️ 핵심 리스크 최저가는 감정가 대비 낮지만, 선순위 근저당 인수 가능성이 있는 구조입니다. 낙찰가만 보고 취득가를 판단하지 말고 인수 범위와 실제 부담액을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 파주시 와동동 대광프라자 소재. 주변은 단독주택, 다세대주택, 공장, 창고 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스승강장이 소재합니다.
- 용도. 근린생활시설 이용 상태이며 임대내역은 확인 필요합니다.
- 환금성. 주거와 상업시설이 혼재된 지역으로 개별 임차수요와 점유현황 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 확인. 수산업협동조합중앙회·신한은행 근저당 인수 표시 여부를 원본 등기로 재확인하세요.
- 점유 조사. 사사무소 등 전입일 미상 점유자의 실제 권리관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당 변동 가능성이 있습니다.
- 임대수익 검토. 근린시설은 공실과 업종 적합성이 가격 판단의 핵심입니다.
맺으며 — “반값 최저가가 곧 반값 취득은 아니다”
이 물건은 가격만 보면 감정가의 절반 수준까지 내려온 매력적인 구간입니다. 하지만 경매에서는 최저매각가보다 낙찰 후 실제 부담 구조가 중요합니다. 선순위 근저당 인수 표시와 점유 확인 필요성이 남아 있어 단순 안전형 물건으로 분류하기 어렵습니다. 가격은 내려왔지만 권리 확인이 먼저인 근린시설입니다.