제주지방법원 2025타경1284. 서귀포시 서귀동 비스타케이호텔(천지연) 1층 101호로, 감정평가상 일반음식점으로 이용 중인 근린시설입니다. 전체 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물이며, 본건은 1층에 위치합니다. 감정가는 1,134,000,000원이지만 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 388,962,000원입니다.
가격이 크게 내려왔다는 사실과 권리상 안전하다는 판단은 별개입니다. 등기부만 보면 2022.07.05 설정된 제주와이신용협동조합의 채권최고액 967,200,000원 근저당권이 말소기준이고, 이후 조의웅 근저당권과 그 근저당권부채권에 대한 가압류, 경매개시결정 및 가처분은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 점유·임차 신고 2건의 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1284 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 319-2 비스타케이호텔(천지연) 1층101호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 중앙로47번길 25 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 일반음식점으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 101호 |
| 소유자 | 임민선 · 2024.04.15 매매 · 거래가액 1,100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,134,000,000원 / 388,962,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 834,675,762원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2022.07.05 제주와이신용협동조합 근저당권 967,200,000원입니다. 이후 2024.04.16 설정된 조의웅 근저당권 150,000,000원, 제주신용보증재단의 70,000,000원 가압류, 신용보증기금의 6,801,022원 가압류, 2025.05.15 임의경매개시결정, 2025.11.28 조의웅 가처분은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 두 건 모두 대항력 가능·미상
| 성명 | 점유부분 / 이용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)비스타케이 천지연 | 101호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 타케이 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 신고 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유·임차 관련 신고입니다. 하지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 말소기준일인 2022.07.05보다 앞선 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없습니다. 확정일자 역시 확인되지 않아 우선변제 여부도 미상입니다.
③ 가격 — 감정가 34%지만 시세 판단 근거는 없다
현재 최저매각가는 388,962,000원으로 3회 유찰 후 감정가의 34% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 272,273,400원, 5회 유찰 시 190,591,380원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 명시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 388,962,000원 | 382,716,532원 | 811,284,490원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 272,273,400원 | 267,661,572원 | 926,339,450원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 190,591,380원 | 187,123,101원 | 1,006,877,921원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 388,962,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,245,468원 |
| 을구 4번 근저당권 · 제주와이신용협동조합 | 967,200,000원 | 382,716,532원 |
| 을구 6번 근저당권 · 조의웅 | 150,000,000원 | 0원 |
| 을구 6-1번 가압류 · 제주신용보증재단 | 70,000,000원 | 0원 |
| 을구 6-2번 가압류 · 신용보증기금 | 6,801,022원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,245,468원을 제외한 382,716,532원이 말소기준 근저당권자에게 배당되고 후순위 권리에는 배당이 없습니다. 전체 채권 미배당액은 811,284,490원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑤ 건물·입지·운영 리스크
- 이용상태. 본건 101호는 감정평가상 일반음식점으로 이용 중입니다. 전체 건물 주 출입구에는 ‘비스타케이호텔 천지연’, 본 호 외벽 상부에는 ‘호텔에이치아이’로 표기돼 있습니다.
- 입지. 서귀동 천지동 주민센터 북서측 인근으로 호텔·음식점·마트 등 근린생활시설과 공동주택이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측으로 노폭 약 8미터 내외 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·고도지구·방화지구이며, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역 등의 지정이 있습니다.
- 건물 상태 확인. 소재지 건물은 집합건축물대장상 2019.09.16 조립식판넬조 창고시설 5.28㎡, 호텔주방 54㎡, 창고시설 18.72㎡ 무단증축으로 위반건축물 등록 사실이 기재돼 있습니다.
- 관리비. 2026.03.26 테마타호텔 소유주 협의회 의견으로 본건은 2024년 9월부터 관리비가 미납됐다는 내용이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 최우선 확인. (주)비스타케이 천지연과 타케이의 전입신고일·보증금·확정일자 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준 전후 대조. 확인된 전입일이 2022.07.05보다 앞선다면 대항력 여부를 별도로 다시 계산해야 합니다.
- 감정가 할인 착시 경계. 현재 최저가가 감정가 34%라도 실거래 비교자료가 없으므로 시장가 대비 저가라고 단정하지 않습니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축 등록의 대상·시정 여부·행정상 부담이 본 호 이용과 관리에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 2024년 9월부터 관리비 미납 의견이 있으므로 관리주체에 체납 범위와 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙폭보다 임차 확인이 먼저”
이 물건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 1,134,000,000원에서 3회 유찰돼 388,962,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로도 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 명세서에 명시된 인수권리도 없습니다. 하지만 점유·임차 신고 2건의 전입신고일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 여부를 확정하지 못한 상태입니다. 여기에 일반음식점 이용 근린시설, 실거래 비교자료 부재, 건물의 무단증축 등록, 관리비 미납 의견까지 겹칩니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리와 운영 리스크 확인이 끝나기 전에는 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라, 먼저 임차관계와 건물·관리 상태를 실제로 확인하는 데 있습니다.
