174,710,000원
제주지방법원 2025타경1303. 제주시 한림읍 옹포리 펜트힐협제 제9동과 관련 토지 지분을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 3층이며 사용승인일은 2021.10.29입니다.
권리 구조의 기준점은 2022.10.14. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 283,800,000원입니다. 이후 설정된 양성익 근저당권과 다수의 가압류·근저당권 가처분, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액은 크지만, 배당받지 못한 채권이 그대로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1303 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 옹포리 772, 764 펜트힐협제 제9동 도로명: 제주특별자치도 제주시 한림읍 옹포남2길 51-9 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 3층 · 사용승인일 2021.10.29 |
| 토지 정보 | 대 · 1,488㎡ · 자연녹지지역 · 평지·부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최현열 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 509,360,190원 / 174,710,000원 (3회 유찰·감정가 대비 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 270,610,361원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
2021.11.17. 동제주신용협동조합 근저당권과 2022.02.21. 주식회사 동양의 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 소유자 최현열의 소유권이전과 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권이 현재 권리분석의 기준입니다.
② 가격 판단 — 34.3%만 보고 저렴하다고 단정 금지
감정가 509,360,190원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 174,710,000원으로 낮아졌습니다. 최저가는 감정가의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득액도 174,710,000원입니다.
그러나 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 이 사건에는 비교할 실거래 가격이 제시되지 않았으므로, 한림읍 옹포리 인근의 유사 단독주택·연립/다세대 거래와 토지 지분 가치, 건물 상태를 대조하기 전에는 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 3회 유찰 | 174,710,000원 | 34.3% | 601,358,874원 |
| 4회 유찰 시 | 122,296,999원 | 24.01% | 653,038,093원 |
| 5회 유찰 시 | 85,607,899원 | 16.81% | 689,155,977원 |
③ 예상배당표 (매각가 174,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,245,940원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 283,800,000원 | 171,464,060원 |
| 2. 근저당 · 양성익 | 140,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 14,239,810원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 256,500,003원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 광주신용보증재단 | 34,250,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 27,974,221원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 지우스텐레이져 | 16,058,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 772,822,934원 중 예상배당은 171,464,060원이며 미배당액은 601,358,874원입니다. 신청채권자 청구액 270,610,361원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당액은 예상배당 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 매각 범위·입지·환금성 메모
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다. 제9동 점유부분의 제시외 조경수 등도 매각에 포함됩니다.
- 토지 지분. 목록 1·2는 지분매각이며 주택 부지와 내부도로로 이용 중입니다. 토지 지분의 정확한 범위와 통행·사용관계를 확인해야 합니다.
- 포함 평가. 자생 활잡목, 돌담, 바닥포장, 디딤석, 화단, 조경잔디는 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 부합물. 옥탑층 계단실 등 부합건물과 난간 등은 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 입지. 한림고등학교 남측에 인접하며, 주변은 단독주택과 전 등이 혼재하는 지방도 주변 주택·농경지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역에 해당합니다.
- 공시지가. 197,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 옹포리 인근의 유사 주택·토지 거래와 비교하세요.
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 거주자, 전입세대, 사업자등록, 명도 가능성을 확인하세요.
- 토지 지분 확인. 옹포리 772·764 지분의 정확한 면적과 위치, 내부도로 사용관계, 공유자 관계를 원본 등기와 지적도로 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 조경수·돌담·포장·화단·조경잔디·옥탑층 계단실·난간의 현황과 감정 포함 범위를 현장에서 확인하세요.
- 후순위 권리. 양성익 근저당권과 근저당권 가처분, 다수 가압류는 소멸 예정이지만 등기부 원본에서 말소기준권리와 접수 순서를 다시 확인하세요.
- 규제 확인. 자연녹지지역·상대보호구역·공장설립제한지역 등 토지이용 제한이 향후 증축·개발·용도변경에 미치는 영향을 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.08.04이므로 입찰 전 법원 공고에서 매각 여부와 변경·취하·연기 사항을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격과 점유는 확인이 필요하다
이 사건은 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준이 되고, 그 뒤의 근저당·가압류·가처분이 매각으로 소멸하는 말소형 권리 구조입니다. 명시된 인수권리와 법정지상권이 없고 예상 매수인 인수액도 0원이어서 권리상 큰 반전은 보이지 않습니다.
그러나 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 투자성을 확정할 수는 없습니다. 실거래 비교가 없는 상태에서 토지 지분, 실제 점유, 일괄매각 범위, 자연녹지지역 규제와 현장 상태를 확인하지 않으면 낮아진 최저가가 곧 시장가보다 낮은 가격이라는 보장이 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 현장은 검증이 필요한 물건입니다.
