제주지방법원 2025타경1357. 서귀포시 대정읍 안성리의 창고와 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 조의웅이고, 말소기준권리는 2022.08.23. 설정된 삼다신용협동조합 근저당권 채권최고액 960,000,000원입니다. 그 뒤의 추가 근저당권 204,000,000원과 가압류·압류· 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 사항이 없는 것으로 명시돼, 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 것과 물건이 단순하다는 것은 다릅니다. 이 사건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록 4는 토지 분할로 실제 안성리 1838-4번지 지상에 있고, 공부상 경량철골조 판넬지붕 단층 사무실 및 화장실 41.6㎡는 멸실된 상태입니다. 목록 5·6 토지는 농지취득자격증명이 필요한 것으로 판단돼 관할 관청 재확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1357 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 1838-1 · 추사로38번길 139 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고 · 토지 지목 창고용지 · 토지면적 1,654㎡ |
| 건물 구조 | 철골조 또는 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 |
| 소유자 | 조의웅 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,341,705,000원 / 460,205,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼다신용협동조합 / 279,246,115원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 명시 인수권리 및 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 현장점유는 확인
신고된 임차인 내역은 없습니다. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않고, 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 사용관계와 인도 범위는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격구조 — 감정가 대비 할인율만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 460,205,000원으로 감정가 1,341,705,000원의 34.3%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 460,205,000원입니다. 그러나 이 물건은 주거형 집합건물이 아니라 창고·토지 일괄매각이고, 토지의 위치·이용규제·농지취득자격증명·건물 현황에 따라 가치 편차가 커 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(3회 유찰) | 34.3% | 460,205,000원 | 858,208,392원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 322,143,500원 | 994,577,851원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 225,500,450원 | 1,089,867,898원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 이는 채권자가 회수하지 못하는 금액입니다. 매수인이 승계하는 금액이 아니므로 미배당액과 인수액을 혼동하면 안 됩니다. 세 회차 모두 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 460,205,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.5% 추정) | - | 7,002,050원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 삼다신용협동조합 | 960,000,000원 | 453,202,950원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 삼다신용협동조합 | 204,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 14,549,695원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 24,116,647원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 제주신용보증재단 | 70,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 홍장표 | 38,745,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,311,411,342원 중 453,202,950원이 배당되고 858,208,392원이 미배당되는 가정입니다. 국민건강보험공단·국 압류, 당해세와 최우선변제 등 실제 배당 변수는 별도 확인해야 합니다. 미배당이 발생하더라도 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 기호 1·2는 서귀포시 대정읍 보성리 보성초등학교 북측 근거리, 기호 5·6은 한림읍 금능리 정월오름 북서측 근거리에 위치합니다. 주위는 공동주택·단독주택·전·과수원·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 주변 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 3과 기호 4-1은 창고로 이용 중이며, 철골조 또는 경량철골조 판넬지붕 단층 구조입니다.
- 토지 현황. 지목은 창고용지, 이용상황은 전창고, 면적 1,654㎡, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 73,100원/㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역과 성장관리계획구역을 포함하며, 경관보전지구·생태계보전지구· 지하수자원보전등급·가축사육제한구역 등 규제사항을 개별 토지별로 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 기호 5·6 토지는 농지취득자격증명이 필요한 토지로 판단돼 관할 관청에 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 창고와 토지가 일괄매각되고 토지별 위치·규제·이용상태가 달라, 주거형 물건보다 현장조사와 실제 활용계획의 비중이 큰 물건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 각 목록의 토지·건물과 제시외 건물이 실제로 어디까지 매각에 포함되는지 매각물건명세서와 감정평가서 도면을 대조하세요.
- 토지 분할 확인. 목록 4는 분할로 실제 안성리 1838-4번지 지상에 있습니다. 현황 위치와 등기·대장·지적도를 함께 확인하세요.
- 멸실 건물 확인. 공부상 경량철골조 판넬지붕 단층 사무실 및 화장실 41.6㎡는 멸실된 것으로 기재돼 있습니다. 과세·대장 정리 상태와 감정 반영 범위를 확인하세요.
- 농지취득자격증명. 기호 5·6의 증명 필요 여부와 처리 절차를 관할 관청에 재확인하세요.
- 점유·인도. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 사용자, 적치물, 영업시설과 제시외 건물의 점유관계를 현장에서 확인하세요.
- 압류·조세. 국민건강보험공단과 국 압류가 존재합니다. 당해세와 실제 배당순위·금액을 원본 서류로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율만 보지 말고, 인근 유사 창고·토지의 거래가격, 임대수익과 인허가 가능성을 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·토지대장·건축물대장과 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 물건과 가격은 정밀검토”
이 사건의 등기상 결론은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 보증금이나 별도 인수권리도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가를 기준으로 한 권리상 실질취득액도 460,205,000원입니다.
그러나 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%라는 숫자가 곧바로 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 창고·토지가 일괄매각되고, 일부 토지의 농지취득자격증명, 안성리 1838-4번지 소재 확인, 41.6㎡ 부속건물 멸실, 토지별 규제와 실제 점유관계가 남아 있습니다. 권리분석은 단순하지만 물건분석은 단순하지 않은 사건입니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 매각 범위와 현황을 정확히 확정한 뒤 실제 활용가치에 맞는 가격을 산정하는 데 있습니다.
