의정부지방법원 2025타경61366. 파주시 금촌동 천년가골든뷰 에이동 10층 1008호, 전용 24.219㎡의 공부상 업무시설 오피스텔입니다. 감정가 147,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 50,421,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 135,780,000원의 37.1%에 불과하지만, 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
말소기준은 2025.01.17. 강제경매개시결정입니다. 그런데 박승수의 임대차는 계약·확정일자 2021.12.03., 주민등록·점유개시 2021.12.10., 임차권등기 2023.12.18.로 말소기준보다 앞섭니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하고, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
이번 사건의 핵심 반전은 주택도시보증공사의 확약서입니다. 박승수의 승계인인 주택도시보증공사가 2025.07.09. 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 임차권등기를 말소해 주겠다고 확약했습니다. 확약이 유효하게 이행되면 룰상 미배당액 70,886,578원은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경61366 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 마무리길 77, 10층 에이동 1008호 (금촌동, 천년가골든뷰) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설 · 전용 24.219㎡ · 지하 2층 / 지상 26층 중 10층 |
| 소유자 | 박유미 (2021.12.10. 소유권이전 · 거래가액 147,591,300원) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 50,421,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
등기부상 금전권리의 핵심은 박승수의 주택임차권입니다. 임차보증금은 120,000,000원이며, 임대차계약일과 확정일자는 2021.12.03., 주민등록일과 점유개시일은 2021.12.10.입니다. 2023.12.18. 임차권등기까지 마쳐 2025.01.17. 강제경매개시결정보다 앞선 선순위 임차권입니다.
② 임차관계 — 대항력·우선변제·승계 확인
| 성명 | 점유 / 사용 | 전입·점유 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박승수 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.10. 확정일자 2021.12.03. | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계·확약 실질 인수 0원* |
| 김상준 | 전부 | 2025.01.21. | 보증금 미상 월 550,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 현재 자료상 인수 없음 |
박승수와 김상준은 서로 다른 임차관계로 조사됐으며, 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 박승수 임차권의 승계인으로 확약서를 제출한 신청채권자입니다. 따라서 박승수 보증금과 주택도시보증공사의 청구액을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 확약 유효 여부에 따라 결론이 갈린다
천년가골든뷰는 210세대, 2021.07.06. 준공된 집합건물입니다. 비교 가능한 최근 거래는 3건이며 최근 12개월 평균은 135,780,000원, 최신 거래는 2025.07. 110,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 22.46㎡ | 19 | 110,000,000원 |
| 2024.08 | 24.22㎡ | 11 | 148,670,000원 |
| 2024.08 | 24.22㎡ | 11 | 148,670,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 135,780,000원 |
확약이 유효하면 실질취득 50,421,000원은 최근 12개월 평균의 37.1%로, 최신 거래 110,000,000원과 비교해도 큰 가격 차이가 있습니다. 반대로 확약이 인정되지 않으면 실질취득이 보증금 120,000,000원 수준으로 올라가 최신 거래 110,000,000원보다 높아집니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 최저가 자체가 아니라 확약의 법적 유효성과 실제 임차권등기 말소 가능성에 달려 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,421,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,307,578원 |
| 1. 임차인 박승수 보증금 | 120,000,000원 | 49,113,422원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 권리계산상 박승수 보증금의 미배당액은 70,886,578원입니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 유효하게 이행되면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 아파트로 가정해 주거용 담보대출이나 환금성을 평가하면 안 됩니다.
- 입지. 금촌역(경의중앙선) 남동측 인근이며, 단독주택·공동주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 금촌역이 있어 교통상황은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 26층 건물의 10층으로, 위생·급배수·난방·화재탐지· 옥내소화전·승강기 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 북서측·북동측으로 폭 약 8~9m 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,543,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·가축사육제한구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 최근 비교 거래는 3건이고, 경매 평균 유찰 4.8회·매각률 10.0%로 유동성이 낮게 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2025.07.09. 확약서의 제출 주체, 박승수 임차권 승계관계, 말소 조건과 이행 시점을 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 박승수 임차권의 인수 여부와 확약서 반영 문구가 최신 명세서에 동일하게 기재됐는지 확인하세요.
- 김상준 보증금 확인. 전입일은 말소기준 이후로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 임대차계약서·점유현황·배당요구 여부를 보완 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 통상 조건이 아니라 최저매각가격의 20%입니다.
- 오피스텔 대출. 공부상 업무시설이므로 실제 이용상태, 부가가치세·취득세, 금융기관 담보평가와 대출 가능액을 사전에 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.12.10. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 정리 여부와 관련 의무를 원본 서류로 확인하세요.
- 명도·관리비. 현재 점유자와 인도 일정, 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 직접 확인하고 최신 변경사항을 반영하세요.
맺으며 — “싸게 보이는 이유를 확약서가 해소하는가”
이 물건은 일반적인 선순위 임차권 인수형이라면 최저가 50,421,000원만 보고 싸다고 말할 수 없습니다. 박승수 보증금의 미배당액 70,886,578원을 더하면 총부담이 보증금 120,000,000원 수준으로 고정되기 때문입니다. 이 경우 최신 거래 110,000,000원보다 높아져 가격 메리트도 크게 줄어듭니다.
그러나 주택도시보증공사의 확약이 유효하고 실제 임차권등기 말소까지 보장된다면 결론은 달라집니다. 박승수 임차권의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 50,421,000원으로 내려가 최근 12개월 평균의 37.1%가 됩니다. 다만 확약 밖의 김상준 보증금 미상, 특별매각조건 20%, 오피스텔의 낮은 경매 환금성이 남습니다. 가격은 매력적이지만, 확약 원본과 점유관계를 확인한 뒤에만 성립하는 조건부 기회입니다.
