의정부지방법원 2025타경61366. 파주시 금촌동 ‘천년가골든뷰’ A동 10층 1008호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 147,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가격은 50,421,000원까지 내려왔습니다. 이 사건은 근저당이 아니라 2025.01.17. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준이고, 그보다 앞선 2023.12.18. 박승수의 주택임차권등기가 존재합니다. 등기 내용상 보증금은 120,000,000원, 주민등록일자·점유개시일자는 2021.12.10., 확정일자는 2021.12.03.입니다.
그대로만 보면 박승수는 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인이고, 현재 최저가 50,421,000원에서 집행비용 1,307,578원을 제외한 49,113,422원을 배당받아 70,886,578원이 남는 인수형입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 박승수의 승계인 주택도시보증공사가 2025.07.09. 확약서를 제출해, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 임차권등기를 말소해 주기로 했다고 기재돼 있습니다. 이 확약을 정확도 규칙에 따라 반영하면 박승수 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경61366 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 마무리길 77, 10층 에이동 1008호 (금촌동, 천년가골든뷰) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 전용 24.219㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상26층 중 제10층 제에이동1008호 |
| 소유자 | 박유미 · 단독소유 · 거래가액 147,591,300원 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 50,421,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 승부처
등기부에서 가장 중요한 권리는 을구 1번 박승수 주택임차권입니다. 임대차계약일자 2021.12.03., 주민등록·점유개시 2021.12.10., 확정일자 2021.12.03., 보증금 120,000,000원으로 말소기준인 2025.01.17. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 매각대금에서 전액 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
* 확약이 없다고 가정하면 현재 회차 미배당 70,886,578원이 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 4회 유찰 시 데이터상 인수액은 85,740,605원, 5회 유찰 시 96,138,423원입니다. 확약은 박승수 임차권에만 적용됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 확약 밖 점유자는 따로 확인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박승수 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.10 | 2021.12.03 | 보증금 120,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 확약 · 실질 0원* |
| 김상준 | 전부 | 2025.01.21 | 확인되지 않음 | 보증금 미상 · 월 550,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 확약 대상 아님 |
김상준의 전입일은 2025.01.21.로 말소기준 2025.01.17.보다 뒤라 자료상 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 계약내용과 점유관계는 매각물건명세서 및 현장 확인이 필요합니다. 특히 박승수에 대한 HUG 확약은 김상준에게 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 ‘유찰 이유’도 같이 봐야 한다
천년가골든뷰는 210세대, 2021.07.06. 준공 단지입니다. 대상 면적은 24.219㎡이며 실거래 비교 면적도 일치합니다. 최근 거래 3건의 평균은 135,780,000원, 최신 거래는 2025.07. 110,000,000원입니다. 현재 최저가는 50,421,000원으로 최근 12개월 평균 대비 37.1% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 22.46㎡ | 19 | 110,000,000원 |
| 2024.08 | 24.22㎡ | 11 | 148,670,000원 |
| 2024.08 | 24.22㎡ | 11 | 148,670,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 135,780,000원 |
확약을 반영한 실질취득 기준은 현재 최저가와 같은 50,421,000원이므로, 최근 평균 135,780,000원과 최신 거래 110,000,000원보다 낮습니다. 다만 이 숫자만으로 낙찰 가능성과 환금성을 낙관해서는 안 됩니다. 이 물건 자체가 이미 3회 유찰됐고, 천년가골든뷰 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.6회, 매각률은 18.18%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,421,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,307,578원 |
| 1. 임차인 박승수 보증금 | 120,000,000원 | 49,113,422원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 박승수 보증금 부족분은 70,886,578원입니다. 그러나 2025.07.09. 주택도시보증공사 확약으로 박승수 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 금촌동 소재 금촌역(경의중앙선) 남동측 인근. 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 금촌역이 있어 교통상황은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔). 지하2층·지상26층 건물의 10층 물건입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지 및 경보·옥내소화전·승강기 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지·도로. 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며 북서측·북동측으로 폭 약 8~9m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 도시지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,543,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 4.6회, 매각률 18.18%로 나타나 큰 할인폭과 별개로 매수층·재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원문 확인. 2025.07.09. 제출 확약의 적용 대상, 임차권등기 말소 조건과 실제 말소 절차를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 박승수 미배당액과 확약 구분. 현재 회차 미배당 70,886,578원은 계산상 존재하지만, 확약 때문에 실질 인수 0원*으로 처리되는 구조입니다.
- 김상준 점유 확인. 전입은 말소기준 이후지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 실제 임대차계약과 현 점유상태를 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 정해져 있으므로 입찰 자금 준비 시 일반적인 10%로 착각하면 안 됩니다.
- 환금성 점검. 오피스텔, 3회 유찰, 단지 평균 유찰 4.6회와 매각률 18.18%를 함께 고려해 재매각·임대수요를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70,886,578원 인수형”을 확약이 뒤집는다
이 물건을 최저가 50,421,000원만 보고 보면 감정가 대비 크게 할인된 3회 유찰 오피스텔입니다. 하지만 권리분석의 첫 장면은 가격이 아니라 박승수의 120,000,000원 선순위 임차권입니다. 배당 계산만 따르면 현재 회차에서 70,886,578원이 미배당되어 매수인이 떠안을 구조입니다. 그런데 주택도시보증공사가 2025.07.09. 보증금을 전액 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해, 박승수 임차권의 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
확약을 반영한 실질취득 50,421,000원은 최신 실거래 110,000,000원과 최근 평균 135,780,000원보다 낮습니다. 다만 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰이 4.6회, 매각률이 18.18%라는 점은 이 가격에 환금성·수요 리스크가 함께 반영돼 있을 가능성을 보여줍니다. 또한 확약 밖 점유자 김상준의 보증금은 확인되지 않았습니다. 결론적으로 박승수 선순위 임차권은 확약으로 해소되지만, 별도 점유관계와 오피스텔 환금성 검증을 끝내야 하는 C등급 물건입니다.
