제주지방법원 2025타경1463. 서귀포시 서홍동 더존시티타운의 도시형생활주택·단지형 다세대 물건입니다. 소유자 고광민은 2022년 10월 거래가 555,000,000원에 취득했고, 같은 날 신한은행 근저당이 설정됐습니다. 말소기준은 2022.10.18. 신한은행 근저당이며, 이후의 국세 압류·건강보험공단 압류·가압류·임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
권리만 보면 매수인 인수는 0원이지만, 서류 대조는 단순하지 않습니다. 등기사항증명서에는 제8동 제1층 제101호로 표시된 반면, 집합건축물대장과 현황은 제1·2층 제101호입니다. 공부상 명칭은 제8동, 현장 표시는 제108동이고, 대장 전유부의 1층 면적도 71156㎡로 등재됐으나 실제 면적은 71.156㎡로 판단됐습니다. 매각 대상의 동일성과 면적 산정이 감정평가에 반영됐더라도 입찰 전 원본 확인이 필요한 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1463 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 1237 더존시티타운 8동 1층101호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 솜반천로46번길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 제1·2층 제101호 |
| 내부 이용상태 | 1층 방1·거실·주방·욕실·보일러실 / 2층 방2·거실·욕실·세탁실 |
| 단지 / 준공 | 더존시티타운 · 49세대 · 2017.08.30 준공 |
| 소유자 | 고광민 (2022.10.04 매매, 2022.10.18 소유권이전 · 거래가 555,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 603,000,000원 / 295,470,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 226,379,498원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 모두 소멸
신한은행 근저당 이후 등기된 제주세무서 압류, 제주신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주식회사 새천년 가압류, 중문농업협동조합 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 윤신실의 전입·점유·확정일자도 2023.01.10.으로 말소기준일 2022.10.18.보다 늦어 대항력이 없습니다.
② 임차 현황 — 성명 확인 1명·별도 임차 기재 1건
| 임차 기재 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤신실 등기부 임차권등기·명세서·현황조사 | 101호 전체 | 2023.01.10 2023.01.10 | 300,000,000원 임차권등기 원문 | 없음 기준권리 이후 전입 | 후순위 배당요구 2025.08.01 | 해당 없음 |
| 임차 명세서·문건접수상 별도 기재 | 확인 필요 | 2023.01.10 2023.01.10 | 미상 | 없음 기준권리 이후 전입 | 후순위 배당요구 2026.04.01 | 해당 없음 |
윤신실의 임차권등기에는 보증금 300,000,000원, 계약일 2022.11.30., 전입·점유·확정일자 2023.01.10.이 기재돼 있습니다. 계약일도 말소기준 근저당 설정일보다 늦고, 대항요건 취득일 역시 기준권리 이후이므로 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 별도의 일반 임차 기재도 같은 전입·확정일자로 표시돼 대항력은 없으나, 보증금과 점유 부분은 원문에서 최종 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 53.2%지만, 비교 거래는 2022년 1건
제공된 동일면적 비교 거래는 더존시티타운 전용면적 138.41㎡의 2022년 10월 거래 1건입니다. 거래가는 555,000,000원이며, 현재 최저가 295,470,000원은 이 금액의 53.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 138.41㎡ | 1 | 555,000,000원 |
| 비교 기준 | 138.413㎡ | 1건 | 555,000,000원 |
수치만 보면 현재 최저가는 과거 확인 거래보다 259,530,000원 낮습니다. 그러나 비교 거래가 2022년 10월의 단일 사례이므로, 이를 2026년 현재 시세로 곧바로 보기는 어렵습니다. 최신 거래나 복수 표본에 따른 상승·하락 추세도 확인되지 않아 “현재 시세보다 46.8% 싸다”라고 단정할 근거는 부족합니다. 가격 판단은 현장 매물, 인근 유사 다세대, 감정가 산정 근거를 함께 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 295,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,936,580원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 374,000,000원 | 290,533,420원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 제주신용보증재단 | 83,640,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 새천년 | 36,259,090원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 중문농업협동조합 | 13,140,842원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 290,533,420원이 신한은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 507,039,932원 중 미배당액은 216,506,512원입니다. 신청채권 청구액 226,379,498원은 시나리오상 충족됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 배당표는 최초 근저당 채권최고액 374,000,000원을 사용한 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀서초등학교 서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·일부 근린생활시설·과수원이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 남측 근거리에 일주동로(지방도 1132번), 근거리에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 도시형생활주택이며, 천정매립형 에어컨과 가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 4필지 일단의 부정형 토지로 동측 폭 약 8m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(25m 이하)이며, 절대·상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적은 3,792㎡, 공시지가는 567,100원/㎡이며 지목은 대입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고, 1층 외부 철제 난간·데크·목재 가림판 등은 건물에 포함해 일괄 평가됐습니다.
- 환금성. 49세대 다세대이며 확인된 동일면적 실거래가 1건뿐이어서 아파트처럼 표준화된 시세 판단은 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 동일성. 등기상 제8동 1층101호와 현황 제108동 1·2층101호가 같은 목적물인지 현황도·건축물대장·등기부를 대조하세요.
- 면적 정정. 집합건축물대장 1층 면적 71156㎡ 기재가 71.156㎡의 오기인지 정정 여부와 전체 전유면적을 확인하세요.
- 근저당 변경. 최초 채권최고액 374,000,000원과 변경등기 247,200,000원 중 현재 효력 금액을 등기부 원본과 채권계산서로 확인하세요.
- 임차 문건 대조. 윤신실 임차권등기 보증금 300,000,000원과 별도 임차 기재의 보증금·점유 부분을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 점유·명도. 대항력은 없지만 실제 점유자의 퇴거 일정과 인도명령·명도 비용은 별도입니다.
- 현재 시세 조사. 2022년 거래 1건만으로 응찰가를 정하지 말고 2026년 인근 유사 다세대 매물과 실거래를 현장에서 보완하세요.
- 규제·대장 확인. 교육환경 보호구역과 역사문화환경보존지역 등 토지이용 제한이 증·개축이나 향후 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 공용부분 부담을 관리주체와 집행법원 자료에서 점검하세요.
맺으며 — “권리 할인”보다 “서류 할인”인지 확인할 것
현재 최저가 295,470,000원은 감정가의 49%이고, 확인된 555,000,000원 실거래의 53.2%입니다. 매수인이 인수할 권리도 0원이므로 숫자만 보면 눈에 띄는 저가 구간입니다. 그러나 비교 거래가 2022년 1건뿐이라 현재 시세와의 실제 차이는 확정할 수 없습니다.
더 중요한 것은 할인 원인이 권리 문제가 아니라 공부와 현황의 차이, 다세대의 제한된 거래 표본, 근저당 변경금액 대조에 있을 수 있다는 점입니다. 대항력 있는 임차보증금 인수나 선순위 권리는 없지만, 대상 물건의 층·동·면적이 정확히 일치하는지 확인하지 않은 채 가격만 보고 접근해서는 안 됩니다. 결론은 권리 인수 0원, 가격은 표면상 매력적, 서류 검증 전에는 보수적 접근입니다.
