제주지방법원 2025타경1482. 제주시 조천읍 신북로 221, 조천휴미래 3층 303호입니다. 공부상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 방3·거실·주방·욕실 및 화장실2를 갖춘 오피스텔 단위호입니다. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 7층 건물로, 2019년 12월 18일 사용승인을 받았습니다.

권리구조의 중심은 2021년 11월 10일 설정된 이춘실의 전세권 230,000,000원과 그 전세권 위에 설정된 제주신용협동조합의 근저당권 144,000,000원입니다. 자료상 말소기준은 같은 날 접수된 을구 5-2번 전세권근저당권입니다. 경매신청채권자는 이춘실이고 청구액도 전세금과 같은 230,000,000원이며, 현재 최저가 배당표에서는 이춘실에게 134,479,200원이 배당되고 나머지 권리자는 미배당됩니다. 그러나 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 분석돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권은 배당 후 소멸, 인수는 0원

2020년의 제주신용협동조합 근저당권 2,736,000,000원과 주식회사 태민건설 가압류 112,400,000원, 2021년 이대희 전세권 230,000,000원, 2022년 김동진 근저당권 65,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 을구 5-2번 제주신용협동조합 근저당권이며, 이후의 가압류·압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 2명, 승계 신고 없음

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다. 유병재는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았지만, 자료상 전입이 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 이춘실 역시 임차보증금 230,000,000원과 임차권등기가 있으나 대항력은 없는 것으로 분석됐고, 배당요구가 접수돼 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 확인 없이는 ‘싸다’고 단정할 수 없다

감정가 280,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 137,200,000원, 감정가의 49%입니다. 인수액이 0원이므로 권리 기준 실질취득도 최저가와 같은 137,200,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

공부상 근린시설이면서 실제로는 오피스텔로 이용되는 물건이므로 일반 주거용 아파트와 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다. 입찰가는 조천휴미래의 동일 용도·유사 면적 실거래, 업무시설 대출 조건, 임대료와 공실 가능성을 함께 확인한 뒤 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)

채권 총액 984,031,775원 중 134,479,200원이 배당되고, 미배당 총액은 849,552,575원입니다. 미배당은 채권자 측 손실 영역이며, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 조천읍사무소 북동측 인근이며, 주위는 신북로 변 근린생활시설과 후면의 단독주택·다세대주택이 혼재한 읍 소재지 내 주상복합지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 일주동로와 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 남측으로 보도와 차도가 분리된 왕복 2차로 신북로와 접하고, 북동측으로 지적상 도로와 접합니다.
• 건물. 외벽은 제주석 붙임 및 페인팅, 내벽은 벽지, 바닥은 강화마루, 창호는 칼라PVC샷시 이중창호이며 승강기·난방·소화전설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 준주거지역·고도지구 25m 이하·중로2류 접합이며, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등에 해당합니다.
• 토지. 사다리형에 유사한 부정형 평지로 업무시설 부지로 이용 중이며, 토지면적은 810㎡, 공시지가는 386,400원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 유병재의 실제 점유, 보증금, 임대차계약 기간과 퇴거 의사를 현장에서 확인하세요.
• 이춘실 관계 확인. 전세권·임차권·근저당 채무·경매신청이 같은 사람에게 집중된 경위를 계약서와 금융거래 자료로 대조하세요.
• 말소기준 순위 확인. 2021.11.10 접수된 을구 5번 전세권과 을구 5-2번 근저당권의 접수번호·부기 순위, 경매신청의 집행 근거를 원본 등기부와 사건기록에서 확인하세요.
• 시세 조사. 감정가 대비 49%만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물 오피스텔과 조천읍 업무시설의 실거래·임대료·공실 사례를 확인하세요.
• 대출 조건. 공부상 근린시설과 실제 오피스텔 이용 상태가 금융기관 담보평가와 대출비율에 미치는 영향을 사전에 확인하세요.
• 체납 확인. 관리비와 공용부분 체납, 당해세, 최우선변제 가능 금액은 관리주체와 집행기록에서 별도로 확인하세요.
• 매각 결과 확인. 매각기일 2026.08.04의 진행·변경·매각 여부와 다음 기일을 법원 사건기록에서 확인하세요.

맺으며 — 권리상 인수 0원, 그러나 확인 없는 저가 판단은 금물

이 물건은 권리 기준으로는 매수인이 떠안을 금액이 0원인 소멸형 구조입니다. 현재 최저가 137,200,000원에서 이춘실 전세권에 134,479,200원이 배당되고, 나머지 채권은 미배당되지만 매수인에게 이전되지는 않습니다.

다만 실제 입찰 판단은 단순하지 않습니다. 공부상 근린시설을 오피스텔로 이용하고 있고, 임대 중인 것으로 조사됐으며, 보증금 미상의 유병재가 점유자로 나타납니다. 여기에 이춘실이 전세권자·임차권자·근저당 채무자·경매신청채권자로 중첩돼 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 점유와 거래관계는 정밀 확인, 가격은 실거래 확인 전까지 보류입니다.