570,864,000원
제주지방법원 2025타경1513. 제주시 구좌읍 종달리 582의 토지 3,059㎡와 2층 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층·2층 야영장시설 및 창고시설로 이용 중이며, 현재 소유자는 주식회사해피라이프입니다. 말소기준권리는 2020.04.13 설정된 김홍길의 채권최고액 600,000,000원 근저당권이고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 김여란은 2022.11.30 전입해 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금 30,000,000원과 차임 5,000,000원이 확인되지만, 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인으로 보기는 어렵습니다. 반면 물건 자체에는 유치권 신고와 매각 제외 시설, 법정지상권 불확실성이 함께 존재해 등기권리보다 현장·점유·시설 경계 확인 난도가 높은 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1513 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 582 · 종달동길 73-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 야영장시설 및 창고시설 |
| 토지 | 3,059㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 현황 | 일반목구조 2층 · 1층 야영장시설 67.41㎡ · 2층 창고시설 22.77㎡ · 2층 야영장시설 11.44㎡ |
| 사용승인 / 증축 | 2016.05.01 / 2022.11.09 |
| 소유자 | 주식회사해피라이프 |
| 감정가 / 최저가 | 1,664,325,800원 / 570,864,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안강농업협동조합 / 1,074,606,619원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 공시지가 | 162,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2016.08.31 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 720,000,000원 근저당권은 2020.01.06 말소됐습니다. 2020.01.02 안강농업협동조합 명의로 설정된 채권최고액 1,080,000,000원 근저당권도 등기부상 이미 말소된 상태이며, 분석상 말소기준권리는 2020.04.13 김홍길 근저당권입니다. 이후 2025.07.15 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김여란 | 제시 건물 전부 | 30,000,000원 | 5,000,000원 | 2022.11.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김여란의 전입일은 말소기준권리 2020.04.13보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증기관 대위나 승계 신고도 아니어서 실제 임차인은 1명입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 대항력이 없는 임차보증금은 낙찰자가 승계하는 금액으로 계산되지 않습니다.
③ 핵심 위험 — 유치권·법정지상권·매각 제외 시설
일괄매각에는 제시외 건물과 조경수가 포함되지만, 감정평가서상 다음 시설은 매각에서 제외됩니다.
- 철재컨테이너 단층 창고 약 12.0㎡
- 철재컨테이너 단층 창고 약 18.0㎡
- 철재컨테이너 단층 야영장시설 각 약 8.4㎡인 카라반시설
따라서 현장에서는 매각 포함 시설과 제외 시설을 구분하고, 각 컨테이너·카라반의 소유자와 토지사용 근거를 확인해야 합니다. 최저가가 낮아도 매각 제외 시설이 영업의 핵심 부분이라면 낙찰 후 사업 이용 가능성이 달라질 수 있습니다.
④ 건물 표시 차이 — 등기와 현황을 원본 대조
등기사항전부증명서에는 제4동 1층 63.51㎡, 2층 32.41㎡ 단독주택으로 표시돼 있으나, 현황 및 일반건축물대장에는 제1동 1층 야영장시설(관리동) 67.41㎡, 2층 창고시설 22.77㎡, 2층 야영장시설(관리동) 11.44㎡로 기재돼 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 570,864,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,108,640원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 김홍길 | 600,000,000원 | 562,755,360원 |
| 김홍길 근저당 미배당 | - | 37,244,640원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 김홍길 근저당권에 배당돼도 37,244,640원이 미배당됩니다. 신청채권자 안강농업협동조합의 청구액 1,074,606,619원은 현재 시나리오상 배당 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 종달리사무소 남동측 근거리에 있으며, 주변은 단독주택·숙박시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 해안도로가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물 1층과 2층을 야영장시설 및 창고시설로 이용 중입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 3,059㎡, 생산관리지역, 평지·사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 일반목구조 2층으로 외벽 스타코, 내벽 벽지·타일, 바닥 타일, 샷시창이며 위생·급배수·보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 환금성. 일반 주택이 아니라 야영장시설·창고시설과 대규모 토지를 함께 매수하는 구조여서 수요층이 제한적이고, 이미 3회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인 확인. 손동목의 공사계약서, 세금계산서, 미지급 공사대금, 점유 개시일, 현재 점유 범위를 확인하세요.
- 법정지상권 검토. 매각 제외 컨테이너·카라반의 설치 시점, 소유자, 토지와 건물의 소유관계 변동을 확인하세요.
- 매각 포함 범위 측량. 포함되는 제시외 건물·조경수와 제외되는 창고·카라반시설의 위치를 현황도면과 현장에서 구분하세요.
- 임차인 점유 확인. 김여란이 제시 건물 전부를 점유하는 것으로 조사됐으므로 영업·거주 형태와 인도 조건을 확인하세요.
- 건물 동일성 대조. 등기상 제4동 단독주택 표시와 현황·건축물대장상 제1동 야영장시설·창고시설 표시를 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 생산관리지역과 경관·생태계·지하수 보전 등급이 증축·개발·영업계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 토지·건물·시설·영업권을 분리해 현장가치를 재산정하세요.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 유치권 신고서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전형은 아니다
이 사건은 임차인 김여란의 전입이 말소기준권리보다 늦고, 매수인에게 승계되는 등기권리도 0원이라는 점에서는 단순합니다. 현재 최저가도 감정가의 34.3%까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다.
그러나 낙찰 판단을 좌우하는 요소는 등기부 밖에 있습니다. 유치권 신고의 성립 여부, 매각 제외 카라반·컨테이너, 그 시설을 위한 법정지상권 가능성, 등기와 현황·건축물대장 사이의 표시 차이가 동시에 존재합니다. 여기에 비교 가능한 실거래 자료도 없어 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세차익으로 해석할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원이지만 현장권리와 물건 경계가 불명확한 고난도 물건입니다.
