제주지방법원 2025타경1528. 제주 구좌읍 월정리 482의 토지와 4층 건물을 함께 매각하는 물건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태는 단독주택 등입니다. 토지는 500㎡이며, 건물은 철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕 4층입니다. 일괄매각으로 제시외 건물과 토지상의 조경수, 건물의 다락·옥탑·확장형 발코니도 평가와 매각에 포함됩니다.

등기상 말소기준은 2022년 7월 29일 구좌신용협동조합의 채권최고액 1,339,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 박혜미 근저당권, 권미의 주택임차권, 국·국민건강보험공단·제주특별자치도의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 세금 압류 가운데 당해세가 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준 근저당권은 2025년 9월 10일 확정채권양도를 원인으로 2025년 10월 24일 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이는 말소기준 근저당권의 이전등기이며, 해당 근저당권과 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 별도로 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 7명, 대항력 미상 2명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인·점유자는 7명입니다. 변서영·조현민·유연아·정요한·권미는 말소기준일인 2022년 7월 29일 이후 전입해 대항력이 없습니다. 강여진과 최형태는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 대비 49%, 시세 판단은 별도

감정가 1,706,605,400원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 836,237,000원, 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 585,365,900원, 4회 유찰 시 409,756,130원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.

그러나 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 월정리해수욕장 남서측 인근이라는 입지와 토지 500㎡, 4층 건물, 여러 점유자의 임대차 상태를 함께 반영한 실제 거래가격을 확인하기 전에는 현재 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 가격 평가는 감정가 49%라는 숫자보다 인근 실거래와 수익·명도 조건을 우선해 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 836,237,000원 가정)

현재 회차에서는 채권총액 1,489,000,000원 중 825,474,630원이 배당되고, 미배당액은 663,525,370원입니다. 신청채권자의 청구액 1,101,656,714원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영하지 않은 예상치이며, 명세서상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 월정리해수욕장 남서측 인근이며, 주위에는 주택·근린생활시설·농지가 소재합니다. 제반 입지여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근은 가능하지만 버스정류장 등이 다소 원거리에 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
• 이용상태. 감정 이용상태는 단독주택 등이며, 전기·소방·위생 및 급배수·냉난방·승강기·주방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 500㎡이며 평지·자루형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 435,300원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역·경관보전지구5등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전4등급·하수처리구역입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입세대 원본 확인. 강여진·최형태의 전입일과 세대주·세대원 관계, 실제 점유개시일을 확인해 대항력을 확정하세요.
• 임대차계약 원본 확인. 강여진의 보증금 2,000,000원·차임 8,500,000원 조건과 최형태의 보증금 표기를 계약서와 대조하세요.
• 각 호실 점유 확인. 201호·301호·302호·401호·402호의 실제 사용 상태와 중복 점유 관계를 현장에서 확인하세요.
• 권미 임차권 확인. 401호 임차권등기 보증금 200,000,000원은 말소기준 이후 권리지만 배당요구와 점유 종료 여부를 확인하세요.
• 세금 배당 확인. 국세·건강보험료·지방세 압류 중 당해세 해당액을 확인해 예상배당표를 수정하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 조경수, 다락, 옥탑, 확장형 발코니의 위치와 현황을 감정평가서 도면과 대조하세요.
• 실거래·수익성 확인. 감정가 대비 49%만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 거래가격과 현재 임대수익 조건을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 문건을 직접 확인하세요.

맺으며 — “등기는 소멸, 점유는 확인”

이 물건은 말소기준 근저당권이 명확하고 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하며, 명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 감정가 1,706,605,400원에서 최저가 836,237,000원까지 내려온 가격도 눈에 띕니다.

그러나 결론을 ‘인수 0원·감정가 반값’으로만 정리하기에는 확인할 사항이 많습니다. 실제 임차인·점유자가 7명이고, 그중 강여진과 최형태는 전입일 미상으로 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 일괄매각 범위, 각 호실의 실제 점유와 임대차계약까지 확인해야 합니다. 등기상 구조는 정리되지만, 입찰 판단은 미상 점유자 2명의 권리와 현장 상태를 확정한 뒤에야 가능합니다.