제주지방법원 2025타경1536. 제주시 한경면 저지리 2946, 2947-1에 관한 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 본건은 토지 2필지와 건물 1동으로 구성되고, 건물은 창고시설 등으로 이용 중입니다. 감정가는 1,642,624,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 394,394,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2021.02.01. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원입니다.
등기 흐름만 보면 말소기준 이후 제주특별자치도 압류, 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유 상태와 인도 가능성은 현장에서 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1536 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 2946, 2947-1 |
| 용도 / 이용상태 | 임야·토지 + 토지 · 창고시설 등으로 이용 중 |
| 토지 | 지목 전 · 토지면적 3,650㎡ · 토지이용상황 과수원 · 완경사 · 부정형 · 맹지 |
| 소유자 | 김민관 |
| 감정가 / 최저가 | 1,642,624,000원 / 394,394,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 1,017,922,907원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 공시지가 | 15,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.02.01. 농협은행주식회사 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이 근저당은 저지리 2946·2947-1 토지를 공동담보로 잡고 있으며, 2025.08.26. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 권리 이전은 기존 근저당의 순위를 새로 만드는 것이 아니라 해당 근저당권이 이전된 흐름입니다.
그 뒤의 제주특별자치도 압류와 국 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2023년 이은지 근저당 360,000,000원은 2024.04.30. 말소됐고, 2024년 농협은행 가압류 8,677,829원 역시 2024.07.31. 해제로 말소됐습니다. 매각물건명세서상 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
② 가격 — 4회 유찰, 그러나 시세 비교 자료는 없다
현재 최저매각가는 394,394,000원으로 감정가 1,642,624,000원의 24.01% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 276,075,800원, 6회 유찰 시 193,253,060원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 토지·창고시설 성격의 물건은 도로접면, 농지취득 가능성, 현황과 공부의 차이, 적치물 정리와 실제 활용 가능성이 가치에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 394,394,000원 | 24.01% | 811,927,516원 |
| 5회 유찰 시 | 276,075,800원 | 16.81% | 928,589,261원 |
| 6회 유찰 시 | 193,253,060원 | 11.76% | 1,010,252,483원 |
③ 예상배당표 (매각가 394,394,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,321,516원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,200,000,000원 | 388,072,484원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권자 예상배당은 388,072,484원이고 미배당액은 811,927,516원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 특별매각조건 — 농취증 미제출이면 보증금 미반환
이 조건은 단순 서류 보완사항이 아니라 입찰보증금 자체에 영향을 주는 핵심 리스크입니다. 입찰가를 검토하기 전에 농지취득자격증명의 발급 가능 여부와 일정부터 확인해야 합니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주시 한경면 저지리 소재 저청초등학교 남동측 인근으로, 주변은 농경지와 주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 기호 1의 제반교통상황은 불편시, 기호 3은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 지목 전, 토지면적 3,650㎡, 토지이용상황 과수원, 완경사·부정형이며 도로접면은 맹지로 기재돼 있습니다.
- 건물. 블럭조 스레트지붕 지상 1층이며 사용승인일은 2001.01.19., 현재 창고시설 등으로 이용 중입니다.
- 현황. 목록 1·3 대부분은 휴경상태이고 일부 토지 경계에 돌담이 축조돼 있습니다. 목록 3 일부에는 엄목폐기물 및 건축자재가 야적돼 있습니다.
- 공부 차이. 기호 3은 공부상 지목이 전이나 현황은 전 및 일부 적치장입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성 선확인. 목록 1·3은 농지취득자격증명이 특별매각조건입니다. 매각허가기일까지 미제출하면 보증금이 반환되지 않습니다.
- 맹지·통행 조건 확인. 토지 자료상 도로접면이 맹지이므로 현황 도로, 진입 방법과 실제 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 적치물 확인. 목록 3 일부의 엄목폐기물·건축자재 야적 상태와 처리 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 현황과 공부 대조. 기호 3은 공부상 전이나 현황 일부가 적치장으로 이용되고 있습니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 창고시설과 토지의 실제 사용자·점유자를 현장 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 저가 여부를 단정하지 말고 현지 토지·창고 거래와 이용가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 등기 원본 재확인. 말소기준 근저당의 농업협동조합자산관리회사 이전 내역과 매각물건명세서의 특별매각조건을 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인보다 농취증과 활용성이 먼저”
이 사건은 감정가 1,642,624,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 394,394,000원까지 낮아졌습니다. 권리 측면에서는 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고 매수인 인수액도 0원으로 제시돼 있어 구조가 비교적 명확합니다.
하지만 가격이 많이 내려왔다는 사실만으로 안전한 저가매수라고 볼 수는 없습니다. 실거래 시세 자료가 없고, 토지의 도로접면은 맹지로 기재돼 있으며 목록 1·3에는 농지취득자격증명이라는 강한 특별매각조건이 붙어 있습니다. 특히 매각허가기일까지 농취증을 제출하지 못하면 보증금을 돌려받지 못합니다. 현황상 휴경지·일부 적치장과 야적물도 확인됩니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리보다 농취증 발급 가능성, 진입·활용성, 현황 정리비용을 확인한 뒤 394,394,000원이 실제 가치 대비 낮은지 판단하는 것입니다.
