제주지방법원 2025타경1536. 제주시 한경면 저지리 2946, 2947-1을 대상으로 하는 토지2·건물1 일괄매각 물건입니다. 감정요항상 건물은 창고시설 등으로 이용 중이고, 블럭조 스레트지붕 지상1층 건물로 사용승인일은 2001.01.19입니다. 주변은 농경지와 주택 등이 혼재하며, 토지 일부는 대부분 휴경 상태이고 일부에는 폐기물 및 건축자재가 야적돼 있습니다.

등기 권리는 비교적 명료합니다. 2021.02.01 설정된 농협은행주식회사 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 제주특별자치도 압류와 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸

말소기준은 2021.02.01 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 근저당권은 채권최고액 1,200,000,000원이고 김민관을 채무자로 하며, 저지리 2946과 2947-1을 공동담보로 합니다. 이후 2023.10.27 제주특별자치도 압류, 2023.11.20 국 압류, 2025.07.22 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 들어온 권리로 매각으로 소멸합니다.

말소기준 근저당권은 이후 확정채권양도를 원인으로 2025.11.17 농업협동조합자산관리회사 앞으로 이전 등기됐습니다. 이는 별도의 선순위 인수권리를 새로 만드는 구조가 아니라 기존 말소기준 근저당권의 채권이 이전된 흐름입니다. 매각물건명세서상 매수인이 인수할 명시 권리는 해당사항 없음입니다.

② 가격 판단 — 34%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 563,420,000원으로 3회 유찰 후 감정가의 34% 수준입니다. 다만 이 사건에는 비교할 실거래 지표가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 없습니다.

농지취득자격증명은 농지위원회 심의를 거쳐 발급 여부를 판단하는 경우 14일 이내에 발급하도록 돼 있다는 안내가 있고, 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 신청할 수 있다고 명시돼 있습니다. 따라서 농지취득 목적·요건과 발급 가능성을 입찰 전에 확인하는 것이 핵심입니다.

③ 예상배당표 (매각가 563,420,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 대비 644,614,200원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.

④ 토지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 저청초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 기호(1)의 제반교통상황은 불편, 기호(3)은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 이용. 기호(2)는 창고시설 등으로 이용 중이며, 블럭조 스레트지붕 지상1층 건물입니다.
• 토지 현황. 목록1·3은 대부분 휴경상태이고 일부 토지 경계에 돌담이 축조돼 있습니다. 목록3 일부에는 폐기물 및 건축자재가 야적돼 있습니다.
• 공부와 현황 차이. 기호(3)은 공부상 지목이 전이나 현황은 전 및 일부 적치장입니다.
• 도로 조건. 토지의 도로접면은 맹지로 표시돼 있어 실제 진입 가능 경로와 사용관계를 확인해야 합니다.
• 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급에 해당합니다.
• 공시지가. ㎡당 15,700원으로 기재돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명. 목록1·3은 증명서 제출이 특별매각조건입니다. 매각허가기일까지 미제출하면 매수보증금이 반환되지 않으므로 입찰 전 발급 가능성을 해당 행정관서에서 확인해야 합니다.
• 맹지 진입관계. 도로접면이 맹지로 표시돼 있으므로 현장 진입로, 인접 토지와의 통행관계, 실제 차량 접근 여부를 확인하세요.
• 휴경·적치물. 목록1·3 대부분 휴경, 목록3 일부 폐기물·건축자재 야적 상태가 있으므로 정리비용과 인도 상태를 확인하세요.
• 창고 이용상태. 목록2가 창고시설 등으로 이용 중이므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 재확인하세요.
• 권리 원본 대조. 말소기준 근저당권과 이후 압류, 근저당권 이전 내역을 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
• 가격 판단. 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 34%라는 낙폭만으로 시세 메리트를 단정하지 마세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 특별매각조건이 더 중요하다

이 사건은 등기 권리만 보면 단순한 편입니다. 2021.02.01 근저당권이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 실제 입찰 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다.

목록1·3 농지취득자격증명, 미제출 시 매수보증금 미반환이라는 특별매각조건, 맹지, 휴경 및 일부 적치 상태, 창고시설 이용 현황이 동시에 걸려 있습니다. 3회 유찰되어 최저가가 563,420,000원까지 내려왔더라도 비교 실거래 근거 없이 단순히 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 자격·현황·접근성 확인 없이는 입찰하면 안 되는 토지형 경매입니다.