제주지방법원 2025타경1554. 서귀포시 서호동 토지 351.9㎡와 다가구주택(5개호), 차고를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 1층과 2층을 다가구주택으로 이용 중이며, 감정평가상 일부 사무소 부분도 현황은 주택으로 사용되고 있습니다. 등기상 소유자는 임철섭이고, 서홍새마을금고가 청구액 199,982,623원으로 임의경매를 신청했습니다.
말소기준권리는 2022.10.07. 설정된 서홍새마을금고 근저당권 84,000,000원입니다. 뒤이어 같은 금고의 근저당권 120,000,000원, 경매개시결정, 제주신용보증재단과 서귀포농업협동조합의 가압류가 설정됐지만 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 등기 권리는 소멸형입니다. 문제는 등기부가 아니라 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1554 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서호동 1472-12 · 신동로27번길 6-6 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택(5개호) · 부속건물 차고 |
| 토지 | 대 351.9㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 570,900원/㎡ |
| 건물 이용 | 다가구주택 5개호 · 일부 사무소 부분은 현황 주택 · 부속건물은 차고 |
| 소유자 | 임철섭 (2025.07.21. 상속에 따른 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 663,003,240원 / 324,871,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서홍새마을금고 / 199,982,623원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 미확정
말소기준권리 이후의 서홍새마을금고 추가 근저당, 경매개시결정, 제주신용보증재단 및 서귀포농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 농업협동조합중앙회·농협은행·한마음새마을금고·법환새마을금고·박성현의 근저당도 이미 말소됐습니다. 등기부만 보면 낙찰자가 승계할 담보권은 없습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 조사 인원 5명
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박선무 | 201호 · 주거 | 2014.04.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 이혜중 | 101호 | 2024.10.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김상민 | 102호 | 2024.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.10.20 |
| 조성희 | 202호 | 2020.02.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2025.10.13 |
| 이정욱 | 202호 · 주거 | 2020.02.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 조사된 5명은 중복된 보증기관 신고가 아닙니다. 다만 202호에는 조성희와 이정욱이 같은 전입일로 각각 기재돼 있어 두 사람의 관계, 실제 점유자, 임대차계약 당사자 및 보증금 귀속을 따로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 324,871,000원으로 감정가 663,003,240원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 표면 가격은 크게 내려왔지만, 동일·유사 거래가격과 선순위 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 시세보다 싸다는 결론을 낼 수 없습니다.
특히 이 물건은 한 세대가 아니라 토지와 다가구주택 5개호, 차고, 제시외 건물 및 지상 수목·조경석 등을 일괄매각합니다. 각 호의 임대차관계가 실질취득비용과 명도기간을 좌우하므로 단순 낙찰가율보다 호실별 보증금 총액과 선순위 여부가 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 324,871,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,348,194원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 서홍새마을금고 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 서홍새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 제주신용보증재단 | 30,995,269원 | 30,995,269원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 서귀포농업협동조합 | 11,573,291원 | 11,573,291원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 72,954,246원 |
현재 회차 계산상 등기 채권은 전액 배당되고 소유자 잔여금은 72,954,246원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제와 확인되지 않은 임차보증금은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시청 제2청사 남동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·관공서가 혼재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 정기버스 노선이 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 및 경량철골구조 판넬지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1995.01.09, 증축사용승인일은 2014.01.14입니다.
- 부속건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 차고이며 증축사용승인일은 2013.07.15입니다.
- 현황 이용. 다가구주택 5개호로 이용 중이고 일부 사무소 부분도 현황은 주택으로 사용 중입니다.
- 토지. 정방형 완경사 토지로 세로한면 도로에 접하며, 제1종일반주거지역·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역 등에 속합니다.
- 포함 범위. 토지와 건물은 일괄매각이고 제시외 건물, 조경수·조경석·담장·잡석 등도 매각 또는 토지 평가에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 3명 보증금 확인. 박선무·조성희·이정욱의 임대차계약서, 보증금, 점유개시일, 확정일자와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 202호 관계 확인. 조성희와 이정욱이 같은 전입일로 기재된 이유와 임대차계약 당사자, 보증금 귀속을 구분해야 합니다.
- 배당요구 확인. 조성희는 2025.10.13, 김상민은 2025.10.20 배당요구가 확인되나 나머지 인원의 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 호실별 현황 확인. 101호·102호·201호·202호와 나머지 호실의 출입·점유·공실 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 사무소 부분이 현황 주택으로 사용되고 있으므로 건축물대장과 실제 구조·용도, 임대차계약 용도를 함께 확인해야 합니다.
- 포함 시설 확인. 제시외 건물, 차고, 조경수·조경석·담장 등의 경계와 소유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 보정. 당해세·최우선변제·선순위 임차보증금을 반영해 낙찰가별 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 문건접수 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 49% ≠ 실질취득 49%”
이 사건은 등기 권리만 보면 구조가 명확합니다. 말소기준권리 이후의 담보권과 가압류는 모두 소멸하고, 법정지상권이나 명시된 인수권리도 없습니다. 그러나 다가구주택 경매는 등기부보다 각 호실의 임대차관계가 더 중요합니다.
박선무·조성희·이정욱은 말소기준권리보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이들의 보증금이 낙찰대금에서 배당되지 않는다면 매수인에게 남을 수 있고, 낙찰가가 더 내려가도 실질취득액이 함께 내려가지 않을 수 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 등기는 소멸형, 가격은 보류, 임차관계 확인 전 입찰은 고위험입니다.
